国外动辄融资规模在上百亿的REITs，对国内开发商有着致命的吸引力。然而，长久以来我国的房地产开发商对于商业地产也常常采取像住宅地产一样的“开发—出售”的模式，实际上真正只租不售的符合REITs标准的商业地产市场的存量并不多。

　　“REITs的推出是否成功，其实涉及两方面的问题。一是法律方面的问题，目前大家更多关心的是这方面，关心政府政策的出台。在政府规则制定的同时，另一个很重要的方面则是资产包的问题，也就是说，当规则确定后，什么样的资产包才适合上REITs。这也是REITs是否成功的另一个关键因素。”融科智地房地产开发有限公司副总裁王翔说道。

　　显然，REITs投向的都是成熟的商业地产，最好的就是直接带租约的商业地产，而且是物权明晰的商业地产，而那些还在建设途中或者还欠有大量开发贷的商业地产并不是他们的目标。“上REITs的项目需要的是成熟的、优质的资产包。目前市场上非常合适的资产包并不是多，很多项目都有一些问题，比如项目法律关系不清、散卖后带来的业主产权分散的问题、后期硬件品质问题、客户品质问题、经营回报问题等等。”在王翔看来，开发商目前的主要事情是致力于打造适合上REITs的优质物业。

　　结合融科智地旗下的项目，王翔阐述了REITs资产包里面的物业应该具备哪些方面的特征。首先，拥有产权清晰的商业地产成为了必备条件。这里面便要求物业法律关系清楚，没有债务纠纷。所有证件包括土地证、各种城市证必须完整。其次，完整的产权是上REITs的基本条件。如果物业被很多小业主所持有是不会吸引REITs的注意。融科智地旗下的项目均是由开发商自主持有，能获得长期而稳定的租金回报。

　　物业是否具备核心资产价值成为优质物业的另一大特征。在王翔看来，所谓核心资产，必须要满足两个条件：第一，物业所处地理位置要相对核心。所有的REITs项目要求在一二级城市的核心位置，这也是国际上的普遍要求。以融科为例，位于北京重要的商圈中关村，同时又是该商圈的代表项目。第二，物业需要足够的硬件品质。REITs对硬件品质的考量，不仅仅是现在项目本身符合甲A的标准，更重要的是对该项目后期维护投资的评估，也就是后期的资本性开资、融资支出要可预期不能很大。

　　“很多开发商当年在建造时并不是为了长期持有。现在回头看，就会发现硬件设计存在的问题很难弥补，后期维护使用、更新换代、能耗等成本相当的高，这样的项目上REITs就很困难。因为上REITs的项目后续投资不能太大，会影响未来资本市场的价值。这也是目前很难有优质物业的另一个主要原因。”王翔表示。

　　此外，作为REITs的资产包，一般需要进入稳定经营期、年收益率（租金）高于8%的商业地产项目。对资产包的另一个重要考核方面就是客户质量，客户质量直接关系到资产收益的高低及资产收益的稳定。主要涉及对租期的长远搭配和租户品质与信誉的考量。据王翔透露，目前融科资讯中心的出租率保持为90%以上，国际型企业达到80%，世界500强企业近十家。2008年租金较之去年上涨了20%。

　　融科客户大致分成三类，一是国际高科技企业巨头，如INTEL、AMD、法国电信等，他们在高科技行业的地位、信誉毋庸置疑。二是IT产业细分领域的领袖企业，如Linux的领袖企业红帽软件、全球第三大独立软件开发商SAP等。这些国际化客户占到融科近80%，远远高于中关村区域30%为外资企业的平均水平。三是以联想控股为代表的中国优秀航母企业，如在纳斯达克和迪拜上市的“中国安防”、“中国航信”。因此，金融危机来临，这些企业相对来说抗风险能力要相对强一些。

　　最后，物业服务商是否专业也是REITs考察的另一方面。物业价值的创造从以下两个方面看，第一个是软性的价值创造。物业为客户提供了高品质的服务，得到了客户的满意与良好的口碑，最终体现在了租金上涨带来的收益。融科物业服务是由第一太平提供的“国际化服务水准”，这本身已经是一个高品质的起点。与此同时，融科开发商在此基础上提出了“服务永无止境”的更高要求。这些都是高品质物业的保障，是融科租金能持续上涨的原因。第二个是硬性价值。物业要使资产保值，良好维护延长使用年限。同时注重降低运营成本。

　　REITS能否成开发商救命稻草

　　REITs将开展试点的消息，刺激着开发商敏感的神经，希望能借助REITs来度过当下

　　融资难的困境成为开发商普遍的心态。在很多开发商眼中，REITs已被视为继银行贷款、增发、公司债之后，另一个融资的新渠道。

　　对于房地产商乃至金融机构而言，REITs是一种资金退出管道；而对于投资者而言，则是一种分享房地产价值的投资工具。在过去几年房地产价格飙升之际，REITs屡屡被寄予厚望。但因诸多现实条件不成熟，REITs在内地迟迟未能面世。

　　此次试点方案的确立表明，国家已经把REITs列入丰富房地产行业融资渠道以及应对经济下行风险的重要工具之一，房地产金融的创新将会使中国的房地产行业发生改变。对于开发商来说，除了会更好地拓宽融资渠道外，对于其在产品定位、设计、开发、建设等重要环节也会起到促进作用，因为REITs只收购那些出租率高且优质的项目。对于投资者来讲，REITs上市后“炒房团”也就可以不再直接去炒房了，而是可以像买股票那样进行投资。这样房产的投资客就随之减少，房价也将因此不再虚高，开发商会更加注重质量，房子会越盖越好。

　　然而，在现行条件下，REITs并不是每家开发商都可以得到的。REITs在政府监管下由合法资质金融机构捆绑房地产企业联合发起的，那么这种产品就需要具有相当高的资信保障和信誉。在目前中国金融与房地产行业发展的起步阶段，能够得到政府支持，得到银行授信，具备REITs发放条件的企业为数不多。

　　“REITs从试点到全面推行会需要一个较长的时间周期。对于大部分开发商来说，REITs是远水解不了近渴的。此次REITs试点方案的推出，对于房地产市场的影响，在试点阶段来说意义要大于实际效果。”张健说道。REITs试点的推出为这个市场指明了一个方向。即开发商持有并培育物业未来会有一个退出的渠道，也可能会有一个较为丰厚的回报，这对于培养一个健康、成熟的商业地产市场是有着积极的意义的。对于那些本身持有大量优质的有稳定现金流物业的开发商来说，REITs的推出将可能提供一个长期稳定的融资平台。

　　在联华信托相关人士看来，REITs从其本质来说是以长期持有物业为投资者谋求稳定租金回报为目标的金融产品，既然是长期持有，相对来说市场和经济的周期波动是其在发起设立时要考虑的一个因素，但不会是决定性因素。“宏观经济增长放缓对于商业地产市场的影响我认为是硬币的两面，一面可能是对未来租金收入预期的降低导致投资者对REITs未来收入预期的降低；但另一方面，商业物业的收购价格也会有一个更大的谈判空间，所以投资者还是会从中受益的。而且目前投资者包括很多机构投资者对于收益稳定、风险较小的投资产品的需求还是很大的。因此，对于我国的REITs试点的前景，我个人仍然看好。”该人士表示。