文/陈仁科

最近，王健林说：中国的房子将越来越难卖，中小开发商的出路在地产之外。我赞同王的前半句话，但中小开发商的出路在地产之外却不甚理解。 

诚然，房子越来越难卖是不争的事实，其主要原因至少有四：

一是凡有购买能力之国人，无不在两套三套以上，其后续购买能力已经被透支。另外房产税利剑高悬，购买多套的业主不得不考虑将来所面对的交税压力，这直接影响了该群体的购买欲望和信心。

二是现在房价高企并持续不断上升，确实超过了大多数民众的支付和承受能力，虽购买愿望强烈，无奈“花好雨无情，只能随风去”，望洋兴叹和诅咒漫骂成为渲泄的主题。

三是市场存量庞大，将空置房和即将空置房全部消化，据有关部门和“专家”统计，至少需5年。特别是房地产开发的低门槛，使得有钱人不管是央企、国企、私企、外企，做工厂的、做泥瓦的、开矿的、贸易的、开饭馆甚至种水稻小麦的，只要手上有几个钱，无不一窝风的挤向开发之路，“产能”自然“过剩”。购买者选择的余地越来越大，对房子的苛求越来越严，那些滥竽充数的房子自然越来越难卖了。

四是政策的打压，各种限购限贷措施的出台，严重限制了买家的购买行为，另一种“望房兴叹”更让市场欲哭无泪。

所以，今后的房子越来越难卖将迫使市场进入大洗牌时代，我预计在未来三年时间内，很多无知无良的开发商将被无情的洗掉，有钱就能做开发的时代将一去不返。市场将成为资金、品牌、智慧、专业、责任、良知的竞争平台。

但是不是中小开发商就真的无路可走或者说出路就只能在地产之外？

答案当然是“非也”。其理由同样有四：

一是人类繁衍必然使房子成为“与之相伴”的必须品，人类的四大基本生存需求“衣食住行”住排在第三位，充分说明了只要人类生生不绝，房子也就不可能“绝”。随着新生命的不断长大，新房子的需求也就越来越大。特别是中国的人口基数大，自然需求撑起庞大的市场，如果国民的收入进一步提高，房价在短时间内平稳或稍有下行，政府不再肆意搜刮民脂民膏，政策放松，我相信房地产市场需求依然强劲，广大中小开发商依然有更大的空间，因为如此庞大强劲的市场仅靠几百上千家央企国企是不可能满足的。

二是现行体制造成的国民安全意识迫使国民孤注一掷。人民币对外升值且对内贬值的速度大大超过人们预期，加之其他投资渠道少且风险巨大，含辛茹苦的血泪钱、保命钱、养老钱如何安全持有，成为所有中国人不得不面对的极其残酷的问题。在现实中国，不得不肯定，房子是最为保值升值的投资产品，至少看的见摸的着，其安全感不是其他东西甚至黄金能替代的。因安全问题而急于购房的这一群体到底有多大，至少我无法确定，但可以确定的是，这么庞大的购买群体又岂是几家央企国企、品牌大佬们能搞惦的？

三是加快城镇化建设已成为中国深化改革富国强民重要方针，有人才有城，城由廓起，廓既房。七、八亿农民进城，该要多少房？这又岂是上千家国企、大企能解决的？只不过极有可能两极分化，大企、品牌集中在一、二线城市，而中小开发商将向农村转移，我预计乡镇房地产开发将成为下一个热点。只是三、四线城市有可能成夹心饼干。

四是房地产市场将成多元化发展，其物业划分更为精细，如现在风生水起的旅游地产、养老地产、商业地产、工业园开发等等，既使住宅开发也分为高端、刚需、改善性等。随着房地产开发的不断成熟，购买市场进一步理智和挑剔，相信消费市场必然会出现新的需求，品牌、大企一般都是大规模定制式开发,一般不愿冒险第一时间进入新市场，这就给了中小开发商更多的机会。

所以，我相信房子越来越难卖，但不等于就是国企、大企一统天下，正所谓鱼有鱼路、虾有虾道。如此庞大的市场自然有各种空间、各种机会、各种层次让广大的中小开发商无需杞人担忧的阔步在开发的大道上。

只不过我要重点强调、大声疾呼、再三规劝：无论买房人有多少，关键是买不买你的房？多点专业、多点良知、多点责任，你将无敌于市场！

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