特色小镇在中国的快速火爆，激发了社会各界对特色小镇的传播、研究热潮。一时间，各类论坛峰会、书籍刊物、网络自媒体纷纷推出关于特色小镇的建设模式、开发要点、案例评论等理论成果、思想观点。各方的集思广义、群策群力无疑对特色小镇的宣传普及、开发建设具有积极的推动作用。但是，“实践是检验真理的唯一标准”，特色小镇在中国毕竟是个新鲜事物，真正引发关注也就是近一两年的事情。公众对特色小镇的研究评论大都是对以往相关行业经验的理论迁移，对建设较早的代表性小镇的案例总结。特色小镇的行业规律、发展趋势到底有何特点？成功的开发模式路在何方？还有待时间检验。

        特色小镇的观点评论林林总总，有些思想似乎正在成为小镇研究讨论的共识。笔者基于在中国地标城策院5年来城镇策划实践，谈谈一些实践感悟，与大家相互砥砺。

一、特色小镇的“特色”与“共性”。

        专业圈子对特色小镇普遍的共识是小镇一定要有“特色”。这句话当然完全无比正确，但是，什么叫特色，怎样才能做出特色，基本上各说各话、语焉不详。一方面，可能对打造小镇特色，大家基本上凭专业想像，并无成功经验；另一方面，也许是研究者的知识产权意识，专业成果秘不示人、待价而沽。实际上，作为地理上的区域空间，任何一个小镇都有独一无二的地块特征，特性是绝对的。产业基础现在受到小镇研究者的特别强调，是不是有了产业、人口就构成了小镇成功条件？不一定。任何一个乡镇级组织的产业结构都受到更大区域产业布局和产业传统的制约，经济发展程度低的地区更是如此。一个省、一个市县，如果产业结构同质化、资源要素趋同化，所属乡镇想打造绝对特色的产业无疑是非常困难的。同样的产业生态，相似的自然环境，挖空心思搞出来的微创新、形式创新只能说聊胜于无，所谓的产业小镇、文旅小镇，其持久性是值得怀疑的。大多数地块建设的小镇，共性是普遍的，特色是相对的。各地兴起的特色小镇即使最后有脱颖而出的成功案例，如果个案的经验、特色不能上升到可供复制的理论模式、无法学习借鉴，只能是孤立的范本，对行业的发展推动意义不大。

        正如房地产业，汤臣一品这样的案例只是供大家赏玩的谈资。直到住宅地产的恒大模式、碧桂园模式，商业地产的万达模式出现，通过个案开发形成了各类可供全国复制推广的标准模式，房地产行业才能称得上高速成熟发展。虽然房地产业任何一块地、一栋建筑也是独一无二的。中国地标城策院认为：对于特色小镇的开发建设，普遍模式重于个体案例。特色小镇构建了几个有普遍推广意义的发展模式，才标志这个领域的真正成熟。

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 二、建设周期的长与短 。

        特色小镇与产业园、旅游区、生态农庄、远郊地产、小城镇建设均有牵扯不断的联系，涉及的维度更高、关联要素更复杂。特色小镇开发建设周期长、见效慢，要长远规划、不能急功近利是很多业内人士的心声。不过，特色小镇是影响数亿人、持续时间一二十年的中国新型城镇化的一个重要切入点。假如特色小镇只有漫长时间、不见回报的投入建设，只会限制小镇的投资热情，影响小镇的普及发展。一个小镇规模小则上千亩，大则数平方公里。完全可以整体规划、分期开发，大盘小做、点面结合，保持特色小镇建设的灵活性，实现小镇投资者的多元化、调动各方参与小镇建设的积极性。

