金陵晚报地产研究院独家推出：

南京三大板块新盘价格预期测评

金陵晚报记者 李子墨、陆容容、孙梅欣、张楠

​  下半年，南京哪些新盘最受买房人关注？

  金陵晚报地产研究院调研发现，下半年关注度最高的十大新盘，分别是：江北新城的雅居乐滨江花园，麒麟新城的中海国际社区、世茂君望墅，江宁九龙湖的保利中央公园、新城玖珑湖，江宁小龙湾的朗诗玲珑屿，仙林的朗诗保利麓院，江心洲的银城和保利项目，南站的万科九都荟。

  然而，关于这些新盘的房价预期，却出现了巨大的争议。商人逐利，开发商自然是纷纷把开盘价报得特别高，希望拉升人们对房价的预期，追求利润最大化。但买房人却捂紧口袋，对新盘的价格预期，要比开发商的报价，低一大截。

  例如本期推出来的麒麟新城、江北新城、江宁九龙湖的新盘价格测评中，买房人能够接受的价格，比开发商报出的价格，至少要低2000多元/平方米。

  这种开发商与买房人对于新盘价格预期的差距，或可用“理想很丰满，现实很骨感”来形容。毕竟，再高的房价，最终都要由买房人来买单，如果买房人不接受，开发商的房子有价无市，最后仍然要以降价告终。

  但是，现在形势又对开发商有利。目前南京楼市处于卖方市场，房价处于上涨通道，开发商拥有更大的定价权。

  在这一场新盘定价的博弈中，究竟是开发商，还是买房人，能够取胜？让我们拭目以待。

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江宁九龙湖：房价预期落差达2500元/㎡

  标杆楼盘：保利中央公园、新城玖珑湖

  开发商预期：16500元/平方米

  市场综合预期：14000元/平方米

  预期落差：2500元/平方米

  房价测评：

  在中小户型几乎断档一段时间之后，江宁九龙湖板块今年下半年将再度成为热点。预计9月公开售楼处的保利中央公园，将于10月推出首批房源，成为江宁4大新盘最早面市的项目；而与其一街之隔的新城玖珑湖，同样整体精装交付，预计今年四季度正式销售。

  两盘均以高容积率的中小户型为主。保利中央公园，将建25栋33层或27层的高层精装住宅，户型面积段为70至135平米，传其首开价格将在16500元/平米左右。新城玖珑湖含幼儿园、商业综合体及部分洋房，预期价也不低于保利中央公园的16500元/平米。

  两大新盘的价格预期走高，与其土地成本太高有关。新城与保利的地块，均为今年1月拍得，两幅地块的溢价率都超过了60%。新城地块总价19.8亿元，6888元/平方米的楼面地价刷新了九龙湖区域的地价新高；保利总价更是达到23.2亿元，楼面地价也高达6388.6元/平方米。

  但是，高价拿地并不意味着一定能卖出高价房。市场接受不了，开发商也只能压缩自身的利润空间。

  根据调研，目前多数买房人对新城和保利的预期价格在14000元/平方米左右，“如果价格比这高，就不如到万科金域蓝湾买房”。

  两大新盘定价的“底气”，来自于江宁刚需房源紧缺的现状，但是按此预期价，其最低总价也超过110万元。在政府规划引导下，九龙湖区域上市新房以成品房为主，但是精装之后，房子的总价更高。

  户型偏大的房源更是难以被买房人接受，同板块的雅居乐藏龙御景，今年将部分房源精装改毛坯，价格从17000-18000元/平米左右，跳水至起售价11800元/平米、均价13000元/平米，单价最高直降6000元/平米，曾引发热议。 

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江北新城之雅居乐滨江国际花园：

房价预期落差达5000元-7000元/㎡

  开发商预期：早前曾放言毛坯预期价格20000元/平方米，精装预期价格25000元/平方米。

  市场综合预期：15000元-18000元/平方米。

  预期落差：5000元-7000元/平方米。

  房价测评：

  近期，“江北新城将打造成国家级新区”的消息，使得各界人士都把目光聚焦到江浦板块。其中，即将于三季度或四季度开盘销售的雅居乐滨江国际花园，无疑是今年下半年江浦最具代表性的标杆楼盘。

  2010年雅居乐以7813元/平方米的楼面地价成功竞标，注定了这一地块将作为高端产品入市。根据今年上半年雅居乐滨江国际花园项目负责人透露的消息，产品是200-300平方米的大平层，毛坯预期价格20000元/平方米，精装预期价格25000元/平方米。

