随着《物权法》的颁布，广大农民群众对宅基地上的房屋财产所有权愈来愈重视，但农村宅基地上的房屋基本没有核发房屋所有权证，仅有农村集体土地使用证，记载的是土地使用权人和土地使用面积。宅基地所有权属于农民集体所有，然而宅基地上的房屋却是农民个人财产，与国有出让住宅土地上的房屋所有权有一定的区别。宅基地上的房屋所有权流转（包括继承、赠与、卖买等）存在一定限制，涉及到很多法律、法规、规章的制约，同时又受到建设、国土等部门内部规定的限制，在适用法律、法规过程中，经常发生冲突。以《物权法》、《土地管理法》为基础，结合《宪法法》、《婚姻法》、《继承法》、《合同法》等相关规定，以保护农民合法的财产权益出发，对农村宅基地上的房屋发生继承、赠与相关法律关系以及如何办理公证，与各位同行作一探讨。
    一、 农村宅基地使用权法律关系
    农村宅基地上的房屋所有权是一个带有限制性的财产所有权。从现行法律、法规上看，农村宅基地只准予本村民组织成员，并经审批后使用，房屋只能转让给本村村民组织成员。有很多法律作出相应规定,如《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准;《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证;浙江省实施《中华人民共和国土地管理法》办法第三十六条第一款规定：农村村民建造住宅用地，应当向户口所在地的村民委员会或者农村集体经济组织提出书面申请，经村民委员会或者农村集体经济组织讨论通过并予以公布，乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府批准;《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施; 《中华人民共和国担保法》第三十七条第二款规定：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。可见,从上述法条中得出结论,宅基地使用权人对宅基地享有使用和占有的权利，处分权受一定条件限制。但对收益权未作明确规定，本人认为宅基地使用权人有权对宅基地的使用而获得效益。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十六条第一款规定：地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。第一百六十二条规定：土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。由此可见，宅基地使用权人可依法享有已设立的地役权。因此宅基地使用权人可以通过地役权的行使，获取更大的效益。目前，农村广泛发展的农家乐，实质上是国家依法保护农民享有地役权前提下，鼓励农民在合法利用地役权而增加广大农民群众的最大效益，因而深受广大农民群众欢迎。
    虽然我国修改后的《中华人民共和国宪法》和新颁布的《中华人民共和国物权法》加大保护公民合法财产权益力度，但就农民宅基地使用权及宅基地上的房屋所有权保护上看，受到一定限制。随着各级政府对新农村建设力度加大，农村经济和农民财产逐步状大，农民的财产所有权应当与其他财产一样，受到法律保护。但在目前情况下，应当因地制宜，制订出一套切实可行的办法、方案，既保护农民的合法利益，又符合国家法律、政策规定，因而在办理农村宅基地上的房屋继承公证时，应当依照《中华人民共和国继承法》，同时兼顾土地管理方面的有关政策规定。
    二、农村宅基地上房屋继承的方法
    农村宅基地上的房屋继承，可以有二种方案解决：一种是继承人之间对遗产继承权及继承份额存在争议，无法协商解决，建议继承人向有管辖权的人民法院起诉，根据法院民事调解书或判决书来办理房屋继承及变更土地使用权人。民事调解协议应约定原、被告共同到土地管理部门办理宅基地使用权变更登记手续的条款。另一种是继承人之间对遗产继承权及继承份额协商一致，继承人应当共同到不动产（房屋）所在地公证机构办理继承权公证。
    三、怎样办理农村宅基地上的房屋继承权公证
    （一）正确区分被继承人的房屋所有权份额
    因农村宅基地上的房屋没有房屋所有权证，仅有集体土地使用权证。房屋的所有权关系非常复杂，特别是祖辈留下的老屋，光凭土地使用证无法正确区分所有权人及份额。因此，公证员在审查当事人提供的材料后，应当重点进行实地调查，正确区分财产所有权人。在近几年办证中，常见的房屋所有权存在形式主要有二种，一是家庭共有，二是夫妻共有。
1、 家庭共有。在家庭共有财产关系中，关键看在房屋产权形成过程中，是原始取得，即自己建造，还是继受取得。共有形式：部分家庭成员共有、全部家庭成员共有。取得途径分两种：原始取得、继受取得。

①原始取得房屋，即家庭成员自行建造的房屋。主要审查农民建房审批表，以及表格上所登记的已成年家庭成员，在建房时有否出钱、出力，并对全体家庭成员进行调查询问，确认哪些家庭成员享有财产所有权，从而确定房屋共有人，必要时可向邻居或村委干部调查核实。在审查农村宅基地上房屋共有权人时，不能仅凭农民建房审批表上所登记的全部家庭成员作为产权共有人，它是农民建房审批程序中，确定以户为单位，共同享有宅基地使用权面积的一个依据。

