戴德梁行中国区行政总裁张国正接受本报专访——
政府“救市”仍难扭房价下降大局
金陵晚报 李子墨

    房价将涨还是降？除了开发商，负责操盘的代理机构最有发言权。
    昨天，在全世界45个国家150个城市代理房地产的全球五大行之一戴德梁行，在南京金陵饭店召开新闻发布会，宣布南京分公司正式成立。戴德梁行中国区行政总裁张国正在接受本报专访时表示：“在全国房地产交易极度萎缩的宏观形势下，南京很难独善其身，房价肯定还要下调，尤其是住宅。”
    张国正介绍，戴德梁行在南京代理了雨润集团开发的星雨华府等多家住宅及商业地产项目，并为木马公寓等楼盘提供物管服务。此外，戴德梁行在全国40多个城市代理了140个商业项目、50多个住宅项目，其中许多楼盘在今年以来的降价潮中实行“降价出货”的策略。
    缘何开发商及代理机构纷纷选择降价？出生于香港，曾在北京、上海、深圳、广州、武汉、重庆等城市操作过20多个大型楼盘的张国正表示：“房价冲到一定的高点下跌，下跌后再冲高，这都是再正常不过的事情。香港自上世纪70年代以来，已出现5个涨跌的周期。在房价下降通道中，借贷率普遍很高的开发商资金链大都比较紧张，必须靠降价促销来回笼资金，保证现金流。”
    “对开发商来说，现金流是企业生死存亡的大事情。美国友邦保险这次就是现金流出了问题，如果不是政府支持，就会破产。”他介绍。
    开发商的资金链有多紧张？张国正以招商地产17.5亿转让南京新街口高楼为例，说道：“开发商资金普遍紧张，是由来已久的不争事实，许多项目亟待资金注入，或者降价促销自救。”
    当记者提及部分地方政府有可能继西安之后再推“救市”政策，张国正根据上海、香港的经验认为：“必须大力度的救市政策才有效。就像1993年上海房价一路下降，降到1998年，上海市政府推出购买50万元房产即可获得上海户籍、退还个人所得税的大力救市政策，同时全国商业银行推出按揭贷款，这时上海房价才开始呼呼呼地上涨。但如果只是一般的救市政策，仍然不能扭转房价下降的大局。”
    针对杭州万科降价后老业主闹事，导致许多品牌开发商怕惹众怒不敢降价，张国正表示感到不可思议：“在香港，需要降价时，开发商就毫不犹豫地降价，不会考虑老业主的意见。”
    最后，张国正说：“从长期来看，内地的房地产仍然是上涨的。从香港30多年来的经验可以看出，下调后重新冲高的房价，都比前一个周期的最高房价有一定上涨。”