中山大学两天课结束，反应还算热烈。让我感动的是竟然有两个女同学怀着身孕从吉林赶来听课。另外，南方的开发商和北方的同学有很多明显的区别，他们更注重细节和实战。 

    今天主要讲住宅，但有很多同学更关心商业地产的开发。很多人有个误区，就是商业地产最难的是招商，这是最关键最重要的。我回答：错。商业地产最重要的是，首先必须研究终端消费者，也就是买东西的人，他们的消费实力、消费习惯、消费偏好决定商业物业的定位。终端消费者的消费需求研究透了，自然知道该怎样确定商业物业的形态、确定商业业态的布局、商业物业功能的划分。而这些做好了，就不是你去招商，而是商家来找你。

    今天课上还有很多同学问到对商业地产、养老地产、旅游地产的看法，我回答：如今的中国商业地产是个巨大的陷阱，养老地产则是最大的骗局。

    Stella同学对此有不同看法：“陈老师，我不认同。我觉得养老地产才是下一个主要的细分市场，关键是这个群体的需求什么时候、什么方法能激发出来。还有，现在的商业地产多数具有惊人的体量，独具一格且复制门槛高的定位才是王道。以某种特定的终端消费群体的需求为导向应该也只限于综合业态之一的定位方法了。单一主题性商业项目取决于地段和招商资源，甚至开发商的喜好。” 

    我来做一个简单的分析： 

    一、现在全国从北京到各县级市，到底有多少开发商在做商业地产？所开发的面积到底有多大？有多少所谓的综合体耸立在各个城市？没人做过统计，但只要稍微有点常识的人都会由衷的感到担忧和害怕，中国的一个城市到底需要多少商业面积？到底能消化多少商业面积？开发商和政府做过一个科学的考量和规划吗？严重超饱和已成不争的事实，而政府惘顾开发商的风险，依然大肆招商卖地，这不是陷阱是什么？ 

    二、现在很多城市都在搞新开发区、新城中心、商务区、工业园区等等，政府首先忽悠的就是开发商，以低地价、减免税等＂优惠＂条件诱骗开发商进入，但规划条件却明确规定必须要建多少万平方米的几星级酒店、多少万平方米的购物中心，甚至还有多少万平方米的写字楼。可是，现在各个城市的开发区、新城、工业园，又有几个真正开起来的？三年、五年、十年都过去了，这些新城依然人影寥寥，夜晚则鬼影憧憧，这就是中国为什么有如此多鬼城的真正原因。政府卖地赚钱了，开发商呢？身陷泥潭、甚至死无藏身之地。

    三、现在电商已越来越成为人们购物的叧一主要渠道，特别是80后90后，他们购物基本以网购为主，而休息日逛街则主要以吃和玩为主，过去传统的休闲购物已转变为休闲吃玩，实体店的销售已难再有昔日的辉煌，这是不真的事实。一方面消费者的购物习惯在改变，一方面各地的实体商业中心在批量崛起，假以时日，这个矛盾会以怎样的形式爆发谁也不知道，而更多的开发商却仍然不死不休的去进行商业大开发，动辙十几万方几十万方的规模，到时你不死谁死？

    是不是巨大陷阱还需更多解释吗？

    至于养老地产是最大骗局我只说两点：

    一、如果你想做真正的养老事业，你就改转行，从地产商变为养老院院长；

    二、如果你想继续你的地产开发商身份，那你就只能是挂羊头卖狗肉。

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