今天，新江湾再次推出一幅地块，为杨浦区新江湾城N091101单元A4-01（B3）地块，起始总价20.898亿元，起始楼板价3.5万元/㎡，如果扣除自持和配套面积，该地块起拍价达到5.83万元/㎡。

        新江湾城楼板价会否破10万？这是今天土拍最大的看点，这幅被套上重重紧箍咒的地块上市后，开发商报价谨慎。最终，融信以总价31.55亿拍得该地块，溢价率51%，楼板价达到52839.9元/㎡，纯可售面积楼板价高达8.8万/㎡，未来开发商售价至少10万/㎡。

七家开发商抢地

        今天，七家开发商到现场竞标，融信、龙湖、山东黄金、融创、保利 东原、新城、泰禾等。由于周三浦东祝桥地块拍卖时，加价100万导致拍卖时间过长，今天一开始，主持人就将加价幅度调整到了500万。

        B3地块也是新江湾城出让的第十幅地块，紧邻复旦大学，东至政硕路，南至国帆路，西至政学路，北至国咏路。

        在现场看，除了国帆路以外，其他3条路还没有造，并且现场都以铁栅栏包围，等于说四至不通，外人无法进入地块，只能在周边一睹风采，该地块位于整个新江湾城的北部，也就是在湾谷科技园的东北角，地块北侧国咏路之外就是码头集装箱堆砌的现场，环境脏乱差，虽然这部分属于宝山区域，但对于一路之隔的B3地块而言，深深的影响了他的品质。

条件苛刻，可售住宅楼板价高达5.83万元/㎡

        想必大家还记得，去年新江湾城D7地块挂牌后又突然叫停再上市，上市之后对此地块内中小套型的比例做出了新的调整，大幅度增加了地块中中小户型的比例，而此次新挂牌的B3地块中，对中小套型的要求、保障房的配比更加严格。不仅限高24米，配套保障房在25%以上，还要求中小套型占比80%，另外还有15%需要自持。

        综合各项条件来看，杨浦区新江湾城N091101单元A4-01（B3）地块，起始总价20.898亿元，起始楼板价3.5万元/㎡，如果扣除自持和配套面积，该地块起拍价达到5.83万元/㎡，初步观察，是今年楼板价最高的一幅地块。由于起拍楼板价已经高于房价，现场的每一次举牌，开发商都是在拿未来的楼市走向堵自己的盈亏。

        业内分析人士表示，在这种情况下，未来很有可能建造8层以下电梯洋房，加上该地块容积率1.5，面积也不大，条件太多，未来的产品也必将会受限制。

新江湾板块现状——拍卖房众多，房价曾滞涨

        新江湾城商品住宅的成交均价在2010年在大幅度上涨之后就出现了滞涨的情况，甚至在2012年还出现了明显降价，尤其是这几年，几乎维持了2010年的价格水平，此前，新江湾城作为上海东北角的“绿肺”的概念一直被炒作，加上规划，高价地块频出，区域内不少房源都被福建做钢材生意的老板购入，由于他们在五角场万达办公，或是宝山钢材市场办公，距离新江湾城比较方便，但此后钢材价格下滑，这些老板们纷纷破产，名下的房源都被银行拿去拍卖，以九龙仓玺园最多，这也一度导致了区域内供大于求，价格开始出现滞涨甚至下滑。

        有关数据显示：2010年，新江湾城商品住宅的成交均价为40699元/平方米，2016年上半年，新江湾城商品住宅的成交均价为55509元/平方米，涨幅39.4%，远远落后于全市商品住宅61.2%的涨幅水平。

        近几年新江湾住宅地块入市量并不多，这两年区域的一手市场也几乎没有项目入市，仅在2015年上半年有3个项目入市，包括盛世豪园、嘉誉园、世嘉园，之后就出现了断供现象。

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