  三、投资回报的形式与内容。 

        特色小镇建设不是搞慈善事业，心血和投资终究是要看结果的，政府需要的是政绩和税收，投资人关注的是效益和产出。现在一提特色小镇建设，各方似乎在刻意回避房地产开发，至少表面上羞羞答答，欲盖弥彰。其实，房地产开发与特色小镇的互动、互补才是考验投资者真功力的地方。目前的很多特色小镇，要不就是挂羊头、卖狗肉的房地产开发，或者换个马甲的收费景区、农家乐、产业园；要么就是看起来高大上，实际经营模式不清晰、落地困难的概念小镇。特色小镇，只有先解决生存问题，才谈得上诗和远方。回报形式不重要，有清晰的赢利模式才是王道。

        特色小镇，在热烈的理论探讨与前景展望时，也应避免陷入另一种形式的独断论，世界上唯一不变的就是变化。读者会问：东拉西扯讲这么多，别尽谈虚的、有啥实际点的东东没？到底特色小镇有没有可供借鉴复制的案例，有没有普遍意义的发展模式？中国地标城策院认为，宋卫平的蓝城养老度假系列小镇为特色小镇建设提供了极富启发思路的新范式。

    乌镇雅园——养老度假小镇的经典范例   

1.项目概况

        绿城乌镇雅园是绿城集团发力养老养生地产领域的首发巨作，项目择址国家5A级景区乌镇。乌镇雅园所处的综合性健康养生养老园区占地面积约1平方公里，规划养生养老、健康医疗和休闲度假三大主题，集养生居住区、颐乐学院、养老示范区、医疗公园、特色商业区和度假酒店区六大板块于一体。

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2、项目定位：依托国际健康生态产业园的高端学习型综合养老社区。

        乌镇国际健康生态产业园是以休闲健康养老为主题的园区，占地面积约1500亩，总投资约75亿元，将建设医疗公园、五星级养生度假酒店、特色商业中心、国际养老护理中心等六大功能区。绿城乌镇雅园是其中一部分，规划约650亩，面向以活跃老人为主，辅以少量半自理老人。

3、产品配套

        绿城乌镇雅园总建筑面积约为50万平方米，整体容积率1.16。采用新民国建筑风格，以原生态自然景观加江南园林式造林手法，诗情画意，师法自然。项目规划有单层别墅、多层公寓、小高层公寓等多种产品类型。项目配套有建筑面积约3.5万平方米的颐乐学院。颐乐学院临摹古代书院布局形制，内有社区商业区、餐饮服务区、老年大学教学区、运动休闲娱乐区等功能区块。

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核心配套：颐乐学院

        耗资2.5亿的3.5万平方米的颐乐学院，能同时容纳3000人，是中国规模最大的“老年大学”，分为社区商业区、餐饮服务区、老年大学教学区、运动娱乐休闲区等区域，包括教室、运动馆、大礼堂、展览厅等设施。 颐乐学院各区域之间建有风雨连廊，在方便老人出行与各区域间沟通的同时创造一种亭台楼阁、古色古香的江南园林诗画美感。

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核心配套：雅达国际康复医院

        雅达国际康复医院占地13万平方米，总建筑规模超过7.3万平方米，由雅达国际投资运营，计划引入德国高端康复医疗品牌Medical park的商业模式和管理理念，由德国医疗专家组成的运营团队负责医院运营。主要提供神经系统病患和亚健康人群健康管理等康复治疗、老年全科门诊和专业体检等服务。350个床位提供五星级诊疗待遇。

4、赢利模式：产权出售+提供服务

        1）别墅，多层、高层物业70年产权出售 

        2）服务内容：基础的物业服务、基础的健康管理服务、绿城颐乐学院相关课程及内部设施使用费用。 

        3）销售价格： 

              公寓：11800元-14000/㎡（5000余户）  

             小独栋：35000-40000元/㎡（60栋） 

        4）服务收费：颐乐学院年费：3000元，物业费：每年2.5元/ ㎡

5、项目评价：

        乌镇国际健康生态产业园是一个典型的大体量、多业态养老地产项目。产品线丰富、分期开发、长短结合。针对健康养老主题配套各类服务设施。项目开盘第一年公寓去化率在95%以上，别墅全部售罄。置业客户以绿城老业主和项目本地人为主，客户年龄多在40岁至50岁，购买乌镇雅园物业客户主要为父母的养老考虑，或为自己退休后打算。乌镇雅园是宋卫平全面向蓝城转型，打造特色小镇产品的开山之作。项目在经济效益和品牌声誉上实现双丰收，堪称中国目前养老度假小镇开发最成功的一个。后续推出的蓝城桃李春风和十里风荷项目是在此基础上的升级完善。

