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   3月31日，龙湖地产（0960.HK）上市后首次计划发行的海外债券结束了全球巡回路演。这笔为期5年的美元债券票面利率在9.625%～9.875%之间。

在目前这种政策调控的行情下，对于龙湖这次海外融资动作，我觉得有必要分析一下地产行业标杆—龙湖的财务状况。（分析仅代表本人观点）

财务逻辑

龙湖地产表示，这次发债所得款将为现有新增房地产项目提供资金及作一般企业用途，但不排除会根据市场情况的变化更新其用途。这次龙湖地产的海外债与其今年融资计划相一致，将可以改善流动性和债务到期状况，以应付内地银行信贷紧缩环境。

龙湖短期财务压力并不大，但随着其商业地产和旅游地产开发的深入，对其长期资金需求产生影响，另外以长期限的海外债置换短期将到期债务，也符合公司优化债务结构的要求。

年报数据

我提取了龙湖地产2010年财务报告中几个关键财务数据：

财务数据显示，龙湖的财务情况较为稳健。3月以后，限购令、银根缩减，对高端物业的销售打压力巨大，可见龙湖3月的回款额明显下降，后市不容乐观。

经营分析

刚性支出：

1、去年215亿元的土地款中，2011年须支付173亿元的土地款。

2、工程支出方面，2011年须支付110亿元的项目建造成本。

3、管理费、营销费、客服费，2011年预估10亿。

4、税金（企业所得税、土地增值税清算等），2011年预估27个亿。

5、短期借贷还款，2011年预估30亿。

刚性支出 = 173 + 110 + 10 + 27 + 30 = 350亿

通过对一季度市场环境以及企业经营情况的分析，在市场最恶劣的情况下，集团经营底线是每季度的销售回款额必须能抵消季度的刚性支出额。

目前，龙湖手头现金有100亿，考虑到其有较大量的持有型物业，在现金为王的行情下，头寸须预留80亿现金。

2011年年度最低回款额 = 刚性支出 - 可用现金

= 350 - 20 = 330亿

因此，可以判断，龙湖今年的回款额底线与2010年持平，330亿左右。

我估计，龙湖2011年一季度集团经营会上，最新年度经营任务：年度回款额最低限330亿，目标400亿。