②继受取得房屋。有两种情况；一是从祖辈继承、赠与取得；二是符合条件，从本村村民有偿转让取得。但有一种情况应区别对待，如果继承的房屋系老屋，后经家庭成员共同出资、劳动等方式，对房屋进行重大维修、改造，应视为家庭共有财产，不应作为继承人个人财产。

2、夫妻共有。夫妻共有财产是一种全社会普遍存在的财产

共有关系。共有人主体必须具备夫妻身份关系，因此在夫妻婚姻关系存续期间，所创造购买的一切合法财产，都是夫妻共有财产，但双方另有约定的除外。农村比较普遍形式有三种：

①经审批夫妻自行建造的房屋；

②结婚后，由男方或女方的父母亲将自己建造的房屋分给子女的，即农村所称分家协议，实质上是一种财产赠与行为；

③结婚后向其他村民购买住房。

    在办理农村宅基地上房屋继承权公证时，不论房屋是夫妻共有财产，还是家庭共有财产。应正确区分被继承人的财产份额。继承人须提供土地使用证，农民建房审批表，被继承人婚姻状况，被继承人涉及第一顺序或第二顺序法定继承人之间的亲属关系证明。公证员除了收集审查上述书面证明材料外，必须到被继承人所在地村二委会干部或邻居进行调查，调查房屋有否纠纷、争议，被继承人生前有无进行分家析产，有无签订遗赠扶养协议等。

    （二）认真审查法定继承人情况

被继承人房屋产权区分清楚后，要重点审查法定第一顺序继承人，即父母、配偶、子女的情况，农村有的养父母子女关系是《中华人民共和国收养法》实施以前成立的，没有收养登记，当时以迁移户口来确认收养关系成立。因此继承人应提供养父母与养子女之间的户籍关系或证明，同时公证员应到当地进行调查，确认收养关系是否真实。农村有一种很普遍的观念，认为嫁出去的女儿是没有继承权的，只有儿子或未出嫁的女儿享有继承权，因此很多亲属关系证明中只有儿子，没有女儿，公证员应当耐心询问，并实地调查，查清子女详细情况。

    （三）审查被继承人有无遗嘱

在调查当事人有无遗嘱时，一定要向全部继承人进行询问。如有遗嘱，应当经全部继承人、见证人或代书人确认，是被继承人亲自、自愿所立，符合《中华人民共和国继承法》规定，方能确认遗嘱有效。农村老年人往往立了数份遗嘱，时间一长，自己都记不清了。遇到这种情况，我们应尽可能把以前的遗嘱找到，并告知继承人有数份遗嘱，一般以最后所立的遗嘱为准。如果继承人中有不同意见，我们不宜受理遗嘱继承公证，应建议继承人通过法院诉讼解决。

    四、因宅基地上的房屋继承涉及的宅基地使用权变更登记有关政策

    在查明被继承人遗产，法定继承人之后，我们应当将《继承法》、《婚姻法》、《土地管理法》等有关法律、政策规定告知继承人，由继承人协商一致后，确定遗产继承。公证员在告知有关政策时，一定把土地、城建、规划等一系列政策告知继承人，特别是农村宅基地变更登记有关政策规定，很多群众不了解。

（一）部分继承人户籍在宅基地所在村的，另有一部分继承人是居民或非宅基地所在村的。根据一九九九年五月一日国家土地管理局发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十八条规定：非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回。一般应建议，宅基地所在村的继承人继承比较合适，在变更登记宅基地使用证时符合政策规定。而且继承人可以申请审批拆屋建屋手续，如果是非宅基地所在村的继承人继承，土地使用证虽可变更登记至继承人名下，但今后申请建房时，符合审批条件的可以审批，不符合审批条件的就无法批准。因为目前宅基地只允许本村民组织成员使用，一旦房屋拆除后，土地使用权由集体收回。在平时实践中，我们常采用宅基地所在村的一位继承人继承，其余继承人放弃继承。经全体继承人协商同意，由继承人给予其他放弃继承权的继承人一定经济补偿。我们应建议继承人采用这种做法，必要时邀请所在村二委会负责人进行协调，做一些思想工作，在目前已办公证来看，效果还是不错，减少了遗产继承纠纷。

（二）如果继承人是非宅基地所在村村民，即继承人是居民户或外村村民，被继承人的房屋仍然可以合法继承。二00六年五月十六日杭州市国土资源局印发的《杭州市土地使用权变更登记若干规定》的通知第十八条规定：土地权利人死亡或受让人死亡的，办理土地变更时，其遗产的继承处置必须经公证机关公证。实质上允许非本村村民因房屋继承发生的土地使用权变更登记，也就是说可以变更登记到非宅基地所在村的任何继承人名下。但在实际操作中肯定会产生矛盾，在集体宅基地使用权变更登记时，应当经土地所有权人即村委会同意。根据《中华人民共和国村民组织法》规定，经全体村民或者村民代表大会讨论，如果不同意变更登记到非宅基地所在村的继承人名下，那么继承来的房屋就必须转让给宅基地所在村的村民，这与现行的宪法、法律和社会制度相冲突。现有的《中华人民共和国物权法》仍然没有解决这个问题。我们现在采用下列几种方法：（1）是做好村委会工作，同意继承人土地使用权变更登记；（2）建制镇范围内的房屋，建议继承人办理国有出让住宅用地手续，缴纳一定的规费、出让金，这样可以彻底解决房地矛盾；（3）继承后，村委会又不同意变更登记，可以建议继承人将继承的房屋出售给当地无房的村民。

