大约以2011年上半年为节点，高青市住宅市场画出了一条徒然向上的曲线。这一徒然向上的跳跃包括了多方面的内容。

    一是个案从几千方，一两万方的开发规模一下跳出十几万方、二十几万方的楼盘；

    二是从多层主导，小高层少量陪衬一下进高层占多的局面；

    三是从无任何美感的原始立面表现一下跳到风格、元素、用材均还不错的西班牙、地中海等风格；

    四是几乎萌芽的市场就立即出现了精装房的身影；

    五是从小打小闹的单体开发一下跳跃到住宅+商业内街+五星级酒店等的类综合体开发模式。多方面来看，通常所说的房地产市场进入快速发展轨道这样的描述已不能用于高青住宅市场。火箭式上窜可能更恰当。这种上窜意味着什么呢？

    意味着供与需的多层面拉锯。

    一是，购房者从传统的两三层小楼居住习惯到试探性的尝试小高层置业，他们能立即认同、并接受高层吗？

    二是，随着价格的上涨，购房者已然要适应、不得不接受房价涨幅很快的事实，从而心里上多少有抗拒、扺触之时，精装房的出场其在价格上的必然再度上浮能说服购房者吗？

    三是，在购房者建筑审美情趣还处于一片茫然之时，就有如此好的立面表现，真的能打动他们吗？会不会有对艺术品的可望而不可及的隔膜感？这还不重要，重要的是，成本的增加很可能换不来购房者对其附加值心甘情愿买单的结果？那岂不画蛇添足？

    四是，从传统的邻里居住习惯，到十几万方的大社区，其比较优势购房者能如此迅速的接受吗？而且，从跨出门就可来到大街的他们，能一下适应走出小区都要弯弯绕绕大几分钟甚至更久吗？但也极有可能，我们不能低估现代人对好生活的追求。

    当然，以上几点是显而易见的一面，那另外一面呢？现在咨询全球化，对新事物的接受几乎是同步，这是不是说明高青市场相较更有机会呢？关键要看现在的巿场实际情况。

    供大步跳到了需的前面，引致拉距，这会产生什么样的结果呢？很多！但最重要的有两大点！

    一是，开发不是发展商一家人的事情，参与其中还有建筑设计、建筑施工、装修设计、装修施工、销售、广告设计、广告制作、物业服务……很多。开发商的火箭上窜就一定意味着各参与方都有劲步伐一致窜上来吗？事实上，不能。最严重的就是销售和物管两者几乎还在原地踏步。难道这不危险吗？销售员不要说识客、逼客等高级技巧，就连自己项目都有大片信息无法说出……而整个高青的物业水平就更令人担忧了，可能连物业管理系统里面包括多少细项工作都要打问号。

    二是，通常一个区域的收入和支付力模型是竖立的三角模型(发达区域为纺锤型)，即支付力越往上所对应的人群数量越少。那么住宅供给呢？在高青，好立面、好位置、园林……的项目都是前面所说的当地大盘。也就是说 高端供给在整个市场占据优势比重。用图形描述就是倒三角。以竖三角的支付力人群模型对应倒三角的住宅供给模型会怎样？结果显然就是高端细分市场的竞争要用N个白热化来形容。而我们地块就处于高端片区，必然要杀进去肉搏！前路坎坷……

    于此，我们必须问：市场走出供与需的多层拉距了吗？供对需的教育、说服已有良性结果了吗？如果未完成，我们项目的进入该如何是好？如果已完成，我们项目能坐收渔利吗？关键还要看高青购房者的购房目的和关注点是什么？比如就是讲地段、环境、户型面积和间隔、配套、价格？

    总之 ，任何市场在不同发展阶段都有不同的关注点。

——陈仁科博客管理员