2月26日，在由全国工商联房地产商会指导，由凤凰卫视(0.69,0.01,1.47%)、北京精瑞住宅科技基金会等联合主办的“2009中国房地产变革之路—中国地产凤凰涅磐在危机中复兴首届中国地产先锋论坛”上， 富力联席董事长、总裁张力在谈及“房地产市场房价到底有没有到底”时，爆料碧桂园老板杨国强在很多城市大量亏本卖房，引起了业内的强烈反向，虽然消息没有得到确认，但是从笔者对碧桂园在多个城市08年在售项目的观察，碧桂园亏本卖房的现象并非虚构。

事实上，在当前楼市现状下，亏本卖房的房企远非碧桂园一家，尤其是07年天价拿地的项目。

在市场经济中，任何一个行业都应该有人挣钱有人赔本，这才是一个行业健康发展应该有的状态，一个行业每一个企业都有着巨大的利润，只能说明这个行业还处于发展阶段，还没有到充分竞争阶段。房地产行业也是一样，虽然在中国特殊国情之下，未来相当长一段时间之内需求还将远远高于供给，但当前楼市无可否认已经是处于阶段性的供大于求，出现赔本甚至于倒闭的现象实在不足为奇。

   房地产的成本构成主要由地价、建安成本、配套费用、各种税费、营销成本和财务成本几大块组成；其中政府收取的各种税收大概占到一套房子售价的15%-20%，建安成本根据每个地方对消防和防震要求的不同有所差异，精装修的项目再加上装修成本，由此组成一个房屋的实际成本。在协议出让土地阶段，地价占成本的比重并不太大（开发商拿地能力主要看政府公关能力），但是在招牌挂之后，土地成本和建安成本成为了房地产建筑中最重要的两个部分，而财务成本的比重也大大增加。

   所以，同样一个区域同样品质的项目，很有可能出现巨大的成本差异。07年各大城市出现的“地王”，楼面地价高于周边房价的比比皆是，以万科福州地块为例，楼面地价7096元/平方米，超出周边在售项目均价数百元。“地王”不但推动周边房价非理性上涨，同时也给这些地主带来了巨大的包袱，笔者当时就缀文《07地王08必死》警告业界，今天，地王终于开始承受当日的恶果。

一个好朋友去年跳巢去了通州一个项目当总经理，前些日子笔者去看这个项目，定位虽然不错，当时位置相对就较远了，笔者问这个朋友今年开盘价格打算多少，他说按成本核算之后怎么也要8000以上才有钱挣。这种想法其实是当前许多在高位拿地开发商的共同心态，可是，笔者需要告诫业界，成本与实际的价值是两码事，不管你我拿地成本差异有多大，只要两个地块位置相当条件相识，两者的实际价值就是一样，在市场经济中，控制成本本来就是企业核心竞争力的一个重要组成，对于消费者而言，没有理由开发商因为非理性决策产生的多余成本买单，对任何一个购房者而言，同一个区域同一个档次的项目价格本来就不应该有太大的差异。

所以，“成本定价论”本就是一个误区，在市场好的时候，开发商可以根据市场来定价，在市场不好的时候更应该根据市场定价。项目能卖多少钱和想卖多少钱是两码事，你的成本比别人高就活该挣钱少甚至亏本，这是市场经济的铁律。

而房企更应该想到，一个企业的盈利应该从整体上去衡量，我有十个项目，其中三个亏本，两个保本，五个挣钱，我总的还是挣钱，亏本的项目一个亏三千万，可是挣钱的项目一个挣一个亿，为什么不可以通过亏本卖房实现现金流来保证挣钱项目的正常运营呢？从这个角度看，亏本卖房的杨国强也许是才是一个战略眼光的企业家。

想起前文笔者所说在通州项目当总经理的朋友问我如何面对当前形势时笔者给予的建议：你的成本是7000元/平方米，一个30万平方米的项目，你5万平方米卖6000元，10万平方米卖7000元，剩下15万平方米卖8000元，一个项目不是还有一个亿的利润么？相比一直耗着等到每套房子都挣钱，万一资金链断裂了怎么办？恐怕倒闭的开发商大多数都是这种想法的人。

所以，一个房企应该从整体上去考虑企业的资金和利润，一些成本过高的项目、或者市场低迷的项目，该亏本就亏本，出货以实现现金回流，保证在另外一些项目上的盈利；或者一个项目先亏本卖一部分房，然后利用后期市场好转之后的利润弥补当前的损失，都不失为解决当前资金链危机的理想手段。

如此看，房企亏本卖房也许本是明智之举。

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