小产权房的正常化

               文/和静钧

学界有个误区，把小产权房的理论基础预设为“非法”，然后又用错误的假定推论出依然是“非法”的结论。事实上，无论是“大产权房”或“小产权房”，“有限产权房”或是“完全产权房”，它们均为合法创制的“物”，并不违背宪法规定，换言之，小产权房并不存在“非法性”问题。

我们的问题是如何正常化小产权房，这里我们先得破除三个“迷信”。

第一就是要破除“产权”迷信。在土地非私有化的制度安排中，所有不动产都存在着产权错位，即便是自称为“完全产权”的商业住房事实上也是有限产权而已，房产与地产的脱离注定了房产主人并不是地产所有权主体，70年土地使用期之咒依然是套在“完全产权”上的一根缰绳。

第二就是要破除“话语”迷信。有人把“小产权房”与“违章建筑”、“新农村建设政策导向的集约型土地开发”和“城乡统筹试验区土地开发”混淆起来，这可能把本来就乱成一团麻的房地产市场显得更为零乱。我们必须申明，“小产权房”是个历史性概念，特指近十年来在城郊地带的乡镇在非农用耕地的集体所有制土地上所开发的房产，或农民在其宅基地上修建并出售的房子。之所以“小产权房”沦为一个历史性概念，一则是差不多十年来并没有任何职能部门监管，二则有关“小产权房”停售的行政性干预是十年之后才出现，三则“小产权房”流入市场已经长达十年，“小产权房”的业主人数已经相当庞大。

第三就是要破除“户口”迷信。《土地管理法》规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地；之前的《物权法》草案承袭了土地法的老传统，明确规定宅基地使用权只能在农村集体经济内部流转，而禁止向城镇居民转让。即将实施的《物权法》虽然删除了草案中的上述规定，但依然用隐性手段把上述规定内化了。从《物权法》第１５３条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，“户口”壁垒依然设置在房产流转的通道上，这是不合理的，是歧视性规定，是恶法。

破除上述三项迷信还远远不足以保障“小产权房”的正常化，正常化的目的就是要给房产业主以足够的产权安全感和与之相称的名份，不再委身于他人的意志之下。这就需要政治勇气。

首先，“小产权房”受益者除了自我解救的农民之外就是大批处于中间阶段的城镇中低收入家庭。低收入家庭有政府政策扶持，高收入者不用政府发愁，唯独中间阶层成了住房市场化以来负担最为沉重的阶层，房价的高企，选择的单一，这都不利用于中低层阶层实际生活水平的可持续增长。让农民和广大城镇中低收入阶层受益，这在政治上是有利的，也符合于基本国策。

其次，“小产权房”的正常化可以带动中国土地供应制度的结构性改革，对一些地方政府“饥饿供应”土地人为抬高房价的拙劣作法是一个反制，可以从内部瓦解地方主义，从而维持中央权威，有利于国家政治稳定。

第三，土地开发主体多元化是对目前房地产开化商垄断市场的冲击波。地产商赢取暴利，造成社会极度不公，这恐怕民弗从也，神弗福也。