楼市的萧条并没有打乱万达扩张的节奏与步伐。“先行半步”的万达凭借稳定的租金收入，在商业地产开发运营的道路上渐入佳境。

“万达要做房地产行业的幸存者和长寿者。”商业地产在“寒冬”里一枝独秀的良好表现，让王健林底气十足。从10年前拓荒商业地产到现在，万达已开业20个大型城市综合体项目，持有物业总面积达到420万平方米，年租金收入达十几亿元。

“我的底气是，每开发一个万达广场，仅一年的物业租金收入至少在1亿元以上。现在抄底正是时候。”王健林称。
 

逆市扩张

地产寒冬仍在继续。当诸多房地产企业为现金流紧张而烦恼的时候，万达已悄然开始了新一轮的扩张。

11月19日，上海今年最大一幅招拍挂土地开标，万达以9.92亿元的低价成交。万达中标的这一地块总面积23.8万平方米，其中出让面积为18.6万平方米，折合楼面地价约2400元/平方米，规划用途为商业、商务办公用地及居住用地。

值得注意的是，由于只有万达集团1家企业申请竞买，从而导致该地块毫无悬念的以低价成交。有业内分析人士指出，在当前的楼市淡季，能有10亿元的“闲钱”来拿地的企业并不多，而在能拿出10亿元的企业中，愿意在这个时机拿地的企业也并不多。

事实上，尽管万达今年拿下的土地均是以底价成交,但是其在购买土地上的资金已累计有几十亿元。

10月底,万达与成都方面签署合约，准备投资80亿元进行成都金牛区肖家村的旧城改造项目。该项目占地两百多亩,开发面积约为120万平米。据王健林透露，2008年年内，万达还准备在四川的攀枝花和绵阳再投资几十亿元开发商业地产综合项目，在四川之外的其他市场也将陆续出手。

“目前国内拿地成本比起高潮期已经平均低了三成，但是现在很多企业都已经不敢出手拿地。我预计未来3年内,经历了调整期的房地产市场将再次复苏，那时候的投资成本又要高很多。”在拿下成都项目后万达董事长王健林对媒体表示，虽然目前很多企业选择谨慎投资，但是机会一样很重要。

显然，“先行半步”进军商业地产之后，面对不断增长的租金收入，王健林在谈论房地产市场问题的时候，比其他房地产商多了几分淡定。“如果房地产市场出现真正拐点和大幅下行的话，商业地产是一个化解风险的对冲性产品，万达有另外一条活命的路。”

商业地产具备与经济周期对冲的属性，11月20日，国际物业顾问公司世邦魏理仕发布的《全球商铺租金调查报告》显示，今年第二、三季度，65%的城市商铺租金上涨，广州、上海、北京在全球商铺租金排名中分别为13、28、32位。报告显示，目前，北京商铺租金为每年每平方米2264欧元，全球排名32位，比今年一季度上升了6位。

另一方面，“商业地产在此轮的房地产调整中所受到的影响微乎其微。”中国人民大学房地产研究中心研究员鲁炳全教授认为：“今年底和明年的第一季度，应该说是商业地产的资产大鳄们张开大口呼吸的时候。”

专家普遍认为，商业物业的长期经营策略也决定了它具备一定的抗市场打击能力，同时，商业地产的政策风险比较小，往往对于租金的预期又是相对可以计算的。

国际顾问公司发布的最新统计数据显示，目前欧美运营正常的投资机构对中国商业地产非常有兴趣，预计约有2万亿元的资金正在寻找机会进入中国商业地产项目。

“商业地产将是中国楼市盘整期最好的调节剂。”美国全球竞争力研究院院长黄力泓认为，中国经历这次金融海啸后，未来将至少保持30年的经济快速增长。而此时能够有机会抄底商业地产的企业，经过3～5年的市场培育期后将迎来大丰收。

“我们计划到2010年开业40个城市综合体，持有物业总面积达到600万平方米，年租金收入达40亿元。”王健林说。

万达的“遵义会议”

现在看来，万达“先行半步”的战略转型意义深远。经过近10年的辛勤耕耘，万达在商业地产开发领域成绩斐然，而其拥有的一整套独到的开发运营模式，又让万达牢牢占据了商业地产开发的制高点。

拓荒者的道路总是孤独和曲折的。究竟是什么原因让万达义无反顾地投身到商业地产开发之中？

一些万达老员工仍然会记得2000年的产业转型。彼时，万达全面转入对持有型物业的开发运营。而2000年5月17日低调召开的董事会会议如今也被形象地比喻为万达的“遵义会议”，会议决定万达今后要坚持商业地产和住宅开发“两条腿走路”。但在当时，住宅开发市场方兴未艾，将精力从跨区域住宅开发的规模优势上分散，仍然是一个需要极大勇气的决定。

从1992年开始，万达先后进入过超市、酒店、足球、制药、电梯、酒业等多个行业，王健林认为，多元化的目的首先不是为了多赚钱、赚快钱，而是为了寻找到一个“万岁产业”。“转型的问题我已经考虑了10年之久。当初，我的初衷很朴素，就是为了给跟着我干的这批人找一个能发退休金的地方。”王健林坦言。

回想当初的决定，王健林表示主要有两点考虑：

首先是从行业发展空间的考虑。各种迹象表明，中国房地产业的成熟期即将到来，进入成熟期的房地产的发展空间将会大幅萎缩，作为这个行业中的大型企业，万达必须提前考虑到产业转型问题。

其次，万达发展商业地产是基于寻找一个长期稳定现金流的动机。万达在做住宅地产的时候就有一个很深的体会，一个楼盘开盘之后，可能在3－6个月内现金流非常高，当该楼盘卖完了之后，这个项目的现金回流也就停止了。企业通常的选择是又得去做下一个楼盘，找地、定位、开工，然后才是销售，新的现金流的产生可能是6个月之后的事情。这样看来，房地产并不是一个能提供长期的、稳定的现金流的行业，更不是一个“万岁产业”。

