2008年怎样投资不动产？专家来支招——

  日益稀缺，独栋别墅投资收益高

金陵晚报 李子墨 周正媛
    “你手上握着几套房？”几年之间，不知不觉，南京人见面寒暄，已经三句话不离房产。炒房，或者说房产投资，已经成为南京人最普遍、最关注、最津津乐道的投资方式。多少人靠着炒房一夜暴富，又有多少人辛辛苦苦工作、想方设法省钱，只为攒齐买房的首付。
    在经过一段时间的“暴利时代”以后，如今，在高利率、高税费、强调控的背景下，房产投资又逐渐回归到“微利时代”。某些区域的房价在高位上暂时止涨，房子涨幅甚至无法抵消相应的利息和税费，而整个南京楼市又有进入拐点的迹象。
    因此，在目前的背景下，应该怎样进行房产投资？哪个板块的投资潜力最大？哪儿的住宅、商铺、写字楼和别墅，最值得关注和投资？这些都成为摆在投资者面前，困扰许多人的重要问题。
    在2008年即将到来的时刻，本报邀请南京中原地产的房地产研究专家，对普通市民如何在南京楼市中投资置业，进行专业的分析指导，并给出权威的理财建议。
 

住宅投资：
铁心桥板块有望涨到8000元/平方米
    目前，南京各板块的商品住宅价格呈现梯度分布的特征。以典型楼盘为例：城中的天正湖滨花园、金陵大公馆等楼盘售价约1.3万－1.8万元/平方米；奥体的宋都美域均价约8500元/平方米，万科光明城市精装修房均价1.3万元/平方米；仙林的赛事香樟园等楼盘售价约8000多元/平方米；江宁的天地新城均价5500元/平方米；江北的天润城、旭日上城等楼盘均价5000元/平方米。
    从涨幅来看，今年升值最快的是江北板块，借地铁3号线及纬三路长江大桥之风，从均价3000多元涨到目前的近5000元/平方米。仙林、江宁、奥体等板块的涨幅紧随其后。而主城区的房价涨幅，则未达到应有的程度，而且根据城市聚集效应，未来仍有较大的升值空间。
    值得一提的是，雨花台区位居南京市城南，是南京都市发展的地理中心，是南京主城东进南延的重要发展区域。根据市政府的有关规划，宁南新区将是全市重点开发建设的五大城市新区之一。这里将规划建成集高尚住宅区、高科技产业区、高级现代商贸区、高品位文化设施区、高绿化覆盖区为一体的新城市“五高”板块，将成为南京市最具发展潜力的区域之一。安德门—铁心桥板块就位于这“五高”板块之中。斥资200亿元打造、约25平方公里的“宁南科学城”也临近铁心桥板块，建成后将为该区域带来一批高素质人群。
    目前，铁心桥板块在售的商品房不多，只有蓝岸尚城，售价仅在6200元/平方米左右。而以新街口为圆心，与之路程相近的迈皋桥板块楼盘售价早已突破8000元/平方米，铁心桥板块的价格优势十分明显。同时，铁心桥万科地块的楼面地价已达3687元/平方米，加上开发成本，未来售价预计在8000元/平方米左右。可见投资价值之大。
    同时，与市区其他区域相比，铁心桥虽然起步晚，但生活配套却较为成熟，有春江新城、三江学院、苏果超市、医院、菜场等，可以保证衣食住行无忧。结合目前铁心桥的商品住宅售价、同路程区域商品住宅售价、铁心桥预期售价来看，选择该板块购房置业，不动产增值潜力较大。（李子墨）

