关于汕尾旅游及旅游综合项目的考察情况

一、投资环境分析与研判

（一）地理概况

1、区位情况。汕尾市位于广东省东南部沿海，东临揭阳市，同惠来县交界；西连惠州市，与惠东县接壤；北接河源市，和紫金县相连；南濒南海，毗邻港澳。

2、气候情况。汕尾属南亚热带季风气候区，海洋性气候明显，年平均气温为22.9℃至23℃之间。

3、自然资源。汕尾境内海岸线长455.02km，辖内海域有93个岛屿、12个港口和3个海湖。水资源丰富,全市境内集雨面积100km²以上的河流有螺河、螺溪、赤石河、黄江、大液河等15条。

4、面积与人口。汕尾地形以山地、丘陵为主，约占总面积的43.7%土地总面积为5271km²。辖区内有市城区、海丰县、陆丰县、陆河县、红海湾经济开发试验区、华侨管理区等1市2县3区，总人口330多万人,其中以常住居民为主，流动人口很少，为传统上的人口流出地区。

（二）经济发展

1、总体发展稳中有升。2014年实现地区生产总值716.99亿元，增长8.9%，增速比上半年提高0.8个百分点，比一季度提高1.4个百分点。与全国、全省相比，增速分别比全国、全省平均水平高1.5个和1.1个百分点，在全省排第12位。

2、各类产业发展迅猛。2014年，规模以上工业实现增加值261.91亿元，增长14.4%，增速居全省第六位。全市完成农林牧渔业总产值185.06亿元，全年完成粮食总产量44.88万吨，水产品产量61.54万吨。第三产业实现增加值263.17亿元，增长7.0%。

3、居民可支配收入稳定增加。2014年全市居民人均可支配收入15211元，同比增长9.5%。其中，城镇常住居民人均可支配收入22271元，增长7.1%，农村常住居民人均可支配收入10415元，增长9.9%。

   （三）区域交通

1、高速公路。汕尾是潮汕地区与珠江三角洲各大中城市联系的必经之地，深汕高速公路、沿海高速公路和324国道横贯全境。

2、市内公路。汕尾市境内公路已与省内外建立了广泛区际联系，是粤东北、闽西南、赣南地区的交通枢纽之一。

3、铁路港口。厦深铁路贯穿汕尾全境，经过陆丰市、城区、海丰三县（市、区），境内设陆丰、汕尾、鮜门三个站；在海港建设方面，汕尾港规划有汕尾港区、汕尾新港区（红海湾）、海丰港区和陆丰港区共4个港区。海岸线长达455.2公里，有300吨级以上各类生产泊位19个。

（四）旅游资源

1、区域民俗文化构成多样，表现形式丰富，可谓旅游资源富矿。汕尾300多万人口有福佬、客家和疍民三大民系，深具特色的岭南地域和民族传统文化底蕴，在汕尾呈互相交融、相映成辉的特点，在衣食住行各个方面均有打造旅游产品的潜质。

2、拥有全省最好的海洋、滨海自然生态环境。汕尾市海岸线长455.2公里，沿海有红海湾、碣石湾两大海湾，海域分布92个海岛，岛岸线长45公里，岛屿面积2.9平方公里；主要的海洋经济水产品种有14类，107科，173种。汕尾市的海岸线上，分布着众多的沙滩、奇岩、岛礁、古迹等滨海迷人风光，“神、海、沙、石”兼备，具有“阳光、沙滩、海水、空气、绿色”5个旅游资源基本要素。

3、滨海旅游景观独特。金厢、遮浪、捷胜等地海滩连绵，安全系数高、沙质细软，海水水质好，开发滨海旅游的条件得天独厚，其中以遮浪和金厢旅游资源开发潜力最大。遮浪山、海、湖、角风光旖旎，是国家重点海水浴场之一；观音岭金厢滩沙白、水清、浪小，岭前奇石众多，是理想的滨海度假胜地。龟龄岛、小岛等海岛风光旅游资源也具有很大的开发潜力。