  特色小镇，寻找前进道路上的蓝海  

        自从特色小镇热潮兴起以来，宋卫平的蓝城系列小镇就成为社会各界参观、学习、考察的明星范例。各种目的、身份的人群游历蓝城小镇都会有或多或少的收获和启示。蓝城系列小镇为什么如此与众不同，玄机何在？其成功之处归根结底有以下方面：

1、切入一个极其广阔的蓝海市场。

        21世纪，中国最大的危机是养老危机。2014年中国65岁及以上人口数为1.37亿人，占比10.1%。国际上通常标准，一个国家或地区65岁以上老年人口占人口总数的7%，就意味着这个国家或地区的人口处于老龄化社会。预计到2040年，中国65岁及以上老年人口占总人口的比例将超过20%，由此看来，中国未来的老龄化危机相当严重。不管沿海还是内地，城市还是乡村，老龄化只有程度差异，没有本质区别。中国各地的养老保健需求将是一个空间巨大，持续递增的市场。而在全国，只有蓝城小镇堪称找到了一条有特色、可持续、可复制的养老地产发展模式。

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2、小镇与需求客群间的高度粘性。

        小镇一般都地处城市远郊、农村乡间。城市与小镇是两个完全不同的生活方式。城市节奏快，小镇节奏慢；城市喧嚣拥挤，小镇生态自然；城市紧张压抑，小镇安逸舒适。与城市反差极大的小镇生活对安享晚年、与世无争的老年人具有天然的亲近感。田园小镇对青少年、上班族可能只是偶尔体验的开胃菜，对老年人也许就是长伴终生的最后居所。以养老度假为宗旨的特色小镇可以长期、稳定地锁定老年人客群，并反复、多样地通过服务老年人取得收益。

3、清晰有序的小镇开发赢利模式。

        乌镇雅园是一个综合性的健康养老乐园，几大功能板块间形成合理互补的开发关系。通过养老公寓、别墅的销售获得现金流，保证颐乐学院、康复医院的运转。长期的物业服务、医疗保健服务使项目具有良性运营的收益来源。精细周到的产品配套与和睦丰富的老年生活，令小镇的老年居民有一种久违的归属感。蓝城集团健康医疗+养生养老+休闲度假的开发模式，与生态小镇的资源环境自然接轨，相互吸引、相得益彰。

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        同样是顶着小镇名称的地产项目，同样是主题性的特色小镇。为什么蓝城开发的小镇叫好又叫座，其他投资商搞的就不伦不类？也许宋卫平的气质情怀，工匠精神，天生就适合运作这种慢节奏、亲自然的田园小镇。更重要的是，蓝城小镇摸索出了一种与新城镇、新农村建设特点高度契合的发展模式。蓝城小镇利用环境资源，又不依赖资源，不管什么样条件的地块都能做出精益求精、赏心悦目的作品。蓝城集团以养老度假、休闲农业为发展方向，健康、休闲、养生等人类最本原的生命追求在蓝城系列小镇上获得高度满足、无限释放。正如蓝城集团的发展愿景所言：构建自循环的小镇生态圈，打造“飘落人间的天堂”。这不正是人们对诗意生活的终极向往吗？

        中国城标城策院认为，特色小镇的永续生命力，并不在形式上、表面上的创新出奇。特色小镇的特色魅力取决于能否探索出可持续发展、共性相通、与所承载土地高度融合的建设模式。“一枝独秀不是春 百花齐放春满园”，当特色小镇的发展路径有了普及性的示范功能，其对新型城镇化、新农村建设才会有更大的战略意义。（中国地标城策院城镇策划专家  郭师撰文）