酒店式公寓：
城中酒店式公寓潜力较大
    经历近2年时间的放量，南京市的酒店式公寓已呈现遍地开花的局面：从城中到江宁、奥体、江北等新区，从均价5000元到均价2万多元。
    目前城中板块的酒店式公寓项目，主要有木马公寓、金轮国际广场、中环国际广场、金陵大公馆、天正湖滨花园、凯润金城等项目，未来还有融寓、蓝岸尚城等项目将上市。木马公寓酒店式公寓的售价从去年开盘时的1.4万元/平方米，涨到如今的1.8万元/平方米，金轮国际大厦的酒店式公寓售价约1.85万元/平方米，而君临国际二手房的售价大约在1.7万元/平方米左右。而奥体新区的联强国际大厦，酒店式公寓也卖到1.7万元/平方米的价格，最高甚至超过2万元/平方米。
    尽管城中的酒店式公寓数量较多，但是其消费群体也大，租金水平较高。据悉，君临国际1套44平方米的酒店式公寓，能租到2600元/月，这样的租房回报完全能够抵消其月供，做到以租养房。丽晶国际等酒店式公寓的出租状况，也长期稳定，可以保证丰厚的租金回报。
    鉴于城市聚集效应还将使得城中板块进一步升级换代，建议关注城中板块临近高校、办公区的酒店式公寓。例如，明年即将上市的珠江1号，临近南大；定于明年初开盘的融寓，在新街口以南，板块的配套正在升级；鼓北板块的金陵大公馆、天正湖滨花园，周边有大量的产业办公区。
    总之，酒店式公寓属于典型的投资品，最需要考量的就是其周边是否有稳定的租赁人群以及可观的租金水平。值得一提的是，部分新区的酒店式公寓，由于处于“价格洼地”，值得关注。例如奥体的宏普捷座，1月份开盘时的酒店式公寓仅售1.1万元，比周边部分楼盘住宅的价格还要低，具有较大的投资价值。（李子墨）

商铺：
奥体地铁商铺或是下一个热点
    今年下半年，在一些精明的投资者开始将目光转移，商铺市场则成为一些投资者的关注焦点。如今南京市场比较多的商铺主要分为社区商铺、地铁商铺、商业街商铺、市场类商铺等。
    目前社区商铺在各大板块广泛存在，是众多商家的投资热点。目前像江宁、江北片区这类的“城乡接合处”发展不错，基础设施、交通状况都在改善，社区商铺也尝到了甜头，很多有了一定积蓄的人一拥而上投资商铺，最后反倒找不到自己的市场。当周边的配套已经满足了居民大部分的生活和发展需求的时候，商铺的投资回报率就不那么乐观了。社区商铺配套原本是要满足周边居民的方便，不能搞得过多过滥以至没有市场和经济回报。投资者在选择社区商铺时要关注周边市场是否饱和。
    另外从多种因素看来，地铁商铺是很好的投资热点。目前部分地铁商铺的租金是比较高的。以新街口站为例，2005年时的起步月租价已高达550元/平方米，而现在普遍在600元/平方米以上。但是其他相对冷僻地段的地铁商铺由于人气不足，租金价格较低。 不过河西的地铁商铺或许是下一个热点 。 虽然目前河西站点的人流量不大，但这只是暂时现象。随着2009年地铁二号线的开通、过江隧道的修建、河西入住率的升高、地铁一号线的南延等，未来江宁、江北、城中、板桥的许多市民都将汇集在河西地区，因此这一地点租下来比较有发展潜力，将来转让也方便。
    商业街商铺方面，目前河西奥体商业街商铺的销售均价在3万元/平方米左右，预计地铁二号线开通后，该商圈会成为未来奥体板块中最具价值的商业街区之一。 江宁、江北也是商铺投资的新热点。目前正在热销的有东山镇板块的嘉顺·时代广场等。江宁片区的商业街和市场类商铺的价格较为便宜，售价一般在5000—10000元/平方米。 此外，江北板块中，浦口区已有金盛国际家居、红太阳装饰城等家居、建材类的大型购物城；在桥北，正在建设之中的大型商业项目建筑面积就达200万平方米，其中华东最大的商业地产华东MALL就位于此，随着沃尔玛购物广场、建材物流中心等大型商铺的建设完成，这一地区的商铺市场影响力将不断扩大，售价估计在1万—2万元/平方米。 选择商业街和市场类商铺最重要的是，要注重周边尤其市场内的大环境，看看是否有总体的经营规划和有效管理，否则一盘散沙之下，个人的商铺也很难有好的出路。（周正媛）