（五）旅游市场

1、市场发展渐趋成熟，市场氛围正在形成，2014年全年接待游客总人数达646.62万人次，增长10.5%；实现旅游总收入96.40亿元，增长17.6%。汕尾市特有的滨海风光、历史遗址、革命史迹及文化风情等，吸引海内外大量游客，旅游人数和收入逐年攀升，接待人次连续多年获10%以上的增长。

2、旅游投入不断加大，产业体系初步形成。汕尾各级政府及有关部门高度重视旅游业的发展，加大旅游投入，使全市旅游业进入发展的快车道。据统计，目前全市拥有星级酒店14家，旅行社14家，其他酒店及度假村124家，行、游、注食、购、娱等基本实现配套。

3、树立特色旅游品牌。汕尾市不断开发“蓝、绿、红、古”等特色旅游资源，已形成以红海湾滨海旅游区为主的蓝色旅游品牌，以莲花山森林公园为主的绿色旅游品牌，以红场红宫为主的红色旅游品牌，以碣石玄武山为主的宗教人文品牌。

汕尾市近五年全市旅游总收入

（七）地产市场

从房地产开发投资情况看，房地产开发企业投资意愿不强，投资项目减少，开发投资后劲不足。2014年全市房地产开发投资完成11.61亿元，比2013年下降30.3%，与全省增长17.7%相比低了48.0个百分点，与广东全省蓬勃的发展形势不符。

从全省各地看，唯有汕尾和韶关出现房地产开发投资下降，且汕尾降幅最大，韶关仅下降3.4%；从全部固定资产投资看，全年固定资产投资增速比2013年回落5.8个百分点，仅高于东莞、深圳等珠三角的几个市居全省第16位，比粤东西北12市平均水平（增长29.6%）低13.1个百分点。

从房价和产品质量来看，市区最高均价5000-6000元/㎡（刚需洋房为主），户型大多以90-150㎡之间的大户型为主，别墅和类别墅产品的供应与销售暂未形成规模。由此，无论是价格、产品、汕尾楼市的发展水平远低于珠三角周边城市，未来的发展空间和市场潜力巨大。

与住宅市场投资的低迷相比，旅游地产和旅游综合项目的投资在汕尾方兴未艾，保利金汀湾（酒店+地产）、大中华（酒店+地产）项目等一些知名开发商已经前期进入，目前市场接受度较为乐观，因这些项目尚处于开发或在售初期，具体的市场反映有待于进一步观察。

二、重点项目考察情况

（一）红海湾旅游资源情况

1、基本情况。红海湾位于汕尾市区遮浪红海湾开发区，踞市区仅30公里，红红海湾与碣石湾交接处突入海的一个半岛，素称“粤东麒麟角”。又称岩岛，海湾与碣石湾交接处突入海的一个半岛，素称“粤东麒麟角”。又称岩岛。

2、经济条件。红海湾经济开发区建区二十余年来，因发展战略和定位的反复导致一直未寻到经济发展的突破口。当前红海湾重点发展滨海旅游、文化创意、港口物流等主导产业，2014年全区实现地区生产总值32亿元，规模以上工业增加值17.85亿元，公共财政预算收入达到5806万元。

3、社会环境。因历史和现实因素，加之近年来“乌坎事件”等造成的负面影响，汕尾市、区领导特别汕尾的社会稳定和谐。近五年来红海湾区没有发生一起游客治安事件，刑事、治安案件处于低位运行，成为全市最安定和谐的地区之一。

4、旅游产业。规划方面已完成开发区总体规划、遮浪半岛滨海旅游度假区控制性详细规划、旅游规划、文化旅游规划等规划的编制工作；配套方面，2013年在遮浪核心景区基础设施建设、环境整治以及旅游景点（景区）开发建设，累计投入资金1.6亿多元；旅游市场方面，2014全年接待游客160万人次，旅游总收入9亿元，分别比上年增长30.66%和38.46%；项目投资方面，目前投资1.5亿元的遮浪渔港一期工程和蓝色港湾已动工建设；一期投资25亿元的阿联酋地球村项目已做好前期策划方案。

