“高利率＋高税费”时代，炒房利润大幅下滑

    5000元买桥北房，3年涨到6575元才保本

金陵晚报报道 李子墨
  本报讯    股市低迷，让南京数以十万计的股民陷入“深度套牢”的泥潭。“不炒股，就炒房”，许多股民在股市清仓后这样盘算。可是，在政府大力度的宏观调控之后，目前的楼市已处于高利率、高税费时代，炒房的收益到底怎样？是否还有前几年那样可观？
    中国银行的一位理财师发现，按照第二套房首付40％并承担1.1倍基准利率进行精确计算，桥北1套5000元/平方米的小高层房子，1年转手至少要涨21.1678％才能保本，2年转手至少要涨26.3356％才能保本，3年转手则至少要涨31.5034％才能保本。

读者疑问：
桥北房单价5000元，是否值得投资？
    “手中有钱，到哪买房？”谢先生是新世界中心一家多媒体公司的经理，他不缺钱，却为到哪儿买房投资而烦恼。
    近日，有朋友建议他到南京楼市的“价格盆地”江北新区去看看，于是他和妻子开车到桥北绕了一圈，对几家大型楼盘进行了实地踩盘。不看不知道，一看吓一跳——周先生惊讶地发现，桥北多家楼盘的均价已达到5000元/平方米，1家普通公寓卖到5300元/平方米，另一家低密度住宅则卖到7000多元/平方米。
    “逐渐丧失价格诱惑力的桥北，到底还适不适合投资？”谢先生心里直犯嘀咕，于是请中国银行一位姓张的理财师，帮他就投资收益问题，算一笔账。

金融专家：
关键要看房价涨幅能否抵消税费
    “由于纬七路过江隧道、纬三路长江大桥将直通江北的重大利好，桥北房子卖5000元/平方米，并不算高。”针对谢先生的投资难题，中国银行的张姓理财师介绍，目前奥体房价达到1.2万元/平方米，江宁房价也达到6000多元/平方米，因此桥北仍然属于南京楼市的“价格盆地”。
    但他分析：“如果投资，目的是取得资金回报，不是看现在的房价高不高，而是看未来的涨幅大不大。进一步来说，要看这个房价上涨后的资金回报，在抵消各种税费以及银行利息后，是否仍然可观。”
    他表示，根据理性投资的原则，市民在买房前最好精确计算一下各种税费有多少，以及房价涨到什么地步才赚钱，做到心中有数。

精确计算：
3年内转手，房价要涨31.5％才不亏
    那么，在桥北买下1套房子，在3年内转手，到底要交多少税费和利息？
    这位理财师介绍，根据新政，目前投资第二套房不但享受不到下浮15％的优惠利率，而且要承担1.1倍基准利率，而5年以上的商业贷款基准年利率是7.83％，乘以1.1就是实际年利率8.613％。
    除了利息外，买卖的成本还包括契税2％（高档房则是4％）、维修基金3％（多层为2％）、营业税及附加5.6％、高档房土地增值税1％、个人所得税1％、中介费1.4％等。
    桥北1套售价5000元/平方米的房子，由于高于江北3700元/平方米的高档房标准，需要缴纳4％的契税和1％的土地增值税。计算下来，该房子首付4成买入、1年后卖出的总成本比例为：4％＋3％＋5.6％＋1％＋1％＋1.4％＋（60％×7.83％×1.1×1）＝21.1678％。也就是说，1年内转手房价至少要涨21.1678％才能刚好抵消各种税费，不赚不亏。
    依此类推，2年内转手至少要涨26.3356％才保本，3年内转手则至少要涨31.5034％才保本。

代入房价：
5000元买入，3年涨到6575元才保本
    根据以上的计算，只要将桥北5000元/平方米的房价代入，就能得出清晰的结论：在桥北买套5000元/平方米的房子，1年内转手，该房的价格至少要涨到6058.39元/平方米，才不至于亏本。
    同理，2年内转手，该房的价格至少要涨到6316.78元/平方米才不亏。3年内转手，该房的价格至少要涨到6575.17元/平方米才不亏。
    “3年内从5000元/平方米涨到6575.17元/平方米，即上涨31.5034％，相当于每年10％。就算桥北房价达到如此大的涨幅，也仅仅是保本，赚不到一分钱。”中国银行的理财师分析，实际上，在目前的高利率和高税费时代下，不仅是桥北，包括奥体、江宁、城东、城中等地的房产投资回报率都大打折扣，利润大幅下滑。
    以奥体的中海塞纳丽舍为例，房价约为1.35万元/平方米，3年内转手该房的价格至少要涨到接近1.8万元，才算保本。

理财建议：
短线炒房，要改长线投资
    “我个人觉得，1－3年的短线炒房，已经赚不到什么钱。”中原地产的一位专家表示，在目前的楼市形势下，短线炒房的一大部分收入都要作为税费上缴给政府，以及作为利息交给银行，基本上无利可图。
    他说，实际上，政府自2005年至今的两年多时间里，出台了一系列的宏观调控政策，包括连续多次加息，征收营业税、个人所得税和土地增值税，取消第二套房的优惠利率并规定较高利率，叫停公积金二次贷款等，很大的目的是抑制炒房。如今，短线炒房的利润已大大下滑，这种投机行为也得到有效地抑制。
    “如果真要炒房，最好进行长线投资，等5年后房价涨到一定程度再卖，届时可以免交5.5％的营业税，多出一部分利润。”中原地产的这位专家建议，原先准备短线炒房的“房虫”，如今可能被迫要改成长线投资，方才有利可图。（李子墨）