写字楼：
写字楼相对“过剩”，前景堪忧
    在各项物业形态中，明年南京楼市中间，最值得忧虑的就是写字楼。因为今年南京的写字楼供应量突然大幅增加，绿地广场、珠江1号、金峰大厦、南京国际金融中心等一大批新的写字楼项目陆续推出。经过初步统计，南京在售的写字楼已达近90家，而城中板块就有近50家。
    南京市房产局的官方统计数据，更让写字楼市场雪上加霜。根据“网上房地产”的数据，截至24日下午6点，今年全市办公房销售面积仅为315161.93平方米，而目前待售的办公房销售面积却达到723087.35平方米。按照今年的销售速度，目前待售的写字楼面积就够卖2年4个月。
    而据业内人士介绍，明年数十个写字楼项目还将推出新房源，市场上待售的办公房面积将进一步扩大。供给远远大于需求，南京写字楼的升值前景值得忧虑。
    不过，根据城建项目和城市规划信息，寻找一些特定的写字楼进行投资，还是不错的选择。比如，位于新街口以南、档次不减1912的熙南里历史文化街区，将于明年3月份开业，给周边的瑞华大厦等写字楼带来利好。而随着奥体楼盘入住率的提升，也给奥体部分写字楼带来利好消息，值得关注。因此，建议关注存在城建和规划利好消息的写字楼项目。（李子墨）

别墅：
板块成熟，江宁别墅最值得投资
    由于别墅土地禁批政策的严格实行，别墅土地的稀缺性日益显现，目前，相比较其他不动产形态来说，别墅堪称最为稳健的投资渠道之一，尤其是独栋别墅。尤其对南京这一江苏省省会、长三角核心城市来说，别墅的升值空间较大。
    目前南京市场上别墅项目不少，尤其是江宁的别墅种类比较丰富。在将军山、翠屏山附近，由玛斯兰德、翠屏国际城、运盛美之国、山水华门、复地朗香等别墅项目，形成了一个成熟的别墅区。
    以目前在售的玛斯兰德百香果街区12栋为例，建筑面积为500多平方米，拥有3个地上庭院和1个地下庭院，售价1040万元/栋。而同一个小区内，没有多重庭院的别墅，售价在800万元左右。由于江宁别墅的规模庞大，配套成熟，交通便利，并且拥有较好的山水资源，存在较大的升值潜力。
    与此同时，江北、仙林的别墅市场也正在兴起。江北老山板块的绿城玫瑰园，一期15幢纯独栋别墅，售价600万－800万元/幢，已全部售完。而今年11月16日老山脚下象山路西侧的别墅地块，拍出了12129元/平方米的楼面地价，未来预计要卖到2万元/平方米以上。因此，绿城玫瑰园下一批新房源，等到明年卖时，预计价格将从1.5万元/平方米左右，涨到2万元/平方米左右。山河水二期依云组团推出时，价格从一期时约300万元/套上调至450万元/套左右，但开盘数日内全部售罄。仙林近期推出的别墅项目，包括栖园、招商·依云溪谷。
    在经历了几代别墅发展过程之后，南京目前的别墅，几年内仍然存在较大的升值空间。而其中最成气候、最值得投资的，还是首推江宁板块的品牌别墅项目。今年各片区的别墅上市量都不大，但预计明年江北、江宁、仙林三个片区的别墅将放量，值得投资者的关注。（周正媛 李子墨）

教你算账：
3年转手要涨31.5034％才保本
    在政府大力度的宏观调控之后，目前的楼市已处于高利率、高税费时代，炒房的收益到底怎样？是否还有前几年那样可观？炒房一族在做出投资决策以前，最好自己算一笔账，看看房价涨幅能否抵消利息和税费等成本。
    商品住宅买卖的成本，包括契税2％（高档房则是4％）、维修基金3％（多层为2％）、营业税及附加5.6％（5年以内卖出）、高档房土地增值税1％（高档房）、个人所得税1％、中介费1.4％等，另外还有利息。以投资第二套房来算，目前需要首付4成，而且要承担1.1倍基准利率，而5年以上的商业贷款基准年利率是7.83％，乘以1.1就是实际年利率8.613％。
    这样就可算了。房子首付4成买入，然后1年后卖出的成本为：4％＋3％＋5.6％＋1％＋1％＋1.4％＋（60％×7.83％×1.1×1）＝21.1678％。也就是说，1年内转手房价至少要涨21.1678％才能刚好抵消各种税费，不赚不亏。
    依此类推，2年内转手，房价至少要涨26.3356％才保本。3年内转手，房价至少要涨31.5034％才保本。但是，5年以后卖，则可以省下一笔可观的营业税。因此，许多人都选择买房5年后再卖，以降低炒房成本，提高炒房收益。（李子墨）