对于中国房企的区域市场来说，成都是一个非典型的城市，就像三联生活周刊的文章——想象之外的成都：房价不高，地价不低，企业很多，竞争白热化。

12月份，对于成都开发商来说，底牌已经全部出尽。而保利在确立5年成都销冠的领先优势后，又抛出了两个新项目，上周末，保利紫薇花语开盘卖了2亿，还是以高出竞品近千元的销售价格，在大面低价恶性竞争中脱颖而出。与此同时，保利两河森林在成都高端市场偃旗息鼓的态势下，卖了3.5亿。此外，保利十强项目强势收尾，上周单周成都保利共销售8.5亿。

经此一战，昨日，保利地产成都公司正式对外宣布：14年保利地产成都公司认购金额128亿，面积152万平方米，套数19067套；签约金额115亿，面积139万平方米，套数17585套；单盘销售十亿以上项目6个，新增业主近2万户，业主总户数达8万之多。

在中国房地产行业，区域公司实现过百亿的销售额，一般只有两种情景，一是直辖市，二是总部大本营。而2014年的市场状况，区域销售业绩大面积萎缩已经成为定局，而保利在成都，用一个1.5城市的资源，跑出了一线城市的业绩，并且在实现百亿突破之后，在2014年的严峻市场情况下，取得20%的业绩增长。

“不以市场为借口”，这是2014年第三季度成都保利内外动员的一句话。在房价较高的北京、上海、深圳等一线城市，只要一半甚至更少的销售面积就可以达成128亿。在成都，保利要卖近2万套房源，同样是卖128个亿，在成都所需要调度的人力、资源是在一线城市的好几倍。

作为成都保利的观察者，见证了保利地产从2008年第一个项目开盘，从50亿，90亿，100亿，128亿，打开成都房企销售规模的天花板，把成都销售第一名的位置，连续占据了5年。作为一家军旅风格明显的企业，小数试图从成都保利董事长吴章焰接受的公开采访报道，以及保利团队的一些内部分享，炮制一份保利在成都销售128亿的十一条军规。

1、不以市场为借口，市场好也要做，市场不好也要做，企业没有选择，无条件接受市场。

2、忘掉自己，忘记企业老总团队对产品的喜好，做好市场需要的。

3、敬畏市场，绝不摇摆。不赌一年后的反弹，只预判半年的市场，只领先市场半步，以随时应对市场变化。

4、规模要有多项目，快销要有快销品，成都保利在2014年做到了没有滞销品，只有快销品，市场一定会善待尊重他的人，并给与丰厚回报。

5、市场看到的动作，只是成都保利的冰山一角。128亿背后是保利一年要卖近2万套房子，是年开工近150多万平方米的可售面积，是保利一年在成都各个售楼部组织了近千场活动。

6、不是不犯错，是同样的错误绝对不犯第二次。保利也出现了一少部分产品脱离了区域市场的需求，这样的问题，保利绝对不能犯第二次。

7、坚定聚焦主流市场的策略，市场还不允许保利做个性产品和小众产品。过去的牛市会消化每一次定位的错误，猪都可以上天，保利从来不预测市场，但是2015年，市场对定位失误的惩罚绝对是残酷的。

8、保利大胆启用8090后的团队，保利各个板块的8090后，开始带兵打仗，执行力更狠，不辛苦就不收获，舒服是留给死人的。

9、高周转和128亿规模，必须与客户共赢，不忘客户利益，定价给客户留出利益空间，牛市客户房子能增值，淡市房子不掉价。

10、大盘驱动模式，很多区域开始感谢保利。在城北198，所有的开发商和购房者，都会说，感谢保利的开拓，推动区域发展，政府受益，企业受益，同行受益，购房者受益，保利狮子湖，继续做成区域销冠，就是因为市场看到了保利在198的推动力，保利两河森林，同样如此。

11、只在预算内拿地。2014年，市场上很多难受的项目，根源是没控制好拿地冲动，为拿地而拿地，成为了烫手山芋。2014年，成都保利内部也有声音呼吁，要在主城区拿地，攀成钢建设路，保利都去看了，但是就是不出手，超过预算一分钱的地，保利都不会拿。

编后语：

2014年，地产人最应该记得的一句话：不以市场为借口。

2014年，从黄金白银时代之争，到各路大佬看空，到地产人感受深受的寒冷。

2014年，成都房地产住宅成交量的萎缩已经成定局，成都前二十名房企中，绝大多数房企接受了业绩出现断崖式萎缩的既定事实。

成都保利逆市取得128亿的销售规模，成都保利和竞争同行的差距进一步拉大，因为从目前企业公布的业绩来看，到成都房企第三名，仅仅为成都保利销售业绩的一半。

这也标志着，在2014年，成都每十个买房者中有一个买下的是保利的房子，成都保利在成都市场的占有率进一步扩大，目前还没有2014年成都房地产市场的整体数据，但根据2013年的年报数据，2014年，成都保利在主城区市场占有率已经接近10%。

在成都保利营销端口有一句话：客户吃掉一个就少了一个。

保利逆势在成都市场突破128亿，以两倍三倍于第一梯队的业绩甩开同行差距，拿下在成都市场近十分之一的市场份额。