主持人：王毅敏，独立地产评论人。

嘉宾：张丰山，房地产职业经理人

      陈四化，房地产职业经理人

      康永平，房地产职业经理人

王毅敏：各位下午好，在这个到处都是人满为患的黄金周，诸位都没有出去给被人添堵，我们在这里喝茶聊天还算是一件十分惬意的事情。

康永平：感谢王总提供这样的环境让大家来喝茶聊天。

张丰山：我今天有一个问题想请教一下诸位，一个朋友在接了一个新农村建设的项目，一个有700亩的项目，不知道前景如何。

陈四化：位置在哪里？

张丰山：具体位置我还不是太清楚，大概在孟庙东北的位置。

王毅敏：新农村建设这样的项目应该是这样的，像我们这样的城市，距离市区越远越好卖，越近越不好卖？像你所说的那个位置基本上处于不好卖的地方。

陈四化：王哥说的不错，那样的位置确实不会怎么好卖，距离市区太近了。

康永平：距离市区近应该好卖吧，价格便宜，既可以吸引城区的人购买，又可以吸引偏远乡镇的人购买。

陈四化：吸引城区的人购买基本上不现实，一个朋友在近郊有一个项目，比你说的那个位置要好的多，并且还是现房。虽然每天打电话咨询的客户不少，到现场咨询的客户也很多，但是因为处于郊区，城区的购房者处于面子问题不愿意购买。而边远乡镇的那些人也不愿意购买，虽然我们房价只有成房价的60%，也就是说拿城区一套房子的首付款基本上就可以一次买到我们的房子了，但是他们宁愿按揭购买城区的房子，并且要选择好学校所在区域的房子。

王毅敏：我给大家说个极端的案例吧。我一哥们，老家就是东乡的，十几年前已经在这里打下根基，拥有多处房产，然而他住的地方让我们大家是不理解的，他就住在交通路的一栋单独的楼上只有80几平方的房子，没有院子，也没有物业管理。他在双龙一个不错的小区有一套140的房子不住，说是那里太偏，老家就是农村的，再住到那么偏的地方还不如不进城。

张丰山：确实一些城市化的人群喜欢往市中心挤。

康永平：似乎不把房子买到商业区，就跟没有进城一样的。

陈四化：城市化的人群更加看重的是购买房子之后能不能让孩子上一个好的学校。

张丰山：意思是不能让孩子输在起跑线上。

王毅敏：确实有这么个意思。

张丰山：照大家这么说来他们的销售是有一定的压力的了。

王毅敏：压力大是必然的。我给你说两个例子，一个是东北角的姬石乡政府所在地的一个项目，占地大概有二十多亩地的样子，项目已经有两年了，现在去化还不到一半，原因何在？就是它离召陵区政府所在地只有几公里的距离，虽然房价只有城区的三分之一，但是就是这几公里不但房价上不去，并且销售十分的吃力。

陈四化：购买房子不但是购买一个居住的地方。城市化进程的人存在着对自己人生的一个提升。要改变自己和后代的命运的重大决定。

王毅敏：不错，城市化和城区的改善性需求就是一个人甚至是一个家庭的人生升级，其实这样的升级是全方位的，首先是居住产品的升级、然后是服务的升级、接着是生活方式的升级、以至于最后达到人生的升级。

康永平：在城市购买商品房，不简单居住由原来的独家小院到六层、12层、19层、甚至30层楼的改变，更多的是一些生活习惯和生活方式的改变，同时改变的还有社交圈子和圈层的改变，这些改变有些甚至是痛苦的，因为在农村的一些生活习惯的必须改变，不改变的话就会被周围的邻居看不起。

陈四化：在城市化的进程中，带给新晋城市人口的不仅仅是他们居住环境的更换，更为主要的是重新获得一种有别于农村的不同的另外一种崭新的生活方式。而这样的生活方式是新农村建设中无法实现的。

王毅敏：现在我们的新农村建设除了部分项目是建设六层的住宅外，还有大一部分依然是建设两层的独家小院，虽然在新农村建设上也存在着撤村并点的现象，人们的社交范围在扩大，但是毕竟都是三里五村的，即使平时没有什么交往，但是由于距离比较近，说起来都会有相互熟知的亲朋存在，同时乡里乡亲的生活习惯风土人情基本上没有什么变化的。结交的人员层次基本上没有什么大的变化，大家基本上处于同样的水平与层次。

康永平：进入城市之后，大家基本互相都不认识，那么交往的结构与层次就发生了变化，尤其是孩子们会在社区中间玩耍时结交不同地域和阶层的朋友进而扩大他们的认知与阅历。

王毅敏：真正改变一个人命运的除了家庭、学校教育之外和一个孩子从小生长的社区环境也有着很大的关系，不知道你们知不知道最近一个十分流行的词汇叫做“圈层”。

张丰山：圈层确实对于一个人的成长和事业有着很大的帮助。不同的圈层有着不同的社交与游戏规则，每个圈层的人既受到圈层的影响同时又会影响到圈层的每个人。

王毅敏：不知道大家是否注意到我们这里昌建地产今年突然发力，项目一下子多起来了？

陈四化：确实，从他们的宣传资料上看他们现在在近十个城市有近二十个项目同时进行，这是不是双汇集团注入大量资金的缘故呀？

王毅敏：其实不是这样的，昌建地产之所以会有今年这些动作的出现主要是董事长的圈层发生了改变，他把自己的主要精力由原来的本地扩展至全国，现在他们运做的一些项目都是赵董在清华大学总裁班上同学一起合作的项目。

康永平：这就是圈层发生变化的直接结果。

陈四化：新农村建设出来的那些房子基本上不会改变农民自己的社交圈和圈层，这就是近郊的那些新农村建设项目销售不好的原因所在。

王毅敏：不错，城市化是农民要改变自己的命运的一种方式，他们要改变自己的社交圈，想进入另外一种生活圈层，而新农村建设不会改变他们的命运，所以一些新农村建设项目会在8-10年左右的时间扒掉，因为没有人居住。实现不了改变命运的可能。

康永平：进城是改变农民命运的，每个有理想的年轻人都不会放弃这样的理想的，这是中国城市化无法阻挡的现实，这也是新农村建设不会影响商品房销售的原因所在。

王毅敏：不要说是新农村建设了，大家去问问那些都市村庄和安置房社区的二手房的价格时不时比周围商品房的价格低一些，原因何在？就是整个居住者的社会阶层相对较低一些，一些人为何愿意多花钱买高档小区，买学区房那是要给孩子一个美好的未来。现在也许买一套房子便宜十万元，但是孩子将来今后的奋斗花一百万未必就能补回这少花的十万元元。

张丰山：那么我们在城市做房地产的就不用担心新农村建设对于商品房的冲击了。

陈四化：那是自然的事情。

王毅敏：感谢大家下午的时间，让我们弄清楚了商品房与新农村建设之间的关系。二者不是一类东西。影响不大。