    除了上述三种方法外，以个人观点提出设想，既然宅基地所有权是农民集体所有，村民委员会应当可以将宅基地使用权出租给地上房屋所有权人，并规定使用年限，统一由县、市人民政府制订比较可行的每年每平方米土地有偿使用金，解决房与地分属不同所有权人的矛盾。从现在以人为本，和谐社会的角度出发，应该是可行的。但是宅基地使用权出租仅限于农村宅基地上房屋继承情况，不能扩大到其他交易行为，禁止农民房屋买卖、出售、赠与，防止集体土地流失。

（三）如果夫妻有一方死亡，另一方配偶仍健在，不论原宅基地登记在谁的名下，健在的一方配偶仍享有宅基地使用权，如果子女和配偶共同继承房屋，配偶一方有优先登记权，所以新的宅基地使用权人一般登记为仍健在的配偶方。但继承房屋的子女也是该宅基地使用权共有人，现有的登记办法中未明确共有人对宅基地使用面积的分摊，而且与一户一宅的规定有冲突。

    五、关于农村房屋部份继承、部份赠与如何办理公证

   农村宅基地上的房屋，大部分是夫妻共有财产，没有作过夫妻财产约定。如：有一方死亡，另一方配偶仍健在。死亡一方的房屋财产所有权发生继承，即一幢房屋中的50%产权发生继承，健在一方享有其余50%的房屋财产所有权。这时，他们其中一个子女要求继承，子女户籍是宅基地所在村，并且无房，结婚成家，符合建房审批条件。健在一方配偶同意，将自己的50%产权房屋赠与给子女，并办理公证，其余50%房屋按法定继承办理。继承人，受赠与人为同一个子女，其他继承人放弃继承权。宅基地使用权可以变更登记至继承人名下。否则，不能办理房屋赠与公证。 

另有一种情况也可办理农村房屋赠与合同公证，即房屋所有权人与宅基地所有权同属一个村，房屋所有权人自愿将农村房屋赠与给自己的一个子女，且该子女也是成年人，无住房，户籍地在同一个村，这样允许办理房屋赠与公证，但必须是附条件的赠与。具体条件：一是房屋所有权人，即赠与人将房屋赠与给子女后，不得向有关部门申请建房；二是受赠人，即房屋所有权人子女接受赠与房屋后，必须保证提供至少一间住房给父母居住；三是受赠人取得赠与房屋所有权后，同时获得宅基地使用权，根据一户一宅政策不得向有关部门重新申请审批农民建房。如果赠与合同不附上述三个条件，国土资源部门是不会办理宅基地使用权变更登记手续的。

    六、办理宅基地上的房屋继承赠与公证过程中应注意的几点事项

    （一）、因农民文化知识不高，接受教育不多，对法律知识了解较少，特别是农村宅基地使用权变更登记政策更是不了解。因此，要求我们公证员在办理此类公证时，接待当事人要耐心、仔细，及时与国土资源部门联系、沟通，把正确的政策规定告知当事人，把若干个继承方案也告诉当事人，让当事人自己权衡分析，选择一个既符合宅基地使用权变更登记要求，又让当事人比较满意的方案。向当事人提供的亲属关系、死亡证明等材料表格，要作非常详细说明。

    （二）、被继承人死亡较早的，公安机关已无档案可查，公证员要求村委出具证明，然后由公证员亲自上门，对邻居进行调查核实。

    （三）、受农村重男轻女思想观念影响，绝大部份农村老年人认为女儿是嫁出去，不能继承父母遗产，因此在亲属关系证明中没有填上女儿的姓名，公证员应特别强调女儿享有同等的继承权，应当把女儿一同列入继承人。

    （四）、宅基地上的房屋继承公证应上门办证为主。特别是被继承人生前住在偏远山区，子女很多，集中到公证处办理不方便，公证员应与当事人约好时间，主动上门服务，免去当事人来回奔波。如果继承人到公证处办理，对房屋现状、权属以及被继承人有关情况，公证员仍必须到实地进行一次调查。因为农村老房屋，有共用天井，一幢房屋同时居住若干个农户，仅凭土地使用权证图纸，无法判断房屋基本情况，因此要求公证员实地调查、拍照，并将照片附在公证书后面，使国土资源部门工作人员办理变更登记过程中一目了然。必要时可制作房屋草图，经当事人签字后存档。

    （五）、空闲或房屋倒塌、拆除，两年以上未恢复使用宅基地使用权的不得受理，若已受理，应终止办理。根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第五十二条规定：空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地、不确定土地使用权，已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。