高价拿地实际上是行业集中度提升的前奏，其中融资能力、金融手段将起到行业整合的主导作用。

高价拿地为什么

文/巴曙松

    一边是资金，一边是土地，写尽了当今中国的房地产企业几乎所有的喜怒哀乐。

    因为土地市场的变迁，拿地越来越是资本密集的游戏，房地产行业的业内教科书在强调最为重要的前三位的要素时，往往已经不再是地段、地段、地段，而是金融、金融、金融。因为不同的金融工具运用方式,因为不同的运作技巧,中国的房地产行业的版图正在因此重构,而且这种趋势还在愈演愈烈。

    我们既可以看到许多胸有成竹的房地产企业从容筹资,长袖善舞,以雄厚的资金实力不断拿地,不断开拓,这样的房地产企业的股价，在市场中往往能够获得较高的溢价；我们也可以看到一些房地产企业在层出不穷的高速扩张土地储备后，资金链条断裂而陷入危机。另一个极端是，小型房地产企业中经常出现由于拿不到银行贷款，因而无法扩张甚至危及生存。

    能否熟练灵活运用多种金融工具进行融资,现实地成为投资者选择优秀房地产企业的主要标准之一。如果一定要用一句话来总结房地产融资调控的政策基调，那就是：降低对于银行信贷的过分依赖，推动多元化的融资。

    随着一系列的调控措施出台,这种政策效果正在积极显现。在房地产开发贷款紧缩政策的影响下，房地产企业融资格局发生了显著的变化。国内贷款占房地产企业资金来源的比重持续下降，从2006年初起的28.3%下降到2007年6月份的23.2%，房地产企业靠传统的国内贷款维系资金链条的融资手段，已经越来越力不从心。另一方面，包括股权融资、并购、海外基金等多种其他融资方式的占比在逐渐提升。

    近来，房地产业沉寂了2年左右的高价拿地风潮再次掀起，甚至出现了土地楼面价高于市场同地段同类项目销售价格的行情。高价拍地实际上是行业集中度提升的前奏，最终行业的整合更多是土地与资本的二重奏来完成的，其中融资能力、金融手段将起到行业整合的主导作用。高价拿地对房地产行业的影响，将是具有资本优势的企业加快土地储备增长，房地产公司金融属性越来越明显，资金取代了土地，成为制约地产发展的第一要素。

    资金面上，银贷缩紧会使多元化融资的“资本”优势向大型企业集中，从而提高其行业竞争力，而那些苦于融资渠道的小企业很可能将被收购或退出。另外，2007年将可能面临着对期房销售的限制，对房地产企业资金最大的来源之一预售款的挤压,必将导致大量中小房地产商的资金链紧张。其结果一方面将延缓手中拥有的项目开发进度，另外也可能通过卖地来缓解压力，从而使得土地更集中在大型房地产公司或资金实力更强的公司手中。

    实际上，高价拿地背景下，房地产行业将很可能呈现比较明显的马太效应。大型优质企业进入良性循环：融资渠道多元化——有能力高价拿地——土地储备增加——企业长期发展有保障，大企业得到更多的资源和发展空间。万科2006年刚刚融资40亿元，最近又计划融资100多亿元。类似几家行业领先公司也通过资本市场获得了较多的融资。

    显然,当前信贷、土地的收紧，会直接使房地产行业的门槛提高，造成资源向有资金实力的龙头公司集中，从而使房地产方企业的业绩分化加剧，优胜劣汰机制会进一步提高房地产行业的集中度。而灵活地使用金融工具，降低融资成本，加强资金融通与项目运作周期的契合，进而提高公司业绩和市场竞争力，已经成为房地产开发企业在残酷的竞争中维系生存的关键一环。

          (作者为国务院发展研究中心金融研究所副所长)