房价的另一个暗流

房价的曾经一直高涨已经成了广大城市购房族的一块心病。        

在所有大家所共知的房价构成部分里，很多人知道的大概只有：土地出让金，规划费，设计费，建安费，装修费，配套费，销售成本，资金成本，税收成本等。

在计算这些成本的时候，其实还有一块是很容易被外人所忽略的，那就是拆迁费，而在拆迁费中最重要的一块就是钉子户的拆迁费。

在大部分的住宅建设用地的来源中，都是需要有拆迁的，想到这个问题，突然会使很多人想到奥运主场馆的建设用地，著名的北京大屯乡，在这个地方曾经有很多的居民是贫困户，但经过奥运拆迁之后一下子涌现出了很多的百万富翁和个别的千万富翁。

由于国家在这么多年一直没有一个非常客观的关于拆迁补偿费用的评估标准，可是城市改造和房地产建设的步伐又不能受影响，于是便出现了一个怪现象：钉子户现象。

当一块建设用地需要拆迁的时候，政府和开发商以及被差拆迁户之间就开始了一场微妙的搏弈，开始的时候往往是先动员后入户，接下来很快就到了“攻坚”的阶段，不管哪一块用地，几乎都会不同程度地出现著名的钉子户，有的是街道闻名，有的是全市文明，更有的竟然全国闻名（典型案例恐怕大家尽人皆知！）

我一个朋友就痛心疾首地给我讲了他们在北京的西二环某著名地段的项目事宜，那是2000年的事，记得刚开始计算拆迁成本的时候因为补偿标准大概在4500元/平米，可是在他们办理完前期有关的项目转让手续之后，拆迁成本突然变成了7000元/平米，时间只有半年不到的时间，可是整体的项目运行成本却上升了近20000万元，可是根据当时的房价市场行情，由于特定的规划限制（容积率和限高要求），他们的预计收益约在35000万元左右，由于项目的运行周期大概需要三年到五年的时间，一算下来这个项目就成了烫手的山芋。

为了赌一把，他们继续推进项目的运行，开始做规划和设计的前期工作，同时也开始了“搏弈”，结果不幸遇到了“钉子户”，在经过不到三个月的工作后，钉子户象传染病一样，竟然由开始时的3户变成了12户，更可笑的是，其中有3户竟然是早就不在此居住的人。

结果一算下来，整个项目就成了“扶贫”项目，做完之后能保本就不错了估计，最后他们只好放弃了该项目，但前期的上千万元就成了纸钱（打水漂的钱跟烧给死人的钱一样，去了就没的回了）。

钉子户的拆迁成本中主要有三个方面：

一是补偿费，这一块会高得离谱，超出常规标准的很多倍；

二是动员费，因为所有钉子户往往最后是他们“给了开发商面子”，所以在动员的工作中需要动用大量的各类社会力量和关系，需要不小的沟通成本；

三是时间成本，因为只要有一户没搬家，整个项目就得窝工等待，这期间的施工人工成本以及与此相关的成本是相当高的。

所以，一计算下来，钉子户的确是不折不扣地影响了房价！