  不过也有人认为，现在喊出20000元-25000元/平方米的价格，很可能是为了拉高市场预期的“烟幕弹”，但实际开盘价，将低于这一预期。毕竟，雅居乐在推出江宁的藏龙御景项目之前，也曾放出“20000元/平方米”的豪言，但最终实际入市价格仅为16000元/平方米，此后还通过精装改毛坯，一度降到13000元/平方米。

  买房人能接受雅居乐滨江国际花园卖什么价？众多购房者和业内人士，认为房价在15000元-18000元/平方米左右比较合理，能够接受。但这和开发商的市场预期价格，有着5000元-7000元/平方米的落差。更有业内人士表示，如果价格高于20000元/平方米，将造成产品难卖的情况。

  记者调查了雅居乐滨江国际花园的周边项目，包括万科、中海、中铁、融侨、东方置地等品牌楼盘，目前还没有均价超过12000元/平方米的产品。周边销售比例最高的为中海万锦熙岸，9295元/平方米的成交均价才换来96.29%的成交比例。以此价格为参照，周边销售均价几乎每超过1000元/平方米，成交比例要下降10%。

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麒麟新城之中海国际社区：

房价预期落差达2000元-3000元/㎡

  开发商预期：预计开盘价格在14000-15000元/平方米左右，两年后将涨到2万元/平方米。

  市场综合预期：若开盘价在12000元/平方米左右，属于低价开盘，接受度较高；12000-14000元/平方米属于正常预期范围内；15000元/平方米以上，则为高价开盘，市场接受度不高。

  预期落差：2000-3000元/平方米。

  房价测评：

  开发商：2年后房价将超2万元/㎡

  南京麒麟科技创新园于2010年7月15日正式启动，是江苏省首批两家科技服务示范区之一。此前园区内，谈起住宅，仅有富力一家品牌房企入驻，而今年板块内云集了中海、启迪、富力、世茂四家品牌房企，品牌房企相继入驻，也为麒麟新城发展助力。其中，央企中海地产近百万平方米的开发体量有望成为区域标杆楼盘。

  中海地产于2013年2月19日以底价竞得该地块，总价24.92亿，楼面价达5554元/平方米。据一位销售负责人透露，预计在9月底10月初的时间里开盘，首次开盘将推出1000多套房，面积在80-138平方米之间。该负责人表示，中海首次开盘的价格一直是最低的，后面价格肯定会上涨，现在不买以后会后悔。

  据透露，首次开盘的价格预计在14000-15000元/平方米左右。该负责人称，中海每次拿地都会参照区域内的规划，他们对麒麟新城板块发展潜力看好，未来有两条地铁经过中海国际社区，而有轨电车预计明年通车，不少红利在向该板块倾斜，两年后中海国际社区的房价有望过2万元/㎡。

  买房人：超过1.4万元/㎡就不会买

  对于开发商号称两年后能过2万的豪言，不少人表示质疑。有着多年买房经验的周先生表示，麒麟板块配套不成熟，未来3年内周边还会比较荒凉，要想涨到2万元/平米，有点夸张，“房价会涨，但不会涨那么快。”

  “中海国际社区是高层住宅，还是毛坯，如果卖12000元/平方米以内就很值得买，低于14000元/平方米还可以买，但如果高于14000元/平方米、甚至卖15000元/平方米以上，价格就虚高了。”周先生说。

  记者采访发现，目前众多市民对于该区域的认可度还不够高，对于麒麟的印象停留在脏乱差，所以对于该区域房价的心理预期普遍不高。但是，随着中海等品牌房企的入驻，不少买房人开始重新关注该板块。

  专家：2年涨到2万/㎡很困难

  目前区域内在售的项目仅富力十号一家。记者查阅南京市网上房地产的销售公示发现，2011年-2012年富力高层产品的成交比例较高，基本维持在90%以上。而今年5月份开始富力转型主打精装修洋房，推出的富力十号成交比例明显不如之前。统计发现，有8个楼栋的成交比例依然为零，所有项目的平均成交比例为45.88%。

  江苏省房地产业协会房地产研究所所长李智认为，像中海这种品牌房企来到麒麟，对区域整体发展是好事，无论是配套还是人们对区域的认识都会有改善。不过该区域的购买人群还很难转变，原来客群以中低端为主，主要是低收入的年轻人群和主城的养老人群。购买力不够，难以支撑两年后房价过2万的说法。从短期来看中小户型依然会比较好卖，而大户型的去化周期会比较长。

  南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为：“从规划上来看，江北、江宁河西都有规划，无论是买房人还是开发商，都不能因为规划而觉得价格会涨得很快。现在还是在卖预期，关键看开发商产品做得如何，做得好才能在价格上有所体现。”

  张辉认为，该区域的拿地成本不算高，所以存在一定的弹性，如何定价，关键要看规划兑现力度，以及开发商产品打造能力，不是说涨就能涨的。