经营型物业如何保值增值是这部分物业购买者首先要考虑的，那么现实情况是如何哪？投资者的利益是否能够得到保障哪？下面我们从一个项目来看看吧——
贵阳第一“炮楼”
中午在一个群里看到一张图片，这张图片如下：
我十分认真地数了数，这栋楼一共42层，时光酒店下面部分应该是商业，上面是公寓式酒店，仅有招牌的酒店就二十多家。这栋楼一共40层是公寓，有店招的这面显示有14个房间，从外部构成来看这栋楼的电梯、步梯应该在里面的部分，按照这种格局应该是双面楼，里面的那面应该最少有八个房间，这样以来每层应该至少有22个房间，这样算来这栋楼大概有880间房子。所以才会出现这样的画面。
因为对于酒店、公寓、民宿的关注，所以我把这张图片发到了微信的朋友圈，由于我有全国各地的网友，所以不到十分钟，就有网友说这个是贵阳花果园的二号楼。紧接着有人朋友说这栋楼在贵阳叫“贵阳第一炮楼”。
也许大家有点“污”，也许都是老司机吧。发到几个相关的群之后，虽然一些人不知道这个楼是哪里的，但是不少人和“炮楼”联系起来。
看热闹不嫌事多，后来我在手机百度上输入“贵阳
炮楼”，果然，百度上给出的都是花果园二号楼，也就是这栋楼，至于说百度出来的内容自己去查看吧。我就不在这里写出了，免得这篇文章因为这个而被和谐了。不过我再放几张照片给大家：
这个是夜景了。再看一张：
有人在微博上评论到：这不是现实版的弹幕吗？
后来我把第一张图片发到微博上。一会就成为热帖，现在的浏览量已经突破7万，评论真的是十分精彩。这里摘录几条给大家解馋：
这是哪里的奇葩地方，图片P的非常不错；
我想起了建外SOHO；
真担心情人节晚上这栋楼会垮了。。。。。
贵阳第一炮楼，你感受到震动了吗？
这才是真正的炮楼，比日本人那个炮楼不知道高哪里去了。。。。
实在有太多精彩绝伦的评论不能够放到这里，是有些许的遗憾的。
缘何会有如此精彩绝伦的画面出现哪？是不是仅贵阳有这样的东西存在哪？我们再看看下面这张图片：
这栋楼虽然没有“贵阳第一炮楼”那么令人眼花缭乱，但是这也是够可以的，这栋楼是位于武汉华中科技大学边上的一栋楼。
究竟是什么原因导致的这类炮楼出现的哪——
散售而不统一经营是各地炮楼的出现的原因所在
在上文躺着中枪的还有老司机——潘石屹的建外SOHO，其实老潘的项目不光是建外SOHO是这样的项目。老潘另一个项目是北体商圈的挨着著名的优衣库事件发生地——三里屯太古里。老潘的项目叫三里屯SOHO。
当年老潘出名就是靠的建外SOHO，他通过炒作把这个设计不伦不类，在销售阶段就各种问题不断的楼最后炒作成为一个明星项目，原本一枚烂杏，最后却卖成了一筐鲜桃价。而现实则是那个项目现在是一个很臭的项目。
至于说三里屯SOHO就更烂了，老潘靠着和他老婆的明星效应，忽悠了不少的山西及内蒙的煤老板，那些年煤老板们都是拎着蛇皮袋付款的。最终结果是三里屯太古汇生意火爆而三里屯SOHO因为散售后没有统一招商、统一运营、没有做任何的商业运营规划，所以几乎是一个死盘。这也使得老潘最后汲取教训，后来的上海凌空SOHO就变成了自持，靠收取租金来统一运营。
这样的例子很多很多，比方说郑州的第一个城中村改造项目——曼哈顿，当年吹上天，如今郑县的朋友自己说吧。
比方青岛的证大广场，那个项目有四栋公寓，里面有二三十家公寓运营商，有的还不如这个花果园项目上还在楼上搞个店招LOGO什么的，有的仅仅是在窗户上用红色的布做一个出租房然后留一电话。
各地这样的散售项目都大量存在，尤其是公寓产品，因为开发商一是不具备有经验这些商业地产的能力；二是整个市场经营商业物业的人才匮乏；三是本身经营型物业其经营起来一是麻烦，二是利润低。正是这样在过去，以快销为主的商业地产时代，几乎所有的商业都是以散售为主的，即使有些单位为了能够卖个好价格起初三年也打着包租的名义。而其实是拿购买商业物业业主的钱来补贴经营商户的。三年过后一般都不管了。
这是导致诸如花果园炮楼的根本原因所在。那么——
散售后不统一经营的后果是什么哪？
散售之后没有统一经营管理的物业会出现各种对项目升值有害的结果：
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物业形象不好，不论是上面提到花果园还是其他散售的商业项目都存在着外部形象惨不忍睹，内部管理脏乱不堪的现象，因为介入的运营者太多，所以最终结果是大家都对项目不负责；
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经营者千差万别，参差不齐，外部形象与内部管理不行导致不会有上档次，高大上企业入驻，所以租金水平不会很高，物业价值得不到保障；
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存在着经营的风险，就像上文提到的花果园被称为“贵阳第一炮房”这样的称谓不会是空穴来风，肯定会有很多约炮发生，而不排除有的啪啪是收取费用的，这就会涉嫌卖淫嫖娼，极有可能会出现治安处罚事件发生，不但经营者有可能受到处罚即使房东也极有可能受到牵连；
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诸多的经验者入住，会因竞争而抬高房子，短期看对房东有利，长期结果是由于租金哄抬过高导致房东心理价位提升，最终极有可能导致租客没有利润可赚，而最后弃租，物业出现长期租不出去现象。青岛有一个品质不错的公寓产品，起初一年租金每间房子15000元，慢慢抬升至20000元、25000元最后到50000元。结果是租房经营户苦不堪言，最后导致弃租发生。长期闲置。老潘的三里屯SOHO也存在着长期租不出去的现象；
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长期以往，在经营者五花八门、素质参差不齐，经营者整体水平不高的情况下，最终的结果是物业升值低于整个市场的平均升值，同时由于诸多的经营者在一栋大楼内经营，对整体品质的损害也很严重，这样不但直接影响到购买者的利益，即使开发商的商誉也会受到损害。
那么针对散售型物业如何增值保值哪？长期的统一经营管理才是王道
对于经营性的物业产品提起介入长期统一经营才是正道。
首先在理念上必须有这个物业虽然是散售，但是必须是长期统一经营，假定一套都卖不出去怎么办？
设计阶段介入，为今后经营留足该留的空间、动线设计要合理、经营活动要有场地。让未来运营公司前期参与到设计中去，比方说公寓要请酒店管理公司或者公寓租赁公司的人参与其中，在空间格局大小、动线设计、间数、单间面积配比、装修风格及装修投入等都要做到事先规划好。
销售阶段运营团队要介入，未来项目运营团队要负责向开发商销售团队培训有关运营的专业知识及未来的运营方式等，让购买者心中有数。
参与装修全过程，不出现过多的不合理的二次装修，降低费用。
统一规划经营范围及规模，对不同的楼层及方位安排适合的经营业态，做到合理、合情、合规；
能够引进品牌的绝不让野鸡进来。当然前提是要与项目相匹配。经营要抱着前期培育、中期赚钱、后期感情加深，四方共赢的想法——消费者、经营者、投资者、物业销售者。只有这样才能使得物业能够很好的增值保值。并能够高于市场平均值。
经营型物业今后的发展方向只能通过统一经营来实现价值的最大化！
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