【导读】

1、大同“怪象”一说何以得出？

2、机会遍地、群雄争霸的大同商业市场该何去何从？

 

鲜见品质楼盘的大同住宅市场

 

    全国房地产蓬勃发展至今日，即使在很多较为封闭的、内陆的、县级行政区，也有了品质楼盘的出现。然而，山西省第二大城市、以“煤都”闻名于全国、首批历史文化名城、九大古都之一的大同，其在售的大大小小、三四十个项目中，能冠之以“品质”的楼盘却屈指可数。恒大绿洲系在很多城市只能算是中端表现，而大同的恒大绿洲已是当地标杆之一。仅仅因为外墙通体使用了真石漆，亚太国际公馆就已成就全市明星项目之一的地位。

 

（图：上--大同市恒大绿洲；下--亚太国际公馆）

 

如此“怪象”，究竟为何？这一“怪象”会持续下去吗？

 

    2008年开始，大同市前任市长耿彦波主导“名城复兴”，在大同掀起规模空前的“造城”运动。从此，“拆除—回迁/安置——附带商品房开发”模式成为大同房地产市场的主流。绝大多数住宅项目都包含了回迁/安置房在内，而极少有纯商品房的项目。而且，对回迁/安置房，并不指定区域或楼栋，而是可以任选。也就是说，项目内的任一套房子，它的身份是不确定的，它既可能是商品房，也可能是回迁/安置房。这种情况下，大多数发展商并无提升回迁/安置房品质的意愿，选择了将不确定位置的商品房降低至回迁/安置房的品质水平。这是其一。

 

    “造城”运动同时带来的是住宅供给的突然猛增，市场竞争骤然加剧。面临这种变化，通常的市场里面，我们会看到各项目竭力挖掘、塑造差异化竞争力，以力争赢取更多客户的认同。而大同市场的绝大多数开发商却选择了另一条路径，增大户型面积段的跨度，以覆盖最广泛客群，同时打价格牌“讨好”购房者，也就是控制销售价格在尽可能低的水平(题外话：大同住宅均价目前仅在四、五千的水平，跟很多内陆县级行政区域相当，甚至还低。这是“怪象”之中的怪象)。一方面，反映了大同绝大多数发展商营销理念的“朴实”(用“粗糙”、“原始”等词语太过冒犯)；另一方面，使各项目在投入上不得不尽量节省，其结果就是楼盘质素的低水平。

 

    除上述两个主要因素之外，当然也还有一些其它的因素，共同造成了大同市场的这种“怪象”。我们不认为这种“怪象”是可持续存在的，原因有三。

 

    一是成本驱动。包含地价在内的各项开发成本在上涨，保持现有价格将面临利润空间越来越低的局面，各发展商的低价牌越来越难以为继。无论速度快慢、幅度大小，销售价格将上涨是必将发生的事。伴随价格上涨，开发商要给购房者一个合理的交代，就不得不在楼盘质素上予以提升。

 

    二是需求驱动。购房者的需求总是在上升，绝大多数开发商低质素的供给将越来越不合时宜，继续开发无品质、低品质项目将被市场淘汰出局。

 

    三是外强带动。恒大、绿地、复地、千禧等全国品牌、区域品牌发展商已进入大同，相对本土开发商的“朴实”，这些外来强者带来了新鲜的、明显更为先进的开发理念、模式。外强们的开发成果于近两年呈现给了市场，并带给了市场显而易见的冲击。各本土开发商看着眼里，震在心里，他们中的大多数明白：要跟着提升了。

 

    “怪象”的存在有其特殊的原因与背景，但在市场之手的指挥下，它不会一直存在下去，“怪象”必将逐渐消失。这正是大同市场即将发生、更准确的说是正在开始发生的转变。

 

    新项目大西街公园一号就在品质开发上表现出了明显的、更为清晰的追求(虽然其品质表现仍不够完整、不够坚决)，这正是转变在开始发生的迹象，现今也正是大同住宅市场抛弃原有理念向新的理念过渡的转折点。

