加载中…美国房市的教训和经验（图）
(2009-12-08 02:28:36)
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房产房价美国纽约赌城银滩海滩棕榈海岸佛罗里达环保韩寒杂谈 |
分类： 东风西语 |
N年前，俄国佬说梦想中的好日子就是天天吃土豆烧牛肉。可是今天美国佬说这一答案太过初级，不要说土豆烧牛肉，就是人参烧牛肉也不难到嘴，因为在美国，西洋参不贵牛肉更便宜，可广大美国人民还是被次贷煎熬地流泪又流汗，离梦想中的好日子还远着呢。那次贷的祸首便是买房，银行争相贷款，全国哄抬房价，人人争当房奴，等到五彩肥皂泡泡被吹得大得不能再大时，吧唧吹破了，于是银行关闭，房奴破产，华尔街满目疮痍。这时候我们才更深切地体会到，幸福的好日子，不仅要有土豆牛肉，还要有厅室厨房。＂安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜＂，杜老夫子千年前的吟唱，成了我们今天普天下人民都在为之奋斗的，比土豆烧牛肉更加深远的终极目标。
我说“普天下人民”，一点都没夸张。一边是美国人在头痛房贷，一边是中国人在热议《蜗居》，房市成了两国人共同关心的头等大事。两国国情不同，工资物价也相差甚远，比较一下各自的房价，看看从美国房市中汲取什么教训，学习什么经验，该是个挺有意思的话题
先说点背景知识：一般国内新房的房价都是毛胚房，面积也非实用面积，还包含了电梯，过道等公用面积。
美国情况相反，房价都是指装修完毕即可入住的房，面积也是室内实用面积，一般按英尺算。为了便于比较，
我全都换算成了平方米。房价当然以美元计，汇率每天都有调整，大家数学好，自己做下乘法便可。
先来看看教训：次贷造成的灾情遍及全美，但这灾情也有轻重之分。赌城拉斯维加斯是重中之重。前两
年泡沫膨胀之时，这寸草不生的沙漠上豪宅骤起，宛如海市蜃楼。现在泡沫幻灭，楼没塌，房价却垮了。这
一室一厅的公寓，要价七万四千九百美元。
这独栋别墅，包括室内400平方米使用面积，室外两亩半地，要价五十万美元。
亚特兰大也算重灾区了，这楼里三室两卫一厅一厨，170平方米的公寓，要价十八万九千九百美元：
波士顿所受冲击略轻，这套两室两卫一厅一厨，80平米的公寓，要价二十一万九千九百美元：
如果中国房价首推上海，那么美国房价当数纽约。纽约市由几个岛屿组成，贵中之贵，非曼哈顿莫属。曼哈
顿东边及中城，原是高尚住宅区，最近房价稳中有降，西部，尤其下城区，原本有些“下之角”的味道，近
年却异军突起，大量时尚元素涌入，和上海新天地有得一比，现在房价不降反升。加之美元贬值欧元坚挺，
大量欧洲购房客跨洋而来，曼哈顿房市上三分之一的购主是欧洲人。欧元拯救了曼哈顿，使得它即使不是这
次次贷危机的幸免者，起码也是轻灾区，不管东西南北中哪个区域，曼哈顿的最低房价目前仍保持在每平米
8000美元左右，靠近中央公园附近每平米动辄便是两三万美元。韩寒同学曾在他的博文中写道“我相信一个
美国的顶级畅销书作家，出版一本顶级畅销书，在纽约的中心（可）以买至少五十套公寓。”我想如果他了
解一下美国畅销书作家的报酬和纽约的房价，肯定不会轻而易举在键盘上敲出“五十套公寓”的。当然，如
果这位作家的名字是比尔。盖茨，那另当别论。
几十年前，很多中国人都是男女老少共挤一室，吃喝拉撒就那么一间屋。现在生活有所改善，有些人家
不仅有N室N厅，还想着要有N处房产。于是度假屋，景观房应运而生。山东沿海，得天独厚，在大连，青岛，
威海相继兴建海景房后，房产商们将眼光投向面朝大海，沙质洁白的银滩地区，大兴土木，建城造镇，据说
二三十万人民币就能买一套毛胚公寓（至于是否直面大海，还是距海几百米只见高楼，就有待商榷了）。我
听一位旅美老妈妈说她借回国省亲之际也参加了银滩购房团，说那里大巴载着各地的购房客接踵而至，全国
人民从五湖四海为了一个共同目标而齐聚银滩。只是海报上写的是“青岛附近的银滩”，老妈妈到了那里才
发现银滩离青岛不是很近，而是相当远。向导购讨说法，导购说这附近又没别的城市，不说青岛你怎么知道
在哪里？
爱美之心人皆有之，中国人要景观，美国人也要观景，所以不管是西部太平洋沿海还是东部大西洋沿岸，海
景房向来价格不菲。受次贷冲击，现在销售市场疲软，纽约附近两小时车城范围内的海岛，倚着纽约这个保
护伞，房价下跌了约30%。一栋直面大海约300平米的独栋别墅，泡沫时吹到三百五十万美元，现在跌倒二百
