2、地块因素：

a、地块规模

地块的规模和经济指标毫无疑问是产品策划和设计的前提，它影响着建筑基底面积、单个户型在社区中的位置，进而影响户型面积配比、户型结构以及可采用的创新元素。换句话来说，在可销售总面积无法改变时，户型设计的成败决定了项目的价值和利润。

b、地块资源

从销售难易的角度来说，户型设计的核心在于平衡地块内部资源，以降低整体销售难度。从地块价值的角度来说，户型与地块资源相辅相成，资源对户型价值具有支持、提升的作用。而在地块研究之后的户型优化则是对地块资源的充分挖掘，能实现价值最大化。例如，临主景观轴的单元景观资源最佳、附加价值最高，在进行户型设计时适当拉大进深，增加可销售面积中高价值户型所占的比例；而在资源较差、临街位置的单元，其户型设计则可增加具有附送价值的创新元素，从产品本身价值提升的角度来减小销售难度。

3、市场需求：

a、市场需求特征

一般意义上来讲，三、四线城市消费者消费意识保守，对房地产等大宗商品的消费非常谨慎，置业需求多为一步到位，对户型面积的需求与一线城市相比要大得多。即使是在少数已经受到外来市场冲击，房地产发展趋于成熟的三四线城市，大面积户型受欢迎的程度仍比一二线城市要高。从这一角度来说，户型设计应是结合当地的市场需求特征来进行的。但是，三四线城市的经济水平较大城市低，经济结构比较单一，欠缺成熟的经济产业链，购房者的消费力较弱，他们对物业总价较为敏感，若一味以迎合市场作为产品设计的方向，总价高的大面积户型比例过大，销售必然会遇到阻力，即便销售去化顺利但提价空间也很小甚至几乎没有提价的可能。

b、市场发育程度

不同的城市由于市场发育程度不同，出现的住宅户型也具有不同特征。市场发育程度低的城市，户型结构和设计形式都比较单调，无论从舒适、实用性还是户型的设计美感角度，与一二线城市相比都相对粗糙落后，产品同质化的现象也较严重。在很多三四线小城市，由于市场缺乏竞争，户型的变化和提升也较缓慢；市场发育程度高的地区或城市，由于市场竞争激烈，户型的形式出现多样化和差异化，市场发育程度越高个性化就越强。而随着市场发育程度的不断提高，住房消费观念也在不断变化，对于户型的诉求，或将趋向同化，或者将更加充满个性化。

例如，在房地产市场处于初级阶段的城市，景观阳台、露台这一类元素已能吸引购房者的关注；而在市场发育再成熟一点的时候，带阳台的户型进一步变化和创新，有了入户花园、挑高露台等豪宅元素；至北上广深一线城市，花园露台户型已然同质化，在户型创新设计上的竞争焦点已聚集在高科技、低碳材料的运用上。产品的设计应根据市场发育程度实现成本与利润的平衡，而非照搬照套成熟市场的“经验”。

C、目标客户差异

购房者选择物业时，首先考虑的因素是物业的总价与自己的消费实力及心理预期的价格是否相符。一般来说，过渡型购房群体对于住宅的需求，以付款能力与户型的实用性为前提。这一群体最关注的是置业时需支付的总价，包括购房款、装修、家具家电等；中端或中高端购房群体在付款能力和实用性之外还追求舒适，寻求较好的性价比；而高端购房群体更多的是凭感觉，追求物业所带来的身份象征，他们较多地关心物业的价值。目标客户的需求和特征决定了产品的设计。面向过渡型置业的客户，客厅的开间4米可能太过奢侈，而对于高端客户来说却显得小气。

2010年10月，我司接到佛山南海一个写字楼项目，该项目占地11060.8㎡，容积率5.3。与本项目紧邻的还有6个写字楼，该区域整体规划为广佛商贸城中心商务区。显然，在不到300亩的范围内，7座写字楼同时拔地而起，其竞争烈度可想而之。为了减少后期销售的难度，各开发商在保证满足政府对写字楼的面积要求前提下，公寓成为不二选择。但是，每家都建公寓，其公寓的货量也不容小视，竞争仍然会相当激烈。那么我们如何避开这种竞争或者减少竞争的强度呢？

    对收集的情报资料进行分析，另外6家开发商的公寓，仍然是以国内普遍流行的40㎡为主要户型。但是，本项目所处区域是中国最大的有色金属产业基地，承担着生产制造、会展、物流、贸易、加工等功能，企业数量超过10000家，常年有着大量稳定的商务人流。毫无疑问，数量庞大的商务人流具有两大基本特征：

• 档次上：跨越了中端、中高端、高端商务人流；
• 居住期限：跨越了几天、几周、几个月甚至常驻等居住期限；

随着总部经济效应凸显，除了进一步扩大商务人流数量以外，还将明显增加另一类人群：

企业总部的中高管理层，如CEO、CFO、COO等。

由于长期留驻，必然对居住条件有着较高的需求标准和明显的特征：

• 居住时间较长
• 居住功能较为完善
• 酒店式优质服务
• 具有一定的办公功能
• 部分是两个或者两个以上人同住

公寓很大一部分将会被这些职业经理人所消化。那么，他们要求什么样的公寓来满足自己的居住需求呢？显然，40㎡的常规户型不是他们的所选。

大户型、酒店式服务标准、居住性较强、具有一定办公功能；这才能与他们的身份和实际生活要求相匹配。

因此，我们将公寓的户型定位60—100㎡之间，完全摒弃40㎡和单间户型，大部分为一房一厅，部分为两房户型，很好的满足了我们锁定的客户。

不按常规的公寓做公寓，而是根据市场的需求、地块能发挥的最大价值，寻求最合理的规划设计。这就是本项目避开竞争或者说参与竞争的最大利器。