昨天网上说万科和华润要自己卖房子了，网上就此炸开了锅，以前的同事小俊虽然已经离开了房地产业，去做韩梅梅了，但是毕竟是七八年的地产从业经验，对这个行业是有感情的，所以据说她昨晚还专门临时组群专门讨论房地产开发商有没有必要自己销售。我没有进群参与讨论，据说房地产圈子的黄章林代表反方也参与其中，另外看小俊今晨发的微信，说是除了热烈之外还看出来人性和人品，认清了某些人。这个不重要，不是我关心的事情。我是说反正在房地产商日子不好过的情况下作为服务于开发商的代理公司日子不好过也是必然的。

    房地产市场整体不好，那么受到冲击最大的是投资型房地产，原来很多旅游目的地的地产项目开发商都把它定位到投资型地产了，给回报以吸引客户购买，事实证明很少能够有旅游地产能够实现固定回报，且这样的回报能够达到客户满意的。

   在刚才我在一个微信群里参与讨论旅游地产的难题时写道：旅游地产就是有钱人没有地方花了，买了玩玩的。如果是论抱着买了旅游地产要实现固定的收益甚至收益很高的话那还是算了，没有人给你那么高的回报，即使给了，也是前三年，而这前三年其实还是拿你自己的钱给你，仅仅是把房价做高，而在返还给你时间也许是一次性从房款里面扣除也许是分三年给你，其实等于开发商白白免费用你三年房子（当然每年会有一定时间让你自己去住），至于说三年过后怎么办？没人管。

    购买旅游地产不要想着有什么固定的回报，房子自己不住能够有人帮助你免费打理（或者很便宜的付费打理）已经不错了，因为你大部分时间不住的话，室内不通风的话物品会损害很严重，尤其是海边的房子，而如果这样的房子委托给途家或者一呆这样的公司，不但免费打理，并且有人在你不住时间用于经营，你获得一定的分成，这就烧高香了，而像红树林那样的参与相关商业业态利润分成的目前应该仅此一例吧（而这前提必须是你房子愿意让别人住）。旅游目的地的房屋让开发商给你固定回报的事想都别想了。

    而很多购买旅游地产的人是想着有一个很好的固定回报的，但是现实有不太可能，所以这样旅游地产就出现了销售困难的局面，据我了解一个内地的开发商企业在海南搞了一个小项目，就是城市新区的两栋高楼，要搞成旅游地产对外销售，由于该公司一是非海南企业，在海南没有开发商经营，二是该项目是他们涉足旅游地产的第一个项目，三是该项目负责人才刚刚三十来岁，没有多少开发经营，所以三年多时间，这个项目仅仅销售及推广费用就花了3500万左右，而实际回款仅仅2400万，足见该项目的失败。

    其它项目虽然没有这个苦逼的项目，但是日子不好过是必然的。

    就是在这样的情况下，旅游地产开发商和服务商就开始想各种办法来促销了，而其中十几年前坑了不少人的分时度假又开始有人拾起来了。至于说什么是分时度假，大家去百度好了。只不过这次重新抬头的名称做了更换，同时在具体操作上也有所不同。

    2013年下半年，有家叫美尔地产的公司开始销售这种东西，把一个酒店或者公寓分成12份，一份卖49800元，二十年时间，每年有28天的居住时间，并且可以在他们公司的所有项目自由居住，由于卖的好不久这个价格就涨到了99800一份，后来这家原本在重庆做二手房的钢运地产公司气势汹汹地把美尔的运营中心搬到了北京，并且绝对是高大上的地方——老潘的三里屯SOHO，为了彰显实力，办公室一租就是两千平方米，乖乖你瞅瞅这阵势煞是逼人呀，好牛逼哄哄的样子。

    结果怎么样？自己百度吧。我知道的消息是从2014年9月网上就没有他们的消息了，一直到今年的8月，再有他们的消息是9月份，至于消息的内容，自己看吧！

    这中间其实还有另外一家公司，一家原本叫绿维创景的公司也参与其中了，因为美尔公司有一段时间叫绿维美尔，至于说他们之间关系是什么样的，不在本文的研究范围之内，而后来绿维还推出了一个产品叫“分权宝”，我没有去研究它的具体内容是什么，仅仅零碎的资讯可以判断出还是“分权度假”。这个产品还作为创新产品在全经联大会上做了宣讲。结果怎么样不知道。

    而最近一周，尤其是十一黄金周结束后有一篇文章在重提这个事，大概是黄章林和陈敏他们几个推的东西，应该是那家叫新聚仁的代理公司搞的，也是分权度假的产品，说是要给旅游地产找到春天，说是你十一黄金周是在旅游，如果购买了这份分权度假产品，那么你就从苦逼屌丝的旅游者变成一个高富帅或者白富美的度假者。

