继针对二套住房贷款政策全面收紧之后，商业银行的首套房贷也有收紧之势。据报道，建行部分支行开始全面提高首套住房贷款限制：首套普通自住房贷款只有在首付40%及以上，房贷利率才能享受打七折的下限优惠。这与之前首套住房贷款全部享受首付两成，利率打七折的优惠幅度相比，买房者的成本显然大幅度提高了。在数月前各地陆续收紧二套房贷之后，如今围绕房地产税收优惠是否延续的纷争甚嚣尘上。此时，作为房贷市场“龙头老大”的建行率先收紧首套房贷，难免会让市场敏感地猜测，其是否提前获得了监管部门调整房贷政策的信息。当下全国房价之畸高已经是毋庸置疑，抑制房价非理性飙升，让房价回归公众能够承担的范围之中，的确应成为所有房产调控政策的主要基调。但需要强调的是，这样的支持基调并非意味着所有“看似”能够抑制需求的措施都可以大行其道。恰恰相反，对于具体政策措施缺乏甄别，其市场效果反而可能适得其反。房地产市场存在恶意推高房价的投机需求，也存在大量以自住为目的的刚性需求，两属性不同，调控政策措施也应该区别对待。对于前者理应进行强力打压，而对于后者则需保障供求关系间的平稳有序，切不可让政策措施随意介入干预。
    房地产刚性市场需求长期存在，且随着经济形势变动而平稳变化。这部分需求理应得到供给层面的基本保障，否则反而有可能加剧市场波动。刚性需求之所以称之为“刚性”，也正决定了抑制性调控政策的无效性。市场历史表明，之前历次房价滞涨阶段之所以被打破，其先行军往往就是刚性需求的爆发。统计经验认为，一般结婚、落户等首次购房需求，往往能够承受的忍耐期大约半年左右，如果在半年时间内房价没有大幅度下降，那么这部分需求就会集中释放，从而成为进一步推高房价的主因。以此而论，商业银行随意更改首套住房贷款政策的举措，固然在短期内可能起到抑制首套住房等刚性需求的作用，但是并不会因此而减少相应的需求，只不过会让这部分购买行为时间延后而已，并为未来的集中爆发奠定了基础。
    其实，此前在房贷市场上不乏有商业银行先于政策对贷款条件进行调整的先例。在2007年年中深圳房价飙涨之时，商业银行几乎集体叫停了二手房个贷业务，并且提高了首付款比例。从事后当地房价急剧回调的走势看，商业银行颇具市场敏感性。但要强调的是，银行自身的商业属性，注定了它们不会去承担任何政策性的公益职责。无论是自动收紧银根，还是提高放贷门槛，都是商业银行出于自身经济利益考虑而为的，反而有可能加大房地产价格的波动。
    笔者认为，当下的房地产调控政策应该更加强调针对性，以“有保有压”具体操作思路。针对投机性需求，理应在贷款、税赋等环节提高其交易成本，遏制投机炒作行为。但无论何时，自住等刚性需求都应当得到持续平稳的满足。
    以此观之，有效的调控措施理应指向明确，而绝非全面实施打击。面对居高不下的房价，针对性调控政策打击精确才能够更加有效。（马红漫 经济学博士）