“营业税2改5”打压二手房,或推动新房涨价
(2009-12-10 19:03:51)
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此前大连市地税局已率先叫停二手房营业税优惠。
南京市地税局的一位人士表示,根据惯例,南京将在近期跟进中央的政策,制定细则,自2010年1月1日起实施。
目前在南京,执行的是2008年12月29日财政部、国家税务总局为刺激楼市而制定的政策,最大的亮点是将营业税“5改2”:满2年(以前要满5年)的普通住房转让免征营业税,未满2年的普通住房转让按差额的5.5%(以前是按全额)征收营业税。
根据新政,房子要满5年才能免征营业税。而未满5年的房子,是按差额还是按全额征收营业税?国务院没有明确。
对此,我爱我家市场部经理舒莉莉分析,大连的新政是房子未满5年卖要按全额征营业税,而南京去年也是按全额征,所以这次二手房营业税“2改5”,很有可能也伴随着由按差额征恢复为按全额征。
■专家分析
营业税转嫁给买方,相当于房价涨5.5%
对于营业税优惠取消,舒莉莉表示早就有准备:“营业税优惠的期限,本来就是2009年1月1日至12月31日,到期就要结束。中央只不过落实了这一点。”
尽管如此,舒莉莉仍认为营业税“2改5”并可能按全额征收,对二手房影响重大。
对卖方来说,原来满2年的二手房不用缴营业税,就算满2年的房子也只要按差额5.5%缴营业税,现在只要不满5年全都要按全额缴5.5%的营业税,这将让二手房交易税费翻几倍。
记者算账,以买卖一套80平方米、售价100万、房龄3年的普通二手房来说,按目前的优惠政策,卖方免缴营业税,个税为1%,买方如果是首套房还可享受“零契税”,所以总税费是1万元。而明年1月1日起营业税优惠取消后,卖方要缴5.5%营业税和1%个税,总税费是6.5万,相当于交易成本猛涨了5.5倍。
同时,由于目前仍是卖方市场,所以基本上卖方都是把营业税、个税等税费转嫁给买方,所以营业税优惠取消,相当于买方要多掏总房款的5.5%来缴营业税,等于房价涨了5.5%,这大大增加了买房人的购房成本。
■政策影响
打压二手房,或推动新房涨价
“中央的政策是为了抑制楼市投机。因为很多炒房的人,买了房子立刻就出手,赚取差价。但这次将营业税征免时限由2年恢复到5年,意味着要满5年才能免征营业税,使得短线炒房的成本加大,从而抑制投机性购房。”
一位专家表示。但苏鼎房地产研究所所长宋坚认为,在目前的卖方市场下,营业税往往是卖方转嫁给买方,所以营业税优惠取消会变相加大老百姓的购房成本,不利于老百姓买二手房。
我爱我家市场部经理舒莉莉进一步分析:“营业税优惠取消,会让未满5年的大量二手房缩回去,减少市场上的二手房供应。而南京市场上80%的二手房都是未满5年的。要知道今年南京新房供应不足,都是靠二手房在撑着。如果二手房供给降下去,而新房预计到明年上半年仍然会供应不足,那么供需就会失衡,新房的价格还会保持坚挺。”
365置业频道副总监单伟也认为,营业税优惠政策取消,买卖双方成本增加,南京二手房成交量必然下降,而新房会更火爆。但由于营业税新政要明年1月1日开始施行,所以舒莉莉预计,从现在到12月31日将有许多人争赶营业税优惠“末班车”,会造成这段时间二手房井喷的局面。