    哥几个，你老哥对不住了。不是哥对你们个人有意见，而是哥因为从事地产15年，从事旅居二年，有自己的认识，有自己的质疑。

    首先表明我自己的观点：第一自己不会购买这样的产品；第二也不让自己亲朋好友购买，更不会主动劝说他们购买；第三我也会参与到或者自己作为合伙人组建这样的公司；第四有机会我都会把自己的观点向周围人宣讲，不要购买这样的产品。

    那么哥何以会做出这样的决定哪？原因很简单，我有自己简单的判断：

    一个单位（不论是公寓单间、两室、三室、四室或者独栋别墅）销售十二份，那么就是最多十二个家庭拥有，或者一个家庭拥有这样一份独立产权的房屋，咱们不管房屋的产权怎么处理就说住宿。一个家庭购买12份的就不说了。

    我们以购买海南的一个单位产品为例，假定一个项目按照销售100套房子（不论这个房子的面积及房间数量），如果每个单位都是12个家庭购买的话，就是1200个家庭购买，根据海南的气候和季节以及中国节假日制度，那么大家选择春节期间去的可能性最大，如果一套房子12个家庭都选择在春节享受这28天的居住权益，那么仅仅有一套房子怎么安排这12个家庭，即便是不是12个家庭都去，只有三分之一的家庭，那么也会有四个家庭想同时去住这一套房子，那么整个项目就会有400个家庭去住，而你只有100套房子，另外300个家庭怎么办？

    有人说可以安排酒店让另外的三百个家庭居住，那么问题就来了。春节期间三亚的四星级酒店的价格都在3500以上，我们按照你团购2500计算，那么28天时间就需要70000万，300个家庭需要多少钱哪？2100000元。这些钱谁出？况且这还是一个房间，假定要是这些房子都是一家三代人住的话，需要三个房间，那么这个数字就变成了六千万元？试问这六千万经营者拿得起吗？如果是1200个家庭都来住哪？那就是两亿两千一百万元。请问你们哪里弄这么多钱去？更何况是春节期间三亚酒店订都订不上，谁会给你们便宜。到时大家住不上房子你们管吗？

   另外，一家三代人出行的话，他们住在酒店行吗？家里需要三个独立房间，家里可能有七八十岁的老人需要照顾，人家原本是要住三室两厅的或者最不济也是两室两厅的房子的，你给人家整到酒店，不要说你们整不起，即便是赔钱赚吆喝你们赔的起，但是一家三代在酒店住28天还不把人住疯了吗？三代人之间不能互相照应，没有公共活动空间，不利于亲情培养，还有诸多不便，28天时间有多少衣服需要洗？自己手洗吗？晾晒在哪里？酒店一般没有可以晾晒的地方。拿洗衣服去洗？那得多贵呀，怕是一家三代五口人28天假期光洗衣服需要花差不多上万元。有几个家庭不心疼的。还有就是28天全部都在酒店吃饭，这样烦不烦呀？

    如果人家住的是三室的房子就没有这些问题了：虽然是三个独立房间，但是可以互相照应，有客厅大家可以有共同活动空间，一家人可以交流，有洗衣机可以随时洗衣服，无需去手洗，因为是住宅设计肯定有晾晒衣服的地方。家里有厨房，可以随时给一家人煮自己喜欢的饭吃。度假不是一两天的旅游，可以凑合着解决，度假是享受。

    如果你们能够解决上述问题的话，我以为你们分权度假没有问题。但是你解决不了，因为大家冬天都希望去海南，而夏天都希望去威海，至于青岛暂时不去也罢，青岛大虾实在是太锋利了。

    就目前度假地产来说，我个人以为能够大面积推行的模式还是途家和一呆的模式：独立产权销售、托管、运营、分享、交换、收益。幻想着花几万块能够买个28天或者14天的度假权益，最后只能是给自己怼一肚子气，而有钱的商人想通过这样的模式来盈利的话我劝还是歇菜吧，这事想想怪美好就算了，也就做做白日梦，至于说能够忽悠成一个成功的不违法的商业模式还是算了，不要自己忽悠住自己了。

   纯属个人认识，不妥之处还望海涵，希望能够有更好的模式在旅游地产上获得成功，但是这一切都是建立在承租人、托管者、房地产开发商、托管运营商、当地政府都能获利的情况下，如果一方权益得不到保障，这戏就没有办法往下演。

 现在不知道美尔的代育松这个国庆过得怎么样？！！