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商业地产项目招商面面谈

(2008-10-06 07:50:50)
标签:

房产

房产/置业

商铺地产

分类: 商铺地产

伴随商业地产开发力度的加大,商业楼盘愈来愈多,怎样在鱼龙混杂的大市场里分杯羹,怎样做好产能定位,怎样通过合理招商催化整个项目顺利开花结果,已成为众开发商所面临的大难题,很多项目不是被搁置就是被遗弃,更有甚着勉强开业,却面临着难以持续经营的尴尬,那么怎样做到合理招商,怎样能够使项目具有持久的生命力呢,笔者认为招商工作应从以下几点入手。

 

 

 

 

一、市调工作的重要性

 

 

 

 

 招商工作看似在项目运作当中只是其中的一个环节,其实不然,如果招商团队或招商工作没有先期导入,势必会偏离项目定位原有的初衷,招商工作现在已不是单单的谈客户,找到客户把合作条件报给他那么简单了,而是一个贯穿始终的工作,无论从时间节点上来讲,还是对招商人员综合素质的要求,标准都越来越高。那么怎样做好市调工作,在什么时间点进行合理切入呢,笔者认为,在开发商立项之前,招商团对就应伴随策划团队一并杀入市场了,到市场上采集必要的数据,宏观的城市经济指数,可以通过网络或相关政府部门可以收集到,可以在方向定位上给出一定的参考值,但最关键的环节同业竞争状况的分析,本市的商业网点布局状况,同业市场的形态及规模,各业态的结构以及比重,未来的发展方向,各业态单元模块的面积分配,租金状况,经营业绩,及商户的经营心态尤为重要,同时做好有效的客户资源收集进行分类归档,并对该市各商业网点所辐射的主要消费群体作较为清晰的划分,了解顾客的购买心理和行为习惯,为项目定位奠定基础。

 

 

 

 

二、做好项目定位和产能规划

 

 

 

 

在结合本市商业网点布局状况的走势分析的同时,结合政府对项目周边的3至5年的长远规划,同时,兼顾项目周围现有的物业状况和分布人群,进行项目定位,另外,必须要考虑的因素是开发商的深层次意见和投资能力,如果投资实力雄厚,可建议开发商自持物业,着眼长远,有利于项目分类的整体规划,便于项目后期的整体管理和日后物业价值的升值,当然,如果开发商急于套现,那么,也就无需徒劳了。可根据售卖情况,结合周边商业物业的租金水平,按不同区域、不同楼层制定平均租金,根据前期规划的建筑结构导入商业形态,当然如果是商业规划在前更好,但国内这么有远见的老板确实太少,根据不同的区域制定不同的业态分布,并按照项目总体量做好业态面积占比,零售、餐饮、娱乐休闲的比例划分不是固化的,一定要结合物业本身的特征和周边的状况,可有适度的偏重,当然,还要结合对当地的调研情况,及当地居民的消费喜好,制定出较为合理的配比图,然后,根据针对受众人群在档次上进行严密把控。

 

 

 

 

三、做好项目品牌推广

 

 

 

 

在招商实质性工作启动之前,必须要有强有力的广告宣传攻势,根据项目业态规划结构和拟引进主力店,一并爆炸式的集中推向市场,同时招商小组开始深入一线与目标客户开始短兵相接,面对面地进行交流,利用这个爆炸点促成招商的全面启动,招商工作谈判工作正式拉开帷幕。

 

 

 

 

四、加强招商业务人员的集中培训

 

 

 

 

面对激烈的谈判,所有的招商人员不仅仅要做到对当地市场内部结构状况了如指掌,同时,也必须对自身的项目有一个全新的认识,它的详细规划、每一块的规划、用途,租金情况,将来呈现的商业画面,将来经营的预期目标等等。在进行启动邀约客户之前,每一个业务人员除了对市场情况和项目情况详细掌握以外,还必须做到对客户情况的透彻了解,并且每一位招商人员要学会算帐,做到风险投资预期回报测算,每一个招商专员不仅仅是为招商而招商,更重要的是每一位招商人员要具备投资顾问的素质,设身处地能够站在客户的角度去看问题,分析该笔投资的利弊得失,揣摩客户的心理动态,做到快、准、狠,迅速促使签约,每个品项都要快速找到突破点,招商进度有0变为1,取得实质性的跨越。

 

 

 

 

五、招商持续推进阶段

 

 

 

 

任何项目的招商都不会是一帆风顺的,总是会出现这样或那样的困难,隶属正常现象,怎样很好的推进招商工作,如何突破招商进程中的瓶颈呢,这个时候就需要企划的助推了,除了软、硬的广告投入以外,要适时地组织召开招商发布会了,所有的招商人员根据招商资源,集中优势资源,在招商项目经理和项目总监的甄别下进行筛选和目标锁定,对目标客户进行重点跟踪和发放邀请函,参加声势隆重的项目招商发布会,以宏大的阵势和细微的解说,直接植入客户大脑,同时可以适度搞一些,当日签约有好礼,或一次性支付几年租金免多少之类,轰轰人气,炒炒气氛。通过一系列的活动跟进招商顺利突破瓶颈状态,直接晋级,进入大批签约阶段。

 

 

 

 

六、进场装修阶段

 

 

 

 

伴随着招商工作的收尾,可另先期签约的客户按照既定装修管理条例提前进场装修,一方面拉动最后的招商成果,另一方面为全面启动装修工作进行热身,通过几户的装修来检验我们制定的装修标准是否规范,检查一装的装修规格是否和二装有冲突的地方,加以修正和整改。进而启动全面进场装修,掀起进场装修的高潮,对尚未签约的谨慎业主,带其到现场进行现身说法,突破其心理的最后一道防线,促成签约,招商工作即将宣告结束,将工作的重心全面转移至装修现场秩序的维护,同时,开始揣摩将以什么样的方式亮相。

 

 

 

 

七、整合各项资源准备盛大开业

 

 

 

 

招商部将现有资源的轻重度和相关信息提供于企划部,企划部将现有资源进行糅合,找到贯穿其中的主线,经过各部论证制定开业策划案,协调各种资源给予强有力的支持,包括人力资源、物质资源、经济支援、媒体资源等,全面进行有机整合,安排开业庆典活动,准备盛大开业!

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