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“真正要了解一辆汽车的性能，就必须做极限驾驶动作。可是目前很多4S店其实是很难提供让顾客满意的试驾体验。”一说起汽车，汽车公园总策划、副总经理郑刚似乎就有说不完的话题。“所以，汽车公园最大的优势就是，我们抓住了体验，这是汽车销售的核心，也是汽车公园这一项目的核心。”

位于武汉江夏的汽车公园，占地1000亩，项目规划分成A、B、C三个区域。整个项目定位是动态体验式的汽车销售平台。其中，B区规划的国际标准F3赛道和专业化试驾中心为来这里购车的顾客、汽车发烧友提供了一个深度体验的平台，同时也为汽车公园打上了最深刻的主题地产烙印。

4S店外迁是趋势 汽车公园引领新商业模式

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汽车公园占地1000亩，B区F3赛道和驾驶体验中心让汽车公园与其他汽车城区分开来。

熟悉汽车公园的人都知道，汽车公园这一创想的成型和2009年武昌友谊大道汽车4S店搬迁有直接关系。“当时根据政府规划，友谊大道4S店列入拆迁范围。这产生了一个很棘手的问题：4S店要外迁，迁到哪里比较合适？外迁之后会不会失去客源呢？”

“所以，汽车公园既是承接了4S店外迁的商机，同时也有创新。如果没有经营模式的创新，只是简单的搬迁换个地方，项目的招商及客流肯定会成问题。”

带着问题去学习，往往事半功倍。带着对汽车公园商业模式必须创新重构的思考，郑刚考察了北京、上海等地不少汽车市场和赛车场项目。在北京金港汽车公园，郑刚注意到，这里原来的规划是一个标准的赛车场，但是赛车场并不赚钱，倒是赛车场周边自发的聚集了一些汽车4S店，他们在这里租用场地，反而让金港汽车公园起死回生——也许，汽车公园商业模式重构的密码就在这里。敏锐的郑刚随即厘定了“汽车贸易+汽车运动”的开发思路，并由此出发，和团队一起绘制了武汉汽车公园总体规划。赛车场，试驾中心被放到了整个汽车公园最核心的位置。

“欧美的汽车公园多是纯粹的赛车场，但是中国的目前还没有那么成熟的汽车运动市场，所以，我们必须将汽车销售和汽车运动结合起来。”最终，汽车公园的定位是“一站体验式汽车销售平台”，项目的落脚点，仍是汽车销售。

瞄准一线畅销品牌 项目招商力求破竹之势

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入驻汽车公园的中达江宝4S店。汽车公园的招商目标锁定在国内一线畅销汽车品牌。

曾做过汽车4S店总经理的郑刚，对于汽车公园的招商也有着清晰的思路。“瞄准一线畅销品牌，如此，才能在汽车销售圈内形成示范，同时也能为汽车公园带来最大的集客效应。”

目前,整个汽车公园一共有宝马、雷克萨斯、菲亚特、雷诺、福特、斯巴鲁、JEEP等9家主力4S店入驻，同时，据郑刚介绍，目前1号多功能展厅里的铺位也是满租运营。“天津港开利星空租用这里的场地，主要用于销售平行贸易进口车。”

郑刚介绍，在项目运营之初，对招商还是比较担心，但是随着项目的建设一点点完善，现在想要进入汽车公园的汽车品牌是越来越多了，但汽车公园在入驻品牌的选择上，还是坚持着高端、豪华汽车销售的定位。“部分汽车品牌也想和我们合作，我们出于定位考虑都拒绝了。”

“而且入驻汽车公园的都是A类店。比如我们这里宝马店，投资方来自香港中达，雷克萨斯店的投资方则来自沙特安利捷集团。都是经销实力全球领先的公司。”在郑刚看来，项目目前处于打造品牌的阶段，主力店的招商尤其要坚持定位，精挑细选，如此，才能为后期招商、运营奠定良好的基础。”

二期商铺即将推出  20年统一运营仍是投资亮点

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汽车公园C区的汽车摩尔城主体工程已经封顶，相应的产权式商铺也即将面市。

产权式汽车主题商铺也是武汉汽车公园的一大创举。2012年，武汉汽车公园曾向市场推出过A区1号多功能厅的产权式商铺。2015年，C区也即将正式推出20万方的产权式商铺。

“稳定的的投资回报率和长期的统一运营仍然是我们汽车公园产权式商铺的特点。”郑刚向记者介绍道，投资者购铺后，取得产权，而且也可以办两证，但是商铺的使用权还是交由汽车公园运营管理公司来统一打理。

“从一期商铺目前的投资收益来看，投资回报率还是相当可观的。2012年售出后，运营公司给出的基础收益是6%，但2015年估计实际出租收益将达到8%以上，这意味着业主将拿到增值收益的分成。”据介绍，目前一期商铺每平米的月租金已达到了100元左右。“商铺的价值一定要看坪效。汽车商铺的坪效，一定是最高的，租金也会是最贵的。”

