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许子枋：谁在对开发商说不？
(2007-08-18 16:56:39)
标签：
房产
囚徒困境
纳什均衡
许子枋
长沙
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分类：
城市评论
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好些年以前，我在一个股份公司就职，股市很热，当时一个香港学者给了我一篇他在股市大有斩获的理论心得叫《相反理论》，大意是讲在股市凡是大家都看多的时候，你就要看空，选好时机出仓，大家都看空的时候，你就不妨看多，选准时机进货。其实这个相反理论本质上只是演绎了中国古代的哲学思维：积则盈，盈则亏，亏又积，生生不息，这是事物的至理。
相反理论并不是什么深奥的东西，关键在于当局者时时有如履薄冰的惕惕之心，把握住那个转折的时点，这就是大智慧。
当今房地产——繁荣的盛宴，谁又会去忧郁地独对一隅去深究暴利还是亏损，进入抑或退出这些个重大的问题？
其实，当开发商志得意满，踌躇满志地纷纷捋袖大干的时候，我们且抛开大家都耳熟能详的国家宏观经济调控政策，从中观及至从微观来深入考究一下：就会发现很多因素已经发生了变化，甚至已经发生了深刻的质的变化，很多因素都在开始或已经对开发商说“不”了！
“囚徒”的困境
近几年，就金融角度来看，中央层面有大量资金滞存，但是地方经济却是资金异常缺少，地方政府通过占有农村土地来套取银行和民间资金，这种“以地套现”的模式推高了地方的房地产投资。
又由于房地产作为暴利行业，但却不是高进入门槛行业，吸引了大量企业进入。目前长沙在册的房地产开发商近800家，近两年进入长沙并非常活跃的外地开发商30多家。估计今年的楼盘上市量应该是去年的近1.5倍，而需求量仍不会有大幅的提升，同时很多开发商都不约而同想通过品质升级来拉升价格，从而导致所谓高品质的楼盘将较大程度地供过于求，这一切意味着什么？
"囚徒困境"在经济学上有很多应用，也许能解释这个经济现象。“囚徒困境”告诉我们，个体理性和集体理性之间存在矛盾，基于个体理性的正确选择会降低大家的福利，也就是说，基于个体利益最大化的前提下，对于集体而言，其效用并不是最优的。
什么是“囚徒困境”？ “囚徒困境”是博弈论里最经典的例子之一。讲的是两个嫌疑犯（Ａ和Ｂ）作案后被警察抓住，隔离审讯；警方的政策是"坦白从宽，抗拒从严"，如果两人都坦白则各判８年；如果一人坦白另一人不坦白，坦白的放出去，不坦白的判１０年；如果都不坦白则因证据不足各判１年。
在这个例子里，博弈的参加者就是两个嫌疑犯Ａ和Ｂ，他们每个人都有两个策略即坦白和不坦白，判刑的年数就是他们的支付。可能出现的四种情况：Ａ和Ｂ均坦白或均不坦白、Ａ坦白Ｂ不坦白或者Ｂ坦白Ａ不坦白，是博弈的结果。Ａ和Ｂ均坦白是这个博弈的纳什均衡。这是因为，假定Ａ选择坦白的话，Ｂ最好是选择坦白，因为Ｂ坦白判８年而抵赖却要判10年；假定Ａ选择抵赖的话，Ｂ最好还是选择坦白，因为Ｂ坦白判不被判刑而抵赖确要被判刑１年。即是说，不管Ａ坦白或抵赖，Ｂ的最佳选择都是坦白。反过来，同样地，不管Ｂ是坦白还是抵赖，Ａ的最佳选择也是坦白。结果，两个人都选择了坦白，各判刑８年。在（坦白、不坦白）这个组合中，Ａ和Ｂ都不能通过单方面的改变行动增加自己的收益，于是谁也没有动力游离这个组合，因此这个组合是纳什均衡。
囚徒困境反映了个人理性和集体理性的矛盾。如果Ａ和Ｂ都选择抵赖，各判刑１年，显然比都选择坦白各判刑８年好得多。当然，Ａ和Ｂ可以在被警察抓到之前订立一个"攻守同盟"，但是这可能不会有用，因为它不构成纳什均衡，没有人有积极性遵守这个协定。
再看房地产，国内银行业捆绑在房地产的局面还将持续多久？大量企业快速进入一个行业能不迅速使其行业利润下降吗？长沙房地产还能够继续保持高速放量又高价格增长的双高繁荣吗？在供求失衡的挤压下，开发商们还能达成一种心理默契或攻守同盟而联手托市吗？
一个声音，从行业自身挤压的坼裂中发出，它在对开发商说不！
“钓徒”的自负
现在我们再从企业本身的角度来看，茫茫商海，每个企业本质上都是一个“钓徒”，他们抛出自己的产品，在一种不确定中来寻找接纳自己产品的消费群。
