【摘要】专项基金就不仅仅是钱的组合，还是人才的组合。而一旦这种以专项基金把控房地产开发的新模式出现，开发商的角色和功能也就必将有重大转变。

文/陈仁科

       在上篇我们谈到金融地产的本质，金融是杠杆，地产是生产厂家。但现在问题是中国的金融受政策制约太大，银行又过于功利，一旦风声紧就马上“扯呼”。而地产开发是一个连续不可中途停止的生产过程，生产过程中的每一个环节都必须有资金保证跟上，否则一旦停止，工程停建、施工方撤场、销售中断，还有烂尾、骗局、跑路等各种流言蜚语等负面影响将直接让项目陷入万劫不复之地。因此，建立一个项目专用基金就显得非常必要。

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       可是，现在的中国房地产开发商，无论品牌大企，还是中小开发公司，往往是筹到土地款后就认为万事大吉，将开发资金的压力试图转嫁到工程承包方，或者寄希望于销售订金、首期款。这种“空手套白狼”或者“用芝麻换西瓜”的手段，在市场大好的情况下尚可，但遇到国家调控、银行无贷、市场冷清的时候，不说“空手套白狼”，就是空手抓个虱子都不容易，资金断裂、项目停工、销售无望，开发商要么四处讨饭要钱，要么跳楼自慰。

       但如果在项目启动之初，就成立项目专项开发基金，在形势严峻的时候，金融的杠杠作用就发挥出另一种力量。金融杠杠作用绝不仅是追逐利益最大化，防范风险也是其主要功能之一。

       项目专项开发基金如何设立呢？这与现在的各种投资基金、私募机构不一样，其本质区别是：各种基金、机构是以高贷、投资为主要功能获取高额利差，并不负责项目各开发环节的资金审核，也不对资金使用的风险、成本、用途负责。对开发商来说，此种方式获取的资金成本高、时间短、后期无保障。

       而专项基金的最大功能恰恰是对整个开发项目的风险把控，这就迫使该基金必须具有财务成本、项目策划、项目规划、项目设计、工程管理、项目销售等各环节的高度专业。

       因此，专项基金就不仅仅是钱的组合，还是人才的组合。而一旦这种以专项基金把控房地产开发的新模式出现，开发商的角色和功能也就必将有重大转变。

——未完，待续——

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