抓住体验核心 互联网时代公园价值将进一步放大

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汽车公园为购车者及汽车发烧友提供的体验价值，在互联网时代极可能转化为强大的集客效应。

“车目前已演变为了家庭耐用消费品，中国家庭购买汽车的决策过程平均期间长达2个月。这是一个漫长的比较过程。”郑刚向记者介绍道，消费者在购车的过程中会去不同的4S店比较，但最能刺激促成消费者决策的还是体验。

“所以，不管电商如何发展，汽车销售终端的体验功能是不会被取代的。而这恰恰是汽车公园的最大优势。”郑刚认为，未来借力移动互联网开展O2O等新业务，汽车公园的促成交易的商业价值还会进一步放大。“鉴于汽车消费的特殊性，汽车公园完全可以和电商共舞。”记者也注意到，租用武汉汽车公园1号多功能厅的天津港开利星空其实也有自己的电商平台，不过即使如此，开利星空后期还会在武汉汽车公园二期商业部分续租更大面积的销售展厅。

“目前汽车公园的核心功能还未开放，相信开放后公园的客流量还会大幅上扬。目前，我们的试驾体验中心已于2013年开放，每周二有一个“独立日”活动，开放场地，不少汽车发烧友都能来这里体验极限驾驶乐趣。此外公园还举行了不少有特色的活动，本周末即将举行的短道竞速挑战赛等等。”

●对话实录：

1 作为一个商业地产项目，后期运营是成败关键，郑总能否为亿房投资网友扼要介绍一下目前汽车公园整体租售运营概况是怎样的？

郑刚：其实汽车公园是运营在前，销售在后的一个项目。2010年5月宝马店签约入驻，2010年9月一期土地拿地手续才办完。一直延续到今天C区二期商业，同样也是招商先行。目前，一期商业部分已经进驻8家主力4S店，同时，一期的一号展厅也是满租运营，二期商业目前刚刚封顶，捷豹-路虎店早就提前开业了，天津港汽车城又预定了3万平米的汽车大卖场。

2 所有的主题产业园在郊区布局都会面临客流不足的挑战，请问，武汉汽车公园是如何应对这一问题的？

郑刚：首先我们在招商的时候就瞄准了汽车里的一线畅销品牌，国内有200多家汽车品牌，我们要筛选。为什么要引进宝马，就是考虑到宝马车是高端车里的畅销品牌。同样，我们引进福特，也是考虑到福特的市场销量。同时，汽车公园所能提供的试驾场地，也可以让顾客有更深刻的购车体验。车是试出来的，看外观，没有任何意义。了解一台车，必须要做极限动作，如漂移、高速过弯、急刹车等等，在汽车公园，这一系列的体验都可以完成，这对顾客的价值是最大的。

3 记得汽车公园在2012年左右曾销售过1号多功能展厅里的产权式商铺，3年过去了，目前，1号多功能展厅商铺的投资回报如何？

郑刚：目前1号多功能厅主要是一个豪华车的卖场，目前主要租给天津港开利星空在做进口车卖场。每平米每月的租金约100元。预计2015年会有超出当时返租约定的溢价回报。而且，商铺的投资价值，一定要看坪效。汽车卖场的坪效最高可达20万，投资潜力巨大。

4 都说汽车公园不仅提供汽车贸易，同时还凝聚一种“汽车文化”，不少汽车发烧友对这一点最感兴趣，能否请郑总介绍一下，汽车公园能为汽车发烧友们带来哪些独特体验？

郑刚：我们的试驾体验中心已经于2013年开放，F3赛道正在建设。试驾体验中心每周二都有一个独立日的活动，汽车发烧友、汽车俱乐部等都可以在这里举办短道竞速、车王争霸赛等等。还可以与全国冠军、漂移大师零距离交流切磋等等。随着C区商业的建成，4D汽车体验影院、汽车酒店、酒吧、汽车驾驶电玩城等更多商业配套的入驻，汽车发烧友在这里将感受到更浓厚的汽车文化。

5 汽车公园新一批商铺即将面市，郑总能否简单介绍一下这一批商铺今后的业态规划、运营模式及目前的招商情况？

郑刚：即将面市的商铺位于项目的C区，这里将是整个汽车公园配套商业的集中区，目前主体工程已经封顶。这里规划有螺旋车道、100个汽车专营店、汽车大卖场、二手车大卖场等。即将推出的商铺只是一楼部分商铺，面积约14000多方。目前项目还未开盘，正处于认筹阶段。商铺今后的运营模式还是延续一期商业产权式商铺的运营思路，统一20年运营，每年根据第三方审计年报，来兑现投资回报率，投资回报保底不封顶。

6 未来，在汽车公园的运营上，郑总还有哪些构想？

郑刚：首先还是要坚持统一运营，保证公园的商业价值不断提升，其次，今后还会继续推出更多顾客及汽车发烧友可以参与的活动，来进一步充实汽车公园的集客效应，同时，今后汽车公园还可以借助移动互联网和020进行嫁接，放大汽车公园的终端体验价值，为汽车公园占领更广阔的销售市场增加新引擎。