五十万美元。而非直面大海的同样独栋楼房，哪怕前面只是隔了一两栋房子的，价格降到一百七八十万美元
一栋。而远离纽约的海景房，价格则下滑了50%至60%。著名的金色阳光地带佛罗里达，灾情之重和拉斯维加
斯有得一拼。如果银滩需要青岛为之提名，那么佛罗里达的棕榈海岸则是大名鼎鼎耳熟能详的度假胜地。饶
是如此，也难逃房市崩盘的厄运。一栋侧观海湾景色，110平米，两室两卫一厨一厅的公寓，要价九万五千
美元：
上面这套公寓面对海湾，且是侧景，正对沙滩和一望无际大海的景观房，价钱当然贵一点。比如下面这套100平米，两室两卫一厅一厨的公寓，要价二十三万四千五百美元：
从公寓阳台眺望大海所见景色，值回房价
既然房价如此便宜，很多中国购房团结队而来，为何却空手而归？且不说中国房虫，就是美国人，手头若有余钱，为何不借机大肆囤积房产，而是瞻前顾后呢？很大一部分原因是买房容易养房难。美国每栋房子每年要交房产税，公寓楼另外还要交屋管费 （独栋别墅一般不需物管费）。比如上面要价九万五千美元的海湾房，每年须交11124美元的屋管费，2730美元的地产税，7年下来的养房费就抵上买房钱了。再比如曼哈顿一套一百八十万美元的公寓，物管费和房产税一年各一万五，加起来三万美元，而豪华型公寓一年要十多万美元是常事．物管费当然是用来维修公共设施，支付保安等，房产税呢，基本都用在了中小学校的学生身上。美国每个市镇都有自己的中小学，所谓公立学校是也。上级领导部门，也就是州（省）政府直至国家教育部，给这些学校的拨款及其有限，这些学校的开支，包括教师工资，校舍兴建，器材添置，校车接送，甚至每个人的教科书和贫困学生的免费午餐，林林总总，基本上都是由居民的房产税中开销，所谓义务教育，学费课本费全免，实际上羊毛出在羊身上，房产税的80%全都反馈回赠给了下一代。收入所得税是上缴给国家的，奥巴马拿去飞上月球或出兵阿富汗，似乎距离我们这些草民的日常生活太远。但这房产税就切切实实地用在老百姓的衣食住行上，和我们息息相关。税收高的镇，学校经费充足，教育质量多半也好。学校好了，这个学区的房价自然也贵，居民的房子保值又增值。所以税收，房价，学校，三者紧密相关，相辅相成。至于余下的20%税收，用来兴建公用图书馆，公园，居民活动中心，简称YMCA，内设泳池，健身房等，同时还要支付市（镇）政府工作人员，包括警察，消防队，市（镇）长是义工性质，基本不领报酬。总之房税用途多多，除了经济效能外，现在看来，还有个抑制房虫的副作用，这是不是我们可以学习借鉴的一条“杀虫”经验？要囤积房子？没问题，那您就一边做房奴，一边造福子孙为“希望工程”加倍贡献吧。
我所在的海岛，由于常驻居民很少，多为夏天度假客，所以不设自己的中学，而是与邻镇合用。即便如此，我们的税收比别处也低不了多少。钱去哪里了呢？全扔进了水里打水漂了。这大概也是值得我们学习的另一条经验之谈。原来这海边的金沙碧波固然美，可是一建度假村，一来观光客，人为的污染便接踵而至，仅去年一年，纽约周边六十多处海滩上就发动了五千多志愿者清扫垃圾。实际上沙滩面临的不仅是垃圾，还有大自然的风暴侵袭。在过去的五六十年里，由于自然因素影响而造成的沙土流失使得我们海岛的沙滩纵深缩减了三四十米，很多临海的房子甚至面临着水漫金“屋”的危险。筑坝建堤，填沙造滩的工程保守估算要七千万美元，岛上的房产税自然不够，我们的小市长只能天天涎着脸坐在州府门口讨钱。另外由于近海是游人戏水区域，水质需保持洁净，所有沿海城镇的工业及生活废水在经过污水厂处理后，也不能直接排进近海，而是在海底铺设六七百米长的管道将废水排入距海滩六七百米之外的深海区，这一切都是要花银子滴，光居民房税远远不够，政府还要拨款补贴：
所以，当我听老妈妈说到银滩的购房热闹景象，当我看到网络上银滩壮观的林立高楼，脑海中首先想到的第一个问题是在开发商大兴土木的同时，他们是否也考虑到垃圾处理，废水排放的相应设施？有关地方部门是否先行一步，防患于未然，制定了周详的区域城镇规划和严格的沙滩及海域保护措施？而每位购房的业主呢，在把自己的N室N厅装潢得美轮美奂的时候，是否能把眼光放远一点，越过自家的门槛，甚至越过门外的公用走廊大堂，投向楼外的碧海银沙？人类在向大自然索取美景的同时，也必须向自然回报以关爱和投资。毕竟，碧蓝的海水和洁净的沙滩，才是造物主赏赐给我们，再由我们流传给子孙的最宝贵财物。
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