一位老实纯朴的中年汉，娶了一名貌美如花的美人，婚后才发现其珠胎暗结，但其父亲却另有其人...

对于内地投资者抱怨内地投资工具及型式没有国外的多元化，加上传闻国内正考虑推出房地产投资信托基金 (Real Estate Investment Trust, REIT)，不如让笔者诉说REIT在香港所见的一些现象。

REIT公司拥有可带来收益的不动产如商厦和住宅，有些 REIT更从事不动产融资。一般来说， REIT公司必须把大部份的收益(主要是租金)的大部份以股息的形式分配给股东。在个别地区REIT更享有额外的税务优惠，另回报更可观。因此，若买入拥有优质不动产的REIT，可令小投资者以较低的入门坎买优质商厦和住宅收租。REIT 通常分成三个类别：

• 股票型 REIT 拥有和经营可带来收益的不动产；
• 抵押型 REIT 直接借钱给不动产所有人和营运者，或透过取得贷款或抵押的债券间接借贷；
• 混合型 REIT 同时拥有房地产，并借贷给所有人和营运者。

在香港，最成功的REIT要算是领汇房地产投资信托基金（823:HK）。但是，也有本港上市的REIT在近年楼价及租金上升下其股价竟不断下跌。究其原因，是REIT成立时的先天不足所致：

• 首先，REIT一般是由地产商分拆其下的物业注入REIT上市，其行动犹如把业权卖出。试问若果物业是优质，为甚么地产商要分拆其下的物业注入REIT上市呢？
• 因此，地产商注入REIT上市的物业一般来说均是质素欠佳的不动产。
• 该地产商亦同时拥有该REIT的主要业权，以便日后市况转变时另有打算。
• 即使是注入优质商厦，该地产商可能以此作为幌子，同时把地产商的债务注入。这好像一位老实纯朴的中年汉，娶了一名貌美如花的美人，婚后才发现其珠胎暗结，但其父亲却另有其人...
• 事实上，香港一些中型地产商在一九九七年金融风暴前夕举债以天价买入一些不动产。金融风暴爆发后，其营运曾出现了困难。
• 岂科，数年前的REIT热令他们借机以优质商厦作为幌子，同时把地产商的债务注入，令地产商的大股东乘机套现。
• 地产商的大股东在旗下的REIT上市前以低价发行地产母公司认赚期权，待REIT上市后，母公司因减债业大好，股价井喷，其认赚期权便大赚特赚。
• 更绝的是，由旗下的REIT上市而分给母公司的红利，由地产商的大股东以巨额股息乘机套现。
• 该负债累累的REIT往往保证在头数年派发高息，其实是地产商的大股东以利率掉期及其它财技把日后的利润提前套现而已！

看官！高薪的投资银行家联同地产商的大股东想出来的好桥，问你惊未？！