3年来南京人平均每天“消化”1套别墅

      本报记者 李子墨
    南京市3年来内容最翔实、分析最全面的别墅分析报告，终于新鲜出炉了。昨天，中原地产发布了《2004－2007南京别墅报告》，该报告引用“南京市网上房地产”的权威数据，介绍了2004年8月至今的3年来南京别墅市场供销情况，详细分析了南京各区别墅的分布情况，并探讨了联排、叠加、双拼、独立等不同别墅类型的供销状况。
    本报在第一时间从中原地产处获得了这份《2004－2007年南京别墅报告》，并邀请中原地产交易服务中心经理王巍巍对此报告进行了权威解读，以便让读者清晰地认识到南京别墅市场3年来发生的巨大变化。

        江宁成交别墅独占全市65％份额
    数据显示，江宁和江北为别墅市场的供销主体，江宁3年来卖了700套别墅，独占全市65.2％的高份额。江北卖了220套，占全市总销量20.5％。江南八区加起来仅卖了154套，只占全市14.3％的份额。
    就销售率来看，江北最高，达到90％，说明别墅的销售情况最好。主要原因在于该区别墅走低档路线，高档楼盘都没有开始销售，价格优势明显，针对客户群范围广。

                       2004年来南京各区别墅供应量（单位：套）

        各区都是联排别墅“唱大戏”
    从建筑类型来看，江宁、江北和江南八区都是以联排别墅为主，叠加别墅次之。从销售总量来看，联排销售情况最好，占到全市销售总量的六成。独立别墅的供应量比较少，同时其客户群范围较窄，选择空间很小，因此销售相对较慢。
    近几个月先后有占地面积为6万平方米的罗托鲁拉小镇、城开汤山公馆等楼盘开盘销售，使得上市供应量近一段时间增加较为明显。而奥斯博恩二期叠加别墅的热销，使得叠加的销售率超过50%，位于各类型首位。
     　　总体来说，目前南京别墅市场是以经济型的联排、叠加类别墅为主，预计随着城市经济的发展，对于别墅的认识程度以及居住舒适性要求的提高，未来对于独栋、双拼等相对高端的别墅产品的需求也将随之增长。

        独立别墅单价高达联排的2.2倍
    尽管独立别墅比重没有联排大，但是，其单价却远远超过联排和双拼。中原地产王巍巍介绍：“统计数据表明，2006年南京各区域独立别墅的单价为11738元/平方米，是联排别墅单价5331元/平方米的2.2倍。江南八区独立别墅的单价甚至达到1.8万元/平方米。”
    江南八区板块：该板块由于高档住宅用地的稀缺性，造成了该板块别墅项目价格的居高不下，各类型别墅价格均居各板块之首，特别是独立别墅，平均价格已高达18000元/平方米，而该板块的钟山高尔夫别墅，独立别墅价格达到30000元/平方米。
    江宁板块：该板块的价格始终左右着全市别墅均价的升降，独立别墅均价在11619元/平方米左右，其余类型在4297-7048元/平方米不等。
     　　江北板块：该板块的别墅类型主要以独立、联排为主，独立别墅均价在12600元/平方米，在售的为金泉?泰来苑园林式景观别墅，单价都在万元以上。联排价格为3900元/平方米左右，受交通很配套的影响价格一直上不去。

               2004年来南京各类型别墅价格表（单位：元/平方米）

        250平方米以上大面积别墅销售“遇冷”
    据统计，南京别墅的供应面积，主要集中在160-180平方米和201-250平方米之间。
    前面分析知道，目前市场供应类型主要以经济型的联排、叠加为主。该类别墅实用性较高，特点是面积偏小，总价较低。独立别墅则是别墅产品中最高端的产品，其更注重居住的舒适度，面积一般都在250平方米以上。
    大面积意味着高总价，这使得其客户群范围相对较窄，销售速度缓慢。250平方米以上的大面积别墅3年来供应939套，销售268套，销售率仅为28.5％。而小面积低总价面对的客户群范围则广大了许多，销售速度相对较快，如160平方米以下的小别墅销售率超过80％。

                 2006年南京别墅面积分布图

 板块分析：月均销售20套，江宁仍是“主角”
    江宁别墅：目前主要分布在三山板块、百家湖、汤山和禄口，目前有20个在售项目，占地面积多在20-50万平方米，75%的楼盘建筑面积超过10万平方米。
    江宁以其优越的自然环境，成熟的交通和逐渐完善的配套，成为目前南京最大的别墅板块，受到广泛认同。江宁板块别墅市场整体销售情况良好，正常月销售量在10套左右，个别可达20套左右。方山、青龙山、九龙湖的加入，江宁别墅板块将继续扩张。
        江北别墅：主要分布在老山、珍珠泉、浦口和六合等区域。该区域拥有老山国家级森林公园及其周边的生态旅游资源。但离市中心较远，受长江影响交通相对不便，加上别墅开发正处于初级阶段，因此接受度有待提高。由于单价较低，江北板块目前的别墅销售情况较好。
        环紫金山板块：该区域是南京高端别墅的集中地，以联排、独栋为主，最高端的产品以钟山国际高尔夫为代表，售价在2-3万元/平方米，即使是小型的花园别墅，价格也在8000元/平方米左右，形成了南京最豪华的别墅阵容。
        城中板块：项目大多为“混合型”小区，与其他类型住宅临近建造，并未真正体现别墅的特点，但楼盘周边交通的易达性和便捷性，区域内较为完备的教育、商业、医疗、休闲等配套设施，都令其作为第一居所的市场接受度最高。
    就城中板块别墅而言，目前可供利用的地段已少之又少，因此目前情况来看，在主城区开建的别墅项目不多，将来也无明显扩充的趋势，未来供应体量将进一步减少。

            市中心二手别墅卖得“火”
    南京的二手别墅主要分布在城区、江宁等城市远郊，平均面积在200至300平方米，建筑年代在1998年以后的居多。别墅二手价与现在市场所售一手别墅的价格基本不相上下，数十万元、几百万元一栋别墅在一手市场上都有，因此，许多购买二手别墅的客户，还是喜欢到一手市场上购买别墅。
    但是，临近市中心的二手老别墅，却卖得特别火。从2005年和2006年别墅类物业成交记录来看，仁恒翠竹园、宁海路附近的民国建筑、汉府雅苑等市区别墅，成交活跃。中原地产王巍巍分析：“虽然市中心的二手老别墅，在房龄和房型方面存在一定不足，但由于这类别墅大多地段优良、环境优美，且周边配套设施完备，供应量不多，使其成为市场关注的热点。尤其是房龄在50年左右的老别墅，投资回报率特别高。”
    江宁区的二手别墅市场供应量比较多，需求也比较旺盛。值得一提的是，很多别墅的出租收益很高，以百家湖周边的别墅为例，别墅面积在160－190平方米的，每月租金在4000－5000元，装修新一点、面积大一点的要贵一点。如果面积在220平方米以上，别墅月租要到10000元以上。据悉，江宁的别墅出租，以江宁开发区的港澳和外籍人士为主。