在一个产业处于高速成长期，企业成长的主要力量是外部市场机会的拉动力量，由于此时市场需求大，企业定价空间大，企业内部的低效率、高内耗产生的成本可以通过高定价转移给消费者，从而企业的缺陷得以掩盖，企业领导能力被夸大，并形成基于高速成长产业环境下的所谓成功理论，这种成功理论其实只能建立在具有高速成长的卖方市场特点的产业才有效，比如顺弛的超常规扩张的成功。在产业进入成熟期，市场进入饱和期，价格竞争加剧，企业定价能力受到严重阻滞后，企业内部素质如成本控制力、文化整合能力、管理水平、技术能力就成了关键。
产业繁荣的迷惑，快速成功的虚幻，于不自觉间强化了开发商的自负心态，这一点又比较明显地体现在外来开发商身上。来长的外来开发商可基本划分为粤派（广州、深圳、香港）、杭派（浙江、上海、南京）和京派。粤派饱经市场战火的洗礼，或许他们本来就和湖南接界，所以表现在入乡随俗上虽然也有偏差但并不显得过于牵强。而杭派，在他们谦谦君子气质的背后却隐含着一种固执于自己对房地产市场的专业化运作驾轻就熟的那种自负，较忽视与本土专业机构的深层交流与合作，在他们恂恂儒雅的骨子里滋生着一种对粗俚张放的长沙文化的超越感而不自知，而往往忽视了长沙本土人们积淀的那种消费取向和审美偏好，可以说杭派在长沙一直遭遇着这种隐隐存在的深层文化隔阂。又因为他们成功的市场环境过于特殊，过分点说甚至可以说是畸形，所以他们在江浙的成功在长沙并不必然具有复制性， 而他们所采取的开发模式又大多是全面复制，这也就是杭派所开发楼盘遭遇“绵掌”的深层原因吧。
因为寻热式的投资和扩张不仅仅是容易造成众多的企业对同一行业或同一地区的饱和甚至过度投资，而同时该企业最易背离企业自身的核心专长，其核心能力在过度或异地扩张中稀释，尤其是在区域性特别强的房地产产品开发上。
一个声音，在企业自负的背后叹息，它在对开发商说不！
“赌徒”的失落
房地产开发中的三类产品：低端、中端、高端，基本对应着房地产消费中的三大属性：生存必须的消费品、投资品、奢侈品。目前房地产的繁荣更多地表征在人们对房地产作为投资品的追逐上，比如小户型投资的甚嚣尘上，同楼盘的多套抢购囤积转手。从某种意义上来说，这部分异常活跃的房地产消费群可划分为赌徒，赌徒的典型特征是理性与狂性的混合产物，他们愿意以较大的风险来博取他们经分析可获得的超值利润空间。
目前，政府从按揭贷款的限制、租赁税、物业税、交易税等多方面从房地产需求领域来抑制这种投机的膨胀，可谓是釜底抽薪。对房地产的持续影响将异常深远。
2004年至今从湖南房地产交易网（www.mailouba.com）二手房租赁交易的统计分析数据表明，二手房出租与求租比例，转让与求购的比例相差一直比较悬殊，约为4：1左右，虽然并不能因为这个比例就得出二手房供求严重失衡的结论，但起码可以反应出在二手房租赁市场是租方市场为特征，在二手房交易市场是买方市场为特征，因此我们可以判断以租金抵按揭的这种房地产投资模式在逐步遭遇空置期延长的威胁，也就意味着这种房地产消费的投资模式将面临着更大的风险。
目前房地产的繁荣更多依赖于房地产的实质性消费需求比较旺盛和对国民经济预期看好的基本面上，同时这种利好的基本面也掩盖了房地产的投资风险。一旦政策影响到基本面的调整，或者短期内区域本身的房地产供求失衡的负面影响加大，房地产投资作为长线投资所存在的巨大风险将显露无遗。在长沙房地产投资失败的例子也不是没有，而且这些投资失败严重影响了这些投资人的正常生活水准。
就长沙而言，一旦这种赌徒型特征的投资投机型购房受到抑制，房地产市场的活力将受到很大影响，那么房地产的高速放量又高价格增长的双高繁荣还能持续多久？
对于长沙的房地产市场来说，已经形成了一个典型的二元结构：一边是普通的市民，他们的收入水平低，购买住房的能力很弱；另外一边是高收入群体，对于他们来说，没有购房的人已经很少，这些群体更多的只是具有投资购房的需求，但他们又是房地产市场的强力支撑。这样的二元结构市场是一个蕴含很大风险的市场，当作为投资购房的主体已经萎缩，而房地产供求的结构性矛盾又日积日深，也许不久的将来，房地产开发商就要尝到这种二律背反的结构所结下的这颗苦果。
多种声音，将以汹汹之势汇结成为消费者的话语霸权，它在对开发商说不！一个以买方市场为主导特征的新时代已经开启 。【作者：许子枋 来源：www.mailouba.com 之《地标资讯》】
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