5、开发优势。一是红海湾有着一边风平浪静，一边海浪涛涛的特色； 二是红海湾为第9届全国运动会、省运会、亚运会的帆船主办地，具有水上运动基础；三是红海湾沙滩及水质干净秀丽，海岸线长，地处有南海观音庙等传统景点；四是红海湾目前仅有部分渔家乐等低端旅游产品供应市场，中高端旅游市场尚未起步。

（二）品仙湖沿岸旅游地产项目

1、基本情况。品清湖位于汕尾市区内，面积2l平方公里，定位为华南地区最负盛名的临海环湖景观区，粤东沿海重要的休闲旅游产业集聚地，汕尾市的城市公共中心，展示汕尾独特海湾内湖文化区的标志性空间。

2、规划情况。汕尾城市规划将围绕品清湖建设“一轴、两带、三片，多圈层”。“轴”即汕尾城市中轴线—新湖大道，将成为整个品清湖湖滨地区的核心地带；“两带”即北部的都市功能带与南部的生态休闲带：“三片”即湖滨地区都市功能带中的西部片区、中心片区以及东部片区；“多圈层”即由湖面到陆地，由内到外的多个开发圈层。

3、开发优势。一是区域优越，背靠市区，覆盖城区有效市场和客群；二是规划优势，未来汕尾的城市发展，品仙湖是重要的依托因素，沿岸开发价值深具潜力；三是市场优势，当前已有保利、大中华等知名企业进入，项目沿岸分布，已具有一定的市场示范效应。

（三）凤山祖庙旅游区

1、基本情况。凤山祖庙旅游区位于是汕尾市著名风景区之—，位于市区东南品清湖畔，总面积约10万平方米，为粤东旅游黄金海岸的主要景点。该景区主建筑由凤山公园、凤山祖庙、凤仪台妈祖(天后圣母)石像三大部分组成。

2、主要景点。妈祖圣迹馆是我国第一个介绍妈祖生平、传说、圣迹的艺术馆；海陆丰脸谱园展示了 “中国戏曲之乡”的汕尾市稀有剧种正字戏、白字戏、西秦戏戏曲各类人物的脸谱。位于凤山顶上凤仪台的妈祖石像，是中国大陆目前最大的妈祖艺术石雕，也是汕尾市标志性景观之一。

3、经营情况。目前景区由政府运营，免费向公众开放，拜祭妈祖石像则需15元门票。主要游客为当地信众和来自世界各地的妈祖文化信奉者。

三、初步价值研判

1、汕尾的滨海旅游资源禀赋优异，但与广东全省沿岸线相比较具有一定的同质化趋向，需要依靠产品创新发掘资源的市场价值。目前海岸线的资源保护与有序利用程度不高，缺乏统筹管理和环境维护，资源质地的变化不可控；另外，红海湾沿海一线基础设施配套不足，开发大型旅游产品和综合旅游项目的投资环境有待进一步优化；

2、汕尾毗邻经济发达地区，靠近深圳、香港，是粤东地区最靠近珠三角地区的城市，背靠的中高端潜在客群距离仅有2小时左右的车程；另外，旅游业作为汕尾市新兴产业和未来的支柱性产业，得到了国家、省、市、区各级政府政策上的大力扶持，一些配套政策正在陆续出台；

3、汕尾地区在劳动力价格上有优势，本地区平均工资水平较低，劳动力价格较为低廉。同时，作为一个区域内发展层次相对较低的城市，其发展的潜力有着较大的吸引力；

4、汕尾投资环境的瓶颈制约因素仍然十分突出。据了解，近年来土地、资金、外部环境仍是影响汕尾重点项目建设的主要问题。征地难度大、配套设施不到位、与本地居民关系等问题给项目建设带来很大影响，造成部分项目征地不到位、进度缓慢、工期延长，甚至出现长时间停工的现象。

四、下一步工作建议（略）

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