沙北东区楼市火爆欠火候

上周，闲来无事，到广弘那里，遇到广弘的黄董事长，谈起广宏花园来来，我说黄董：您房子起初卖的有些便宜了！他说谁也不知道房价能涨这么快呀？反正买都买完了，快速出手也算不错了。我说也只能这样想了。

我和黄董谈到的项目就是位于沙北东区的广弘花园，去年一开盘就销出80%左右的单位，这样在很短的时间内项目就已经清盘，如今房价却似乎上涨近千元。

那么该区域的房子是不是已经到了“萝卜快了不洗泥”的地步了哪？显然不是的。我们只要晚上有时间坐下来静下心来看会电视，就会从广告中看出端倪来：有一家叫山水杭城的小盘。现在推出的是第三期，也不知道该项目究竟有多大，反正是一期期地推盘，笔者以前曾经看过该项目，貌似没有多大的规模，但是已经卖了有好些年了，可是依然没有清盘，最近的广告还是是凶猛的。何以见得？从广告内容上不难看出来“八重优惠等你拿”，“最高优惠八万元”等等词语充斥在短短的140字的广告语内。乖乖这么厉害哟：八重大礼呀！仔细一分析，无疑这个项目起码来说目前卖得不是太好，何以见得哪？你见过卖得好的东西有送这么多礼的吗？

前些天据说位于老城的某项目推出来90套房子，短短两三个小时内被哄抢一空，没有抢到房子的人还很生气，你说说这样的情况之下，开发商会挖空心思，使出来那么多的花拳绣腿小儿科的促销措施吗？显然不可能呀！

俗话说的好“南京到北京，买家没有卖家精”说的就是这个理。其实要想把房子卖得快，不用送“八重”、“十八重”、“八十重“大礼的，只要一招就行了：那就是把价格定低一些。群众的眼光是贼亮的，所以要是性价比不行，你一百重大礼大家依然不会买账的。

其实在该区域同山水杭城项目一样难受的不仅仅一个，另外一个项目是位于所谓的风水宝地、沙河转弯处的原来母猪圈的银河湾项目了。该项目从2005年正式启动，掐指算来如今已经7个年头了，如今还没有清盘，项目历经八年抗战是一点问题都没有的了。这点同山水杭城的“八重”大礼有了类似之处，数字一样呀。

那么促成山水杭城产品销售搞出“八重”大礼，银河湾“八年抗战”依然看不到清盘迹象的究竟是何原因那？说来还是与整个沙北东区大的自然与人文，特别是人文环境有关。沙北东区原本是一块没有雕琢的玉，因为人文因素以及配套的原委，所以该区域的优势尚未发掘出来。而山水杭城之所以会使出来“八重”优惠的措施关键一点还是它离殡仪馆太近了。这是八重大礼使出来原因所在。那么整个沙北东区在房地产市场有何特点那?影响沙北东区房地产发展的瓶颈在哪里？沙北东区真正能够显现魅力所在要到何时哪？

沙北东区看着区域面积虽然不大，但是也不算太小，但是该区域从房地产市场来看存在着巨大的销售抗性。首先是潜在消费者几乎很少。该区域除了几个都市村庄之外，能够买房子的人群是少的可怜，第一中专、和一个小学及中学，可以说没有在能够买房子的群体出现了。而都市村庄的每家每户，房子要么盖的跟炮楼似的要么跟碉堡一般坚固，大家都是一门心思等着政府或者开发商那天来扒房子等着包赔不止两套房子的，你指望这些人买房子不说比登天还难，那起码也是不现实的。所以该区域的房子必须靠其他区域的购房者进入。

购买房子的群体一般有两个，原住民与外来人口。我们首先看这个城市的原住民有哪些应该到沙北东区买房子。与沙北东区相邻的其实有三个区域：沙北、老城及铁东。我们逐个分析一下，看看这些区域内的人是不是会到沙北东区买房子。首先是沙北的客户，只要闭上眼睛想一想沙北的环境、沙北的中小学校。你说让沙北的那些人去到沙北东区买房子，我看是有些个不现实的。两个区域一比较什么都不用说了。再看老城区，老城区虽然可供销售的房子几乎没有几间，要说到沙北东区买房子还是能够接受的，不过因为交通问题，这个事情就不好说了。每天上下班高峰期间，只要你站在老桥那里看一看，就会发现那个车速简直是比蜗牛快不多少，开车是远远没有骑车快的。再说了过了老桥之后大家很多都选择在沙北买房子了，能够跑到东区的就很少了。除了整体的环境、教育资源之外，交通不畅是主要原因，过了老桥之后还要过黄河路涵洞才能进入沙北东区。对于铁东的客户群体来说其实面临着和老城区一样的问题依然是交通问题。虽然金山桥的车流量远远没有老桥多，但是你让解放路片区的人穿越整个人民东路然后再跨越金山路，然后到达沙北东区确实有些难为他们了。考虑再三，有些人是会最终放弃的。

说完了原住民，我们再来说说外来人口，沙北东区面临的就是郾城区的东北片的一部分城市化及西华县部分城市化的群体。而现在由于召陵新区建设的也像模像样的，所以这部分群体又被召陵分流一部分，因此从购买群体本身来说又被截留不少，况且无论是顺着淞江路还是新北环（龙江路）到达沙北区域特别是淞江路两侧的沙北区域置业也是十分方便的事情。其实从区域购房上来说，沙北东区最大的购房群体应该是铁东区域，特别是湘江路以北燕山路以西的群体，但是现在因为交通问题，光明路市场以西区域的人到该区域置业也需要思量一番的。第二个群体区域是老城，特别是人民路以北五一路到铁路区域内的原住民也是适合到沙北东区去置业的，但是一座老桥给阻挡了。

那么破解沙北东区客户群体稀少，销售不旺的症结在哪里哪？仅仅靠开发商的“八重”大礼及“八年抗战”是没有多大用处的，关键是要解决交通瓶颈的问题。

其实早在黄河路大桥没有修建之前，解放路大桥的建设已经提到了议事日程上来，后来由于种种原因，解放路大桥一直搁置至今依然没有动工的迹象。试想一下，假定是解放路大桥已经打通，现在解放路一直延伸至淞江路的话，整个沙北东区的环境将会是什么样的情形，那么老城区居民到沙北东区不需要经过难走的老桥，顺着滨河路走解放路到沙北东区是非常顺溜的，而铁东的更不用提了。

伴随着沙河二期工程的推进，明年10月一个崭新的沙北沿河景观带将会呈现到我们面前，到时沙北东区也会有美好的休闲与散步的场所，美好的生活为时不远了，但是要想吸引大量的非原住民到此区域置业，还是欠把火，那就是沙北解放大桥的修建。这是阻碍沙北东区房地发展的最大瓶颈。