在银团贷款交易中，房地产抵押是常见的一种担保。然而，由于以银团方式组织贷款在目前国内银行融资市场中尚不够普及，许多地方的房地产抵押登记机关对银团贷款的业务模式和法律关系缺乏了解，因此在抵押登记实践中经常发生各种问题，从而影响了抵押登记的顺利完成。以下是其中几个比较有代表性的问题。
    一、“贷款代理行”或“担保代理行”的称谓
   在银团贷款交易中，抵押协议通常由贷款代理行或担保代理行代表银团各贷款行与抵押人订立。此时，该等贷款代理行或担保代理行仅作为代理人签署抵押协议，真正的抵押权人应当是并未直接签署抵押协议的银团各贷款行。为准确表明这种法律关系，抵押协议通常会保留该等“贷款代理行”或“担保代理行”的称谓而避免直接将其称为“抵押权人”。但登记机关可能会要求在抵押协议中将代表各银团成员签约的代理行明确称为“抵押权人”，否则不予受理抵押登记申请。在这种情况下若遵从登记机关的要求将“贷款代理行”或“担保代理行”的称呼调整为“抵押权人”，应在抵押协议中明确该等“抵押权人”是作为代理人代表银团各贷款行签署抵押协议。 
    二、抵押他项权证中“抵押权人”的记载
    由于银团贷款交易中抵押权人为银团全体贷款行，抵押他项权证应将全体贷款行记载为“抵押权人”方能准确反映银团法律关系。然而在实践中，由于登记系统设置等原因，抵押他项权证的“抵押权人”一栏经常仅能填入一家银行的名称，无法将各贷款行一一列明。一种在实践中较为常见的解决方法是向登记机关争取将其他各贷款行的名字列在抵押他项权证的备注栏中并注明其作为共同抵押权人的身份。但在一些地方，登记机关也可能拒绝这种处理方法从而仅将贷款代理行或担保代理行的名字记载在他项权证中作为抵押权人。从理论上讲，这种情形的风险在于：法院可能仅依据抵押他项权证的记载将代理行认定为抵押权人而否定其他贷款行的抵押权。若法院如此判决，其他贷款行仅能依据银团贷款文件中有关各银团成员间关系的约定向贷款代理行或担保代理行主张合同权利。不过在司法实践中，法院如此判决的案例比较少见。
    三、抵押物价值与主债权金额
    由于银团贷款所涉金额往往较大，贷款人常采取多种担保手段相结合的方式为贷款提供保护，此时单项担保的担保物价值很可能少于主债权金额。由于担保法要求抵押物的价值不得少于主债权金额，在办理房地产抵押登记时，登记机关可能要求将抵押协议中被担保的主债权金额调整到不高于抵押物价值的水平。与此相关的风险在于：在执行抵押权时，抵押权人只能在抵押协议和他项权证所载明的被担保主债权范围之内优先受偿，而对于抵押物变现后超出被担保债权的部分则无法享有优先受偿权。
    由于在抵押登记实践中经常会遇到上述各类问题，建议银行在起草抵押协议的过程中与当地登记机关进行充分地沟通，尽量确保所签署的抵押协议文本符合当地登记机关的要求，以免日后的抵押登记程序受到影响。

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