麦德龙对于南京市民而言，并不陌生。因为早在1999年，以批发为主的德国麦德龙现购自运有限公司就进入南京市场，在城南雨花区雨花镇的宁溧路288号，并购下了41626平方米的土地，顺利开出南京雨花第一店。
　　今天，麦德龙已在上海、北京、南京等全国29个城市开设了34家商场，拥有500多名员工和近300万专业客户。整个麦德龙集团在全世界30个国家，共有2400多家商场，2006年销售额达到600亿欧元。
　　作为全球第三大零售巨头，麦德龙在选址、选商场等商业地产的核心问题上，会有哪些独特的经验？日前，本报记者在金陵饭店，对麦德龙现购自运有限公司中国区总裁杜哲思先生进行了专访。

“选址经”：
保证客户在30分钟内驱车抵达
　　现年56岁的杜哲思，头发花白，而脸色红润，笑容和蔼可亲，说着一口流利的英语，思路清晰。
　　记者注意到，尽管麦德龙来自德国，但这位中国区总裁却是个地地道道的法国人。杜哲思与1951年7月3日在法国出生，从法国里尔大学的经济科学专业毕业，22岁起就在法国北部一个公司从事销售和采购工作，35岁开始与麦德龙结缘，任麦德龙巴黎商场经理，后来又任捷克和斯洛伐克的区域总经理。2002年，杜哲思来到中国，担任麦德龙中国区总裁。
　　当记者问到麦德龙如何在上海、北京、南京等全国29个城市选址，开设34家商场，杜哲思笑着答道：“你问的这个问题，是所有问题中最关键的问题之一。我们的原则很简单，就是保证目标客户能在30分钟以内乘车抵达麦德龙。”
　　杜哲思介绍，在分析好目标客户所属地以后，他就会在地图上画很多个圆，最后选择的商场地点，以它为圆心、以30分钟车程画1个圆，一定能把尽可能多的客户群都圈在圆内。为了交通方便，麦德龙一般选择在高速公路旁，例如南京，就在宁溧公路附近。
　　杜哲思表示：“以这样的做法来选址，能保证客户方便地抵达麦德龙来购物。”

“选楼经”：
商场要按麦德龙的需求一一设计
　　对于南京的商业地产开发来说，“拿地、盖楼、招商”，似乎一直就是按部就班的“三步曲”。然而，由于各商家对商场各有其不同的特殊需求，先盖楼后招商的商业地产开发模式，已在实际操作中，遭遇到越来越多的障碍。
　　“麦德龙一向都是自己买地自建，或者与商场的开发公司合作盖房，因为麦德龙有非常多的特殊要求。”杜哲思介绍麦德龙的独特经验。
　　他表示，麦德龙选择商场时，有自己的特殊癖好，例如商场面积都比较大，必须在1万平方米以上，同时要求有大量的车位，至少得有300个，因为到麦德龙来购物的人都是开车而来。
　　“最关键的是，麦德龙是仓储式自购超市，货物多，货架一般很高，所以商场的层高必须达到一定的高度才行。”杜哲思说，按照麦德龙的要求，大多数商场都不合适，只有商业地产的开发公司实现与麦德龙先签订合作协议，按照麦德龙的需求来盖房子，才能满足麦德龙的要求。
　　“先招商后盖楼的定制化服务，毫无疑问，将成为中国商业地产开发的大势所趋。”杜哲思认为，先招商、再按照商家需求盖楼的“定制化”旋风，势必将席卷整个中国的商业地产领域。

“开店经”：
中国34家商场约有30家为买断
　　麦德龙在选定店址并选好商场后，是直接买下还是通过租赁？杜哲思称：“商场只要合适，只要能买，麦德龙肯定会买下来。这也是一种投资。”
　　他介绍：“麦德龙一直习惯通过购买地块自建门店的方式发展，因此绝大多数商场，我们都是买下来的。在中国的34家商场中，大约有30家的商场是买下来的，4家左右的商场是通过租赁。”
　　但对于麦德龙在中国买下来的30家商场到底增值了多少，杜哲思讳莫如深：“我们不靠这一点房价的增幅赚钱，零售才是麦德龙的赚钱主业。”
　　麦德龙在中国对于商场“只买不租”的策略也有所改变。据悉，2005年麦德龙在深圳开设的分店，是中国第一家通过租赁模式开出的门店。除了深圳以外，北京、广州、昆明的3家分店也都是采用租用店面发展的模式。
　　对此，杜哲思解释：“中国各大城市地价飞涨，用合理的价格找到合适的地块对于我们是一个挑战，而对于一个投资者来说，我们既要讲究速度也要讲究合理性。所以在不容易找到合适地块的城市，我们采取了租赁或与一些商业伙伴共同来建楼房的方式发展。”
　　据杜哲思透露，麦德龙很快就将在南京开设第二家分店，但到底是买地自建，还是寻求与中国地产商合作，通过租赁等方式来实施自己的开店计划，目前还未确定。