一、固安是“鬼城”吗?如果，鬼城的定义是：房子非常非常多，但住户却极少极少。那么，晚上走在河北廊坊固安的街上，看着数也数不完的高层住宅，却纷纷稀疏的亮着一两盏灯，就不禁令人发问：固安，也像鄂尔多斯一样，是所谓的“鬼城”吗?跟着这个问题的就是：固安的楼市会像鄂尔多斯那样被刺破泡泡吗?

二、谁在买固安的房子?鬼城的另一个定义是：需求偏离了居住本身，而投资性购房占比极大。那么，回答第一个问题，就必须弄清楚：固安的房子都是卖给了投资者吗?固安的购房者有三个主要动机指向：刚需、养老及度假、投资。刚需客来自北京(主要是南三环至南六环的区域)高房价的挤出效应。养老客则看中了固安相对好一些的空气和局部较好的城市环境，他们来自北京各个区域。第二机场选址的敲定，以及附带的2000亿基础设施投入则吸引了一定投资客对固安的青睐。前两类购房者的进入，也令投资客看到了价值增长空间，从而将目光投向这里。可以肯定，第三种购房动机的客群没有占固安市场的主流。固安，应该不是通常所说的“鬼城”。

三、究竟哪一类购房者占比最大?北京城内空气的糟糕程度不需要多说，固安虽也多尘，但蓝天还是常见的。因此，固安的空气虽然并不见得十分好，但相对北京却是好了很多。另外，固安政府对道路和沿路绿化的建设力度较大(主要在城北、城西)，局部城市面貌不错。这吸引了一定数量的北京养老及度假客户。但固安的主要建房区，并无有价值的自然景观、自然资源等养老度假元素。大批量的吸引投资客不存在有力支撑。养老度假客，不是最主力。在第二机场及相关配套的投资的感召下，的确有投资客瞩目固安。但同时，固安的价格本就很低，增长基数小，尽管涨幅较大，但增值的绝对值相对而言并不高。另外，固安巨大的供给一是对价格的过速增长有一定抑制作用，二是对投资的获利退出增加了不小的难度。更为重要的是，宏观政策对住宅投资的打压很明显。多方面因素，使得投资客也不应是最主力。最主力的，应是刚需客。北京南部的刚需客有多少，虽无具体数据，但可想而知是一个庞大的群体。南六环天宫院近旁的万科项目总共只有两种户型：75㎡的两房和92㎡的三房，刚需指向非常明显。其吹风的单价则到了2.7万，而固安好一点的房子，单价才刚刚1万，三分之一左右。巨大的价差对大部分刚需客有难以抵抗的诱惑力。刚需客的“涌入”情理之中。大北京下的通州、燕郊、甚至大厂、香河也是如此。

四、为什么刚需客不住进来?养老度假客是节假日居住或未来居住，投资客则基本不会居住，所以会有“住户极少极少”的现象。但是，刚需客正是为了居住而买房，他们为什么也不来住?我们看到，固安有几个项目有非常不错的外立面(剑桥郡、英国宫、大湖、红树湾、龙TOWN、万华城，紫荆花园等)，也有几个项目有很不错的园林打造(剑桥郡、大湖、牛驼温泉、红树湾，等)，它们为买房者提供了令人心情舒畅的居住环境。这些项目的入住也是极少极少。这是固安住宅开发必须要解决的非常关键的问题，是固安住宅市场长久、健康发展下去所必须解决的关键问题。我们知道，人的需求是分层级的，先基本，后享受。那么，这些打造了良好居住环境、能带给住户一定居住享受的项目满足了住户基础层面的需求了吗——尤其是对刚需客而言?刚需客户在此居住有便利的生活采买吗?有便利的上下班交通条件吗?准备生小孩、或即将小孩出生，小孩有好一点的幼儿园乃至小学可以去读吗?目前没有!刚需客户，艰苦奋斗仍买不起京城里头的一套房而不得不退而求其次在“大北京”置业，他们已经是在“将就”，已经是在放弃些东西。难道他们还必须要放弃生活的便利、上下班的便利、小孩教育，等等吗?纵观固安市场，要么既没考虑刚需客居住的基础便利需求也没考虑居住环境的享受，粗暴的凭借低价吸客;要么则跳过了基础便利需求而直接到了提供良好的居住内环境，不粗暴但打偏了靶心。由此带来的是，固安各项目的营销举措也是粗暴的，或偏离靶心的。好在，有个别发展商在这一方面开始有所改善……

五、买房者不住进来会有怎样的“恶果”?有人买，没人住。这显然是不健康的。刚需买家都不住进来，会造成几个方面的恶性循环，使固安住宅市场“生病”。一是，商业配套的恶性循环。商业配套没有跟上住宅的开发，于是社区居住不便利，于是吸引不了大量刚需客的入住，于是社区住户少，于是片区商业需求少，于是片区商家经营不善或不肯进入，于是商业配套更少，周而复始。其它配套也是如此。二是，物业管理服务的恶性循环。住户少，收到的物业管理费就少，物业公司收不抵支，于是物业公司为控制成本或降低服务标准或减少服务内容，物业管理服务水平降低，被住户感受到，住户不愿入住或不愿支付管理费，周而复始。三是，供暖的恶性循环。如果是整体集中供暖，那么必然面对如物管类似的恶性循环的问题。现在，分户供暖倒可以一定程度解决这一问题，但也并不能彻底的解决此问题。供暖的规模上不去，无论什么形式都有投入与收益的精打细算，进而都会影响到供暖的质量。四是，人气的恶性循环。前面说的都是实打实的，还有一种有些“虚无”的，就是居住者心理。我们市调时，有一句玩笑话：这一家住了一整栋楼啊!这显然不是在羡慕，而是诧异的佩服——这户人家居然能承受如此的沉重的冷清。不仅商业讲究人气，居住也讲究人气，没有多少人愿意走在回家的路上除了保安什么其他人都见不到，没有多少人夜晚亮开家里的灯而放眼周边都是漆黑。越是没人住，就越是没人愿意住。等等这些，还都只是在住宅开发层面的思考。与此相应的，还有城市就业与城市人口增长的循环、城市税收与城市建设的循环、城市配套投入与维护的循环、城市产业与经济结构的循环……不管怎么说，固安住宅市场的不良表现，需要扭转。

六、如何扭转?面对北京南片庞大到无法计算的客群，固安住宅市场饿肚子的可能性较小。但，谁不想在蛋糕的争夺中，抢到最大、最好味道的那块呢?套用一句貌似比较空洞、最简单的话：谁为客户想的最多，谁就能赢。我们要有美丽的建筑、赏心的园林、人性化的户型、征服感的展示面、诱人的价格，等等这些，还不够。我们能不能让住在我们楼盘的人去北京城内上下班的时间少那么一点?我们能不能让住在我们楼盘的人在家门口买到柴米油盐?我们能不能让住在我们楼盘的人不为小孩的读书问题忧心忡忡?……我们能不能让他们离开京城后所舍弃的东西不那么多，甚至在价格之外有其它的补偿?这些问题很难解决吗?不难。理念和投入到位了，问题就会解决。对这样的投入，发展商不应心疼，它不是“割肉”，而是有产出的。这样的投入换来的是客户的深度认可，这就是口碑，这就是价值!这是报纸平面、电视宣传、街头拦客都换不来的。