之前说过，三四线城市的开发时代已经到临，那么三四线城市的市场特点究竟是怎样的呢？

    我们知道，符合市场需求的产品就是最好的产品。在三四线城市进行房地产开发和销售过程中，做好市场调研、深度了解市场特点与市场需求是项目成功的基础。相对于一二线城市房地产市场，三四线城市房地产市场有着自己的特点。

    1、开发周期长
    相对于一二线城市，同体量规模的房地产项目，在三四线城市的开发周期要长得多。因此，作为从一二线城市进入到三线或四线城市进行开发销售的开发商，决不能用看待一二线城市的眼光来审视三四线城市，二者存在着较大的差别。

    2、建筑形态以多层板楼为主
    从建筑形态看，三四线城市的住宅项目仍以多层板楼为主，随着近年来小高层、高层产品的出现，购房者开始逐步接受与认可。目前三四线城市基本上处于由多层产品向小高层、高层产品过度的阶段，南北通透、采光良好的板楼是市场的主流。

    3、户型主要以二居和三居中大面积为主
    从户型产品来看，三四线城市户型的需求方向主要是以二居和三居中大面积为主。二居室的户型一般在80-100㎡左右，三居室户型面积则在110-130㎡左右。这更多的是一种生活方式的惯性与生活观念对户型面积的取向，很多人缺乏升级置业和阶段性居住需求的观念，更多的人想的是对置业的一步到位。出于三代同堂居住的考虑以及房屋单价、总价都较低的原因，也致使居民在购买房屋时，都偏向于二居和三居中大面积的单位。
    由于三四线城市的外来人口较少，对小户型的需求量不大，一居或零居室的小户型在三四线城市的市场上所占比例和需求均较低。不过，随着近年年轻人与父母分开住、结婚购房的增加，以及少量投资者的出现，小户型这种过渡型产品开始在三四线城市略有递增。

    4、价格呈现整体疯涨

    如果用经济发展水平来评估一个三四线城市的房地产发展潜力，那么就大错特错了。
    首先，中国的三四线城市居民的收入分配和主要消费是在不同地域上进行的。相当一部分居民在一二线城市甚至国外工作，那么他们的收入水平相比一二线城市并没有太大的差距。
    其次，公务员是三四线城市的主力客户之一，这一群体的收入水平更不可以套用当地的经济发展水平，不用评估，只须大胆想象。
    第三，三四线城市的城市开发模式，都是由政府开路、发展商跟进来完成的。具体的形式就是“规划新区、强拆老区”。这就意味着当地居民一方面由于房子被征收强拆而具有了迫切刚性需求，一方面老房子的拆迁补偿一定程度上增加了他们的购买力。另外，为了能够解决眼前的住房问题，他们会不惜搭上自己的所有积蓄，甚至借债，来购买新房——县城居民都是小圈子，抬头不见低头见，没有房子是极其有失面子的事情。由此可见，虽然这种城市发展模式与西方工业革命初期的“圈地运动”不可同年而语，但其瞬时威力也可见一斑。
    因此，不少三四线城市项目的定价，开发商是直接按照当地银行居民存款额度甚至更高的标准。在这种主流城市开发模式的驱动下，三四线城市房价的疯长并不难理解。但同时我们也可以确定，绝大多数没有成熟产业或者没有条件发展可持续产业的三四线城市房价的疯涨是完全不具可持续性的。

    5、市场需求以本地需求为主
    大多数三四线城市的房地产市场需求是以本地需求为主，绝大多数的房屋都是由居住在当地的本地居民消化，很少有外地人购买或投资的情况。因此三四城市的房地产投资性需求比例要小得多，当地居民置业更多是一种自住性需求。而在一二线城市，投资性购买的比例整体平均在30%左右。因而在产品消化速度方面三四线城市要明显慢于一二线城市。

    6、入市以期房销售为主
    目前，很多三四线城市房地产依然以期房销售为主。这以当地大多开发商都资金实力不强以及规避风险等因素有关。一二线城市不少楼盘会在即将封顶或项目已成为现房时才开盘销售，三四线城市则相反，项目基础建设一开始便进行销售，有的甚至只是个规划，项目都还没动工便开始销售。不过，随着一二线大开发商的到来，这种状态已被打破，在营口鲅鱼圈，就出现了不少现房销售的项目。
    期房销售，这与三四线城市的购房者注重项目实实在在的东西的情形相悖，所以，项目售楼部的包装就显得尤为重要，特别是要有一个惟妙惟肖的项目沙盘。

    7、信息有效到达渠道以口碑传播为主
    三四线城市的城区面积较小，信息传递速度快，上午城西的项目开盘搞活动，下午城东就已经知道了。三四线城市居民的空间距离与心理距离相对一二线城市居民要更近，这使得口碑传播成为有效的推广渠道。一二线城市很多宣传推广渠道并不适用于三四线的城市。在三四线城市，高成本的宣传推广不一定会产生好的市场效果，相反一些低成本、直接面向终端消费者的渠道反而更为有效。

    只有深入了解一个城市房地产市场的特点，房地产开发才能做到有的放矢，才能设计出最为合理的产品。抓住了三四线城市房地产市场特点，相应的，也会大幅降低后期营销风险。