在黄浦区制定的新一轮发展规划中，南京东路北起苏州河、南到淮海路人民路、东起四川路、西到成都路高架，地区面积达3.2平方公里。区域周边有大量地块可供开发。

    相比之下，目前南京西路只有越洋广场这一项目入市，嘉里的商业地块及华山路、南京西路的地块均未启动。未来南京西路商圈逐渐饱和，发展潜力不及南京东路。

    发展轨迹类似南京西路

    根据已公布的黄浦区“十一五”商业规划，南京路东段定位：引进高端品牌、高档餐饮、高级会所和高星级酒店，力求独具风情、档次高、业态恰当、分布合理。

    规划中的南京路西藏路商圈以世茂国际广场、一百商城以及新世界商圈三大购物中心为核心，以浦西最高建筑、333米的世茂国际广场为标志，在福州路至北京路的范围内共有十大商业建设项目，建成后总面积超过90万平方米，其中商业设施面积超过60万平方米。

    纵观南京东路的发展其实与南京西路的发展轨迹很相像。南京西路商业、商务氛围的形成经历了十年时间。1997年梅龙镇广场落成，随后几年中信泰富广场、恒隆广场等一系列高端项目入市，南京西路成了上海最高档的消费、办公区域。

    南京东路的升级改造从近两年开始。具体是从百联世茂国际广场等单体项目落成开始。百联世茂国际广场有7层，面积约5.8万平方米，目前CERRUTI1881、GIVENCHY、MONTBLANC等120个国内外知名品牌已落户该广场。

    未来3~5年之内，在上海核心的南京路西藏路地区将建成中心城区规模体量最大、商娱功能最全、时尚品牌最集聚、街区形象最繁华的现代化商贸中心。百联世茂广场与第一百货、新世界商厦将共同营造南京东路“金三角”商业圈。

    写字楼追赶南京西路水平

    近年来，黄浦区政府对南京东路进行了一系列商业结构调整。餐饮业经营面积由原来的1.62万平方米增加到2.99万平方米，增幅达80%；中小百货减少了一半以上；专业商厦、品牌商店迅速崛起。南京东路步行街还在进一步拓宽休闲娱乐业、现代服务业等的发展空间，产业结构趋于合理。

    南京东路以前并不属于办公区，这里的写字楼市场一直给人以零散的感觉，不像淮海路、南京西路、陆家嘴那么集中。近两年随着南京东路一些原有老式写字楼价值的提升，商圈的商务功能逐渐完善，商业格局改变带来了写字楼市场的升级。

    这种商业格局的变化正在由点连线，使南京东路与人民广场、外滩形成连锁积聚效应。由于南京东路商圈已有多年历史，估计这一轮升级时间不会太长，经过3~5年发展，南京东路写字楼市场有望与南京西路比肩。

    值得注意的是，南京东路原有的办公楼及其租户的结构将会发生巨大的转变。之前南京东路办公楼里的租户大多以机关单位为主，如靠近外滩有一些设计院以及政府的办公机构。根据新的规划，这些机关单位都将迁出南京东路区域，取而代之的是来自世界500强、国内知名企业的地区总部或代表处等高端租户。

    虽然今后南京东路将有新的写字楼入市，但是总体量及开发商品牌尚不能和恒、梅、泰相比。

    目前的南京东路商圈写字楼还没有与南京西路可以媲美的高端租客，特别是南京东路的“金三角”是以购物中心为主的大型商场，而南京西路恒、梅、泰是综合性的商用物业。