事实上，与世界500强企业近距离的亲密接触，是万达走向商业地产开发的另一个重要原因。

在1997年与麦当劳第一次合作之后，王健林对麦当劳信守合同的做法留下了深刻的印象。而对世界500强企业进行研究之后，王健林发现，世界级的商业企业在全世界的发展模式有一个共同特点，它们自己不建店铺，而且一般是“只租不买”。这也让他第一次萌生了“当世界500强企业房东”的想法。

1999年前后，当得知沃尔玛准备进入东北的消息时，王健林就在思考，万达能不能干脆就为这些世界级的商业企业开发地产项目？“这样做不离地产本行，万达的强项得以发挥，但它又不同于原来的住宅地产，而是为商业租户服务的，于是，我们给这样的业务起名叫‘商业地产’。”

2000年，万达在长春与沃尔玛合作的商业地产项目的成功，坚定了万达在全国范围内做大型购物中心的决心。2001年下半年，万达正式把商业地产业务分离出来，专门成立了大连万达集团商业开发管理有限公司，并提出口号：向500强企业收租子。目前，万达已经和17家跨国企业签订了战略合作协议，其中有10家是世界500强企业。

“幸好，万达在2001年转型做商业地产，现在我们有接近20个大的商业中心和很多个5星级酒店。所以，万达现在即使一平米的房子都不卖，租金也足够付掉贷款利息和保证公司的盈利，这也是很多年前，我们毅然决定要转型做商业地产的重要原因。”王健林说。 
 

跨越式成长

在全国首创了“订单商业地产”的全新商业模式之后，万达商业地产已从第一代的单店、第二代的组合店发展到第三代的城市综合体，成为中国商业地产的龙头企业。

商业地产开发在中国是新生事物，万达最先提出商业地产概念的时候，中国几乎没有房地产企业涉足商业地产开发领域。即便是经过近几年突飞猛进的发展，目前全国真正从事商业地产的开发商也不超过200家。

自2001年开始商业地产开发之后，七年内，万达集团的产品形态已经历经了三代的变化，万达商业广场的产品类型正在逐渐走向成熟。目前，作为万达集团现在及将来开发的主流产品形态的城市综合体，集中体现了万达集团在商业地产领域的核心竞争力。

“城市综合体首先形态是多元的；其次在功能上互相补充，既能给居民带来方便，又增加商业的销售；第三是效益最大化，多种业态综合，优势互补，创造24小时商圈。”王健林说。

与中国大多数开发企业一样，万达实际上也是“在干中学、在学中干”。经过几年间的历练，从找地开始，万达创造了城市综合体开发的一套体系，建立起经营管理人才团队，打通了金融资本的通道，形成整个产业链上的独特的竞争优势。

王健林坦言，由于缺乏经验，万达在初期运作的一些项目中，也曾将每个项目约20%的底商物业用于销售，来回笼资金以解决持续开发的需求。如果从单一销售的角度来看是很成功的，全国每平方米均价逾3万元，卖了几十亿元，然而由于售出的一些商铺经营状况良莠不齐，一度经历了租户协调、租金维持等曾让万达伤脑筋的事情。

总结经验后万达认为，商铺在销售之后再进行商业规划、整合，就无法保证经营的整体性和有效性。因此从2006年起，万达各地的商业广场中大多商铺都只租不卖。

另一方面，大型购物中心综合体在中国处于起步阶段，管理人才极为紧缺。然而，经过五六年的磕磕碰碰发展，万达积累了相当丰富的经验。目前，这个团队已有2000多人，集合了中国商业地产开发运营的顶尖人才。万达商业管理有限公司也是中国目前唯一一家冠以商业管理名称、跨区域进行商业管理的企业。

“我们本来只想做发展商、投资商，但却找不到合适的机构来管理购物中心，国内的企业经验不够，外国的企业收费又太高，所以我们被‘逼上梁山’。一开始非常辛苦，也走了很多的弯路，而且一开始我们做商业物业管理也是发展商的思维，很多是地产物业人才调过去，后来才慢慢招聘了一些招商人才、管理人才、机电人才、策划人才等等。”王健林对之前的经验教训并不讳言。

经过了这几年专业化的发展，万达的商业地产的运营能力不断增加，而营运管理能力已成为万达的核心竞争优势，这种核心竞争优势又很难被克隆。

实际上，对于万达来说，一种全新的“订单商业地产”模式是其“先走半步”的又一创新举措。所谓“订单模式”，其实就是在项目立项前，万达与一些国际知名商户共同进行市场调研，从地产开发和商业经营两个不同的角度来进行分析和论证；在项目立项时，与主力店商户签订进驻经营的框架协议，按照其对经营场地的要求，进行项目的规划、设计与施工。

“这样做的最大好处在于规避投资风险。因为做购物中心最重要的是做对程序。一定要先租后建，招商在前，建设在后。”王健林说。

而按照万达“先走半步”的理念，这恰恰能够稳定营收，将订单商业项目打包，送到海外融资。 “商业地产开发最大的难点是资金难,而且这个钱不能是短期融资,必须是长期的。”王健林曾称:“只有把金融的链条完整了,商业地产的整个开发链条才能最终形成。”

按照他的设想，有了巨额利润的做支撑，有着良好的资金贷款渠道，解决了长期融资通道，这个时候万达的核心竞争力就是长期稳定的现金流。

“商业地产的最高境界就是是金融公司、资产证券化的阶段。商业地产不再是房地产企业行为，而是一个金融企业的资产证券化的行为。”王健林说。