（图：大西街公园一号）

 

机会遍地、群雄争霸的大同商业市场

 

    大西街、小南街、东关，这三处构成了大同原有的核心商圈。而这也恰恰是“造城”运动所拆除的最彻底的片区。一时间，一座城市，没有了商业核心——在全国来看，这种情况也属极其罕见吧。

 

    于是，消费者迷茫了，他们一下失去了平日最常去的购物之地；经营者迷茫了，他们一下失去了以往积累财富的所在。

 

    没有了商业核心，那么其它处处都可能会成为商业核心；没有了旧霸主，那么其它人人都可能成为新霸主。从这一意义上来说，大同目前的商业市场机会遍地。机会多，有“野心”的也就多，目前大同商业市场正在上演群雄争霸的大战。

 

    华林新天地，踞有绝佳的地理位置——紧邻古城西门、为传统核心商圈大西街的西沿线上，大量的消费者很容易顺势转移过来，地利之优非常明显。另外，其自身ShoppingMall的业态结构，能提供给消费者娱乐、餐饮、休闲、购物一条龙的体验，具有成为新霸主的自身条件。再加上其并不孤立，近旁还有华宇等其它商场的互助互补。更重要的是，其已在营业，在争霸之战中夺得了先机。在目前，华林新天地最具王者之相。但其规模略偏小，与霸主地位并不相衬。

 

（图：华林新天地外景）

 

    东小城紧邻古城东门，为原核心商圈东关所在地，地利之优也很突出。仅一期就达80万方的商业规模，霸气十足。丰富的业态，多样的建筑形式，强大的主力商家，具很强的人气吸引、吸纳力。但其优点突出的同时，缺点也同样显眼。首先，其自身被古城墙围合，内部自成一城，消费者仅能通过城门进入。按“不要给消费者造成任何行动障碍”的商业法则，这种交通组织有明显弊端。进、出的不易，会令消费者望而却步。另外，其开发进度非常缓慢，一期仅少部分已建成，预计明年才营业(从目前实际进展来看，这个时间也很悬)，绝大部分面积还在建设，甚至待拆迁中。项目整体建成、营业遥遥无期，而且其能否按规划打造完成也要画上问号。现在看来，东小城最具王者气势，但其霸主的地位极可能将停留在图纸上。

 

（图：东小城）

 

    百盛＋沃尔玛＋王府井，这是沿魏都大道连续分布的三个项目，位于城市重点发展区域——城南——的核心地段，地利较优。百盛引入了大同最高端的品牌店——Armani和COACH，沃尔玛是世界最知名超市，王府井为全国最知名百货，这一组合所形成的杀伤力在大同首屈一指。在目前，这三者的组合最具王者之力。但这毕竟是三个独立的项目，虽距离较近，但还是存在消费者一路走下来略显麻烦的弊端。另外，沃尔玛形象较为低端(仅指大同这家)，而百盛又非常高端，两个在营项目的人群重叠度不高，协同度发挥有限，有待在建的王府井项目来综合、平衡、协作。

 

（图：大同魏都大道 百盛购物中心）

 

    其它跃跃欲试的还有同悦城＋上河时代、大西街公园一号商业部分、凯旋城……它们也都有自己的优势和不足，此处不予赘述。

 

如此局面，大同商业市场何去何从？

 

    一方面，大同的人口规模和城市经济水平等决定了这一市场不需要如此多的核心商业/商圈，2～3处足以，上述对王者有觊觎之心的项目中必然有一些要被无情的挤出竞争，甚至被淘汰，这将是未来几年大同商业市场将要呈现的结果。

 

    另一方面，大同的人口规模和城市经济水平等还决定了这一市场应该需要次核心商业/商圈，自降身段、甘居配角的项目将在未来几年的大同商业市场现身。

 

 

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