“政府可以说是房地产最大的赢家”

开发商“赚取的利润是普通人难以想象的”

“银行是吃了买房人再吃卖房人”

推高房价——“媒体非常有用”

房地产销售素有“金九银十”的说法，不过今年房地产市场似乎并没有出现期盼中的火热场景。

眼下，中国房价的持续上涨，正在侵蚀着政府为扩大内需而出台的一系列经济刺激政策的实施效果。从某种程度上讲，高房价对中国扩大内需或已产生了严重的挤出效应，尽管这是一个老问题，但在当前“保增长、扩内需和调结构”的大背景下，这个问题更值得引起我们的高度关注。

中国社会目前房价过高已经是不争的事实，即使是有良知的开发商，也明白他们从事的产业已经完全是一个极度投机和畸形的暴利事业。可为什么在民众普遍反对高房价，大部分专家也认为房价过高，部分地方政府官员也试图控制房价的形势下，中国房地产的价格在目前严重的经济危机形势下却不降反涨，涨势更为疯狂呢?笔者以为，中国高房价的根源在于房地产市场设计的不合理，目前运行的房地产市场制度不改革，中国高房价是不可能出现主动下调的，相反还会继续疯狂一段时间，最后由市场以严重危机的形式强制性调整。只是当市场主动以危机形式调整房价的时候，中国国民经济将承受的代价为远较美国次贷危机引发的代价更为昂贵。为此，即时弄清中国高房价的根源，对症下药，对中国高房价进行主动下调，对国家、对民众、对社会、乃至对全球经济的稳定，都是有百利而无一害的紧迫任务。

一份楼盘“成本清单”揭秘高房价利益链

“政府可以说是房地产最大的赢家”

开发商“赚取的利润是普通人难以想象的”

“银行是吃了买房人再吃卖房人”

推高房价——“媒体非常有用”

在记者的要求下，南昌红谷置业投资有限公司总经理汪斌为记者提供了一份其开发的楼产项目“地中海阳光”的成本清单。从这份清单可以粗略地发现，房价的构成中，存在多个利益体，其中，开发商、地方政府、银行、媒体算得上是前四大，他们形成一条“泡沫”制造链，从拍卖土地价高者得、虚假宣传误导消费、囤积居奇哄抬房价、高息放贷加重成本等方面，将房价不断推高，以攫取更大价值。（经济参考报）

住宅楼盘“地中海阳光”位于南昌市红谷滩新区，目前其市场销售的均价是每平方米约4720元。这份清单显示，“地中海阳光”每平方米建筑面积商品住宅成本是3946.61元。

在3946.61元/平方米的成本价中，土地使用权取得费用(楼面地价)701.61元/平方米，前期工程费是95.37元/平方米;房屋开发费每平方米1828.23元;管理费94.82元/平方米;财务费170.48元/平方米;销售费用(90%为媒体费用)160元/平方米;其他费用201.1元/平方米;税费695元/平方米。

汪斌认为，这份“成本清单”说明，政府在从房价收益中“赚了一大把”。汪斌为记者“清算”了政府从中的收益：一是土地权使用权取得费用(楼面地价)701.61元/平方米;二是前期工程费中的“可行性研究费”2元/平方米;三是房屋开发费的8.33%即152元;四是管理费中涉及政府的达50%即47.41元;五是税费695元/平方米。几项合计约1600元/平方米，超过了房价的1/3。此外，政府还要从购房人手中收取税费和房屋维修基金等费用。“政府可以说是房地产最大的赢家。”汪斌说。

从这份成本清单也可以看出，开发商是利润的第二大主体。“即便是中部地区的城市，一个项目赚1000万元的纯利润也很常见”，南昌市一名开发商坦言，“现在的开发商是历史上最厉害的一个商人群体。我们赚取的利润是普通人难以想象的，当然有时候用来打点的钱也是老百姓想不到的。”

房价“成本清单”显示出银行在房地产市场投资中获得了颇丰的效益，其每平方米收益在170元。汪斌给记者算了一笔账，如果是购买一套100万元的房子，从银行获得商业贷款60万元，30年还清，按照现在实行的7折优惠利息，偿还给银行的利息也要10几万元。

江苏省长发都市房地产开发公司董事长周力明说，银行是吃了买房人再吃卖房人。近10年来，房地产开发贷款始终是银行利润最大的一块，主要是贷款利息远远高于其他行业贷款，一般也要达到百分之十几。

记者采访发现，房价“成本清单”中媒体花费占据一席之地，在房价背后的利益链中，媒体作用巨大。汪斌坦言，就“地中海阳光”这个楼盘，目前每平方米160元的推广费用中，有90%给了媒体。行业内，基本上是成本价的3%至5%要投放至媒体。

一位熟悉媒体运作的人告诉记者，一些市场化媒体在推高房价过程中负有不可推卸的责任。近年来，房地产广告几乎在都市类媒体的广告收入中占了1/3，从几百万到几千万不等。

媒体在获取大笔广告费用的同时，也承担了为楼盘销售造势的“义务”，炮制出诸如某楼盘“供不应求”“消费者连夜排队买房”等“新闻”，欺诈群众。仅南昌红谷置业投资有限公司一家为例，今年该公司销售收入约8个多亿，其中，广告费用就达一两千万元。汪斌坦言：“媒体非常有用。”

“现在看起来政府有钱，日子好过，问题是和大众想法完全违背，是走不远的”。江苏银监局局长于学军认为，地方政府不能把经济发展的“宝”压在房地产市场上，否则，政府在立场和利益上，就会和房地产商趋同化，和老百姓相背离。任何商人都是惟利是图的，关键是政府如果在趋利中与其成为“合伙人”，对社会的危害是很大的，因为政府有很多的资源和手段发挥作用。政府本来是公共服务的，如果偏离了此角色，危害很大。

有关业内人士及专家分析，房价暴涨中政府负有不可推卸的责任。地方政府对于“经营城市”“出售土地”的兴趣和冲动，为房地产与地方政府的结盟提供了可能。一些地方政府官员在土地征用、地皮出让、工程项目中的腐败行为，更成为这种联盟关系的粘合剂。