成交量环比下降38.1%究竟意味着什么？

近日，房地产主管部门公布了上半年我市房地产市场的情况。

受到全国大的销售形势的影响，我市今年新开工面积虽然有大幅度的增加，新开工面积77.1万平方米，比去年同期增长29。4%，竣工面积55万平方米，比去年同期增长90.3%，预售面积76.6万平方米,比去年同期增长41.6％累计销售面积33.2万平方米，比去年同期下降27.5%。

以上数据显示：

一、我市开发商对于今年的楼市充满信心，这样的信心是来自去年整个房地产市场的火爆，所以去年下半年各个房地产开发商加紧施工手续的报建，因此才会出现今年上半年新开工面积增加近30%的结果。

二、新竣工面积是去年上半年开发的项目，由于2008年出现全球性的金融危机，所以2008年10月份就开始出台救市措施，因此开发商预测到去年形势比较好，所以报建项目比较多，而我市目前主要的建筑形态以多层为主，所以会在短时期内形成可销售的房屋，因此今年上半年的竣工面积比去年当期竣工面积的增长90%多。

三、预售面积是受开工面积面积影响的，我们看到的是今年上半年的预售面积几乎与新开工面积相等。

四、实际销售面积上今年仅仅完成33.2万平方米，同比去年下降了近30%，住宅实际成交量同比下达到近40%。这说明了消费者对于市场的观望情绪严重，尽管开发商信心十足，不断地开工，同时预售项目增加，但是消费者并没有因为项目的增加，而迅速出手买房，而是加入到了观望情绪之中。

根据以上数据，我们有理由相信，在本地市场供应量充裕，房地产市场完全处于买方市场之中。消费者不必担心买不到房子。下半年我市房地产的开工面积将会大于上半年，因此供应更加充裕，供过于求状况明显。开发商应当放缓施工进度，以应对由于过量开发引发的销售不畅而出现资金链断裂的情况。但这对于消费者无疑是件好事！

上半年成交量下降近40%，而我们在房管局网站上看到的资料显示1-5份一手房成交面积就达到了32.46万平方米，仅成交7400平方米，而比较前五个月成交的平均值6.492平方米，6月份的成交面积仅有前五个月平均成交面的11.39%也就是说6月份的成交量下降环比五月下降了近90%。远远超过整个上半年下降38.1%的平均值，原因是今年前五个月比去年同期成交面积增长了17.8%。从以上数据不难看出，我市房地产市场的成交量下降幅度远远大于其他的城市，甚至是一线城市的下降速度。

从中不难看出本地消费者观望情绪尤为严重，这对于开发商来说无疑是一件十分难受的事情，处于观望之中的消费者紧急捂住了自己的钱袋子，不再出手买房。而通常情况下6月还是处于旺季与淡季的交替阶段。成交量维持在平均值稍微靠上一些。楼市调控政策的实施加上一些城市成交量下滑的报道和部分区域的部分开发商为了尽快回笼资金开始的降价行为，都在影响着我市购房者。而每年的真正淡季是每年夏季的7-9月份正常年份，因为天气炎热，很多人都不愿意出门，所以房屋的成交在这几个月份都是急剧下滑的，所以今年7-9月因为受到楼市调控的影响，楼市的成交将会更加的清淡。

根据我们的观察，一些售房部现在整天几乎就没有看房者，即便是有个别客户到售房部看房，但是真正出手下定或者是购买的几乎没有，6月份部分在售项目的成交量已经是空白了，进入夏季，将会有更多的零成交项目出现，连续的成交量下滑，将会导致销售回款跟不上工程进度，我市开发商主要靠收取购房者的资金或者按揭贷款来支付工程款，连续几个月的成交量下滑，导致开发商根本就无法从消费者手中来收取房款用于支付工程款。而我市开发企业很难从银行获得开发贷款。据人行漯河分行的统计分析指出，今年上半年我市用于房地产方面的贷款近91%是个人按揭贷款，而开发贷款还没有占到整个房地产行业贷款的10%，可见我市的房地产企业获得开发贷款的几率是多么的低。额度少的可怜。而开发商的项目一旦进入施工阶段，是不能停工的。这样势必对于资金的要求比较紧迫，但是房地产销售如果连续出现这样的情况，不排除开发商为了尽快回笼资金而主动降价的可能性。所以一些现在观望的消费者也是具有一定的道理的。

言论：开发商学会自救

现实是残酷的，我市上半年成交面积同比下降近40%，而六月份的成交面积仅仅是前五个月成交面积的11.39%。预计今后的几个月成交量将会继续下滑。

开发商面对如此的局面决不能坐以待毙。要想办法自我救赎。

采取什么样的办法救赎哪？笔者认为有四个方面可以考虑：

一是面对如此清淡的市场，开发商恰好冷静下来，利用没有客户的机会，对公司，特别是销售人员进行全面的培训，以提高置业顾问的专业知识、沟通能力和服务态度，提高整个置业顾问的水平。

二是积极想办法，创新营销方式，不能在采取过去的让消费者厌烦的营销模式，通过创新来吸引购房者到售房部，并通过销售人员真诚的服务来赢得客户。

三是试着走出去。在其他同等城市早在几年前开发商已经走出市区，积极在所属县城进行推广，因为随着城市化浪潮的发展，城市对于人们的吸引力越来越强，所以逐级甚至是跨越数级进入更高一级的城市是目前人们的普遍心理。一些销售资料收集的比较完备的开发商都会发现：这些年来自周边县城甚至乡镇的购房者越来越多，所以把销售信息传递到县城乡镇，甚至是开发商集中起来到县城举办房展会也不失为不错的举措。

四是价格是硬道理，适时根据市场和自身资金情况作出合理的降价行为是最好的自救。

无论采取什么样的救赎方式都比坐以待毙强得多。开发商既要学会获得高额利润方式，同时在必要的时间割肉自救也不失为一个上好的营销手段。