转型之外部条件 

条件1：长周期的上升阶段

如果说现金流基础和管理基础是新鸿基成功转型的内部条件，那么地产市场的整体环境、投资物业市场环境以及资本市场环境则是新鸿基成功转型的外部条件。

新鸿基集中拓展投资物业的时期恰逢战后香港地产市场最长的牛市——从1984年四季度到1997年亚洲金融危机，期间虽然经历了1989年和1995年的小波动，但香港地产市场整体呈上升趋势，期间住宅价格平均增长了815%，零售物业价格平均增长了944%。

期间，随着香港楼价的持续上涨，新鸿基的投资物业支出能力也逐年增强，从80年代初每年1亿-2亿港元的投资支出增长到1997财年1年130亿港元的投资支出，投资增长的背后是楼市的长期繁荣，它不仅加速了开发物业的销售，也缩短了投资物业的培育期，租金收益得以迅速提升——从1984财年-1997财年，新鸿基在营运资本不变情况下的净经营现金流从不到3亿港元快速提升到135亿港元，净租金收益从1亿港元提高到40亿港元。这些都大大降低了租售并举转型期的风险，成为推动新鸿基成功转型的重要外部条件。

与之相对，随着1997年亚洲金融危机的爆发，新鸿基的投资支出也逐年萎缩，到2004财年时已缩减到10亿港元以下，直到2006财年随着地产市场的复苏才启动了新一轮的投资增长——显然，商业地产的孵化与持续的投资需要一个长周期的支持。

条件2：相对合理的租金回报

除了地产市场的整体繁荣，转型初期投资物业市场的合理估值也很重要。从1987年-1990年，香港甲级和乙级写字楼的租金收益率平均在9%左右，商铺的租金收益率平均在8%，高租金收益率使新鸿基以成本计算的投入资本回报率达到20%以上，净资产回报率达到30%，即使以物业的市场价值计量，新鸿基的投入资本回报率仍可达到两位数。

不过，进入上世纪90年代后，随着楼价的快速攀升，资本化率逐步降低，到1995年时商业物业的租金收益率已降至5%-6%水平，在亚洲金融危机前夕，进一步降至4%-5%水平。相应地，新鸿基的投入资本回报率也降至8%的水平，ROE只有10%，而从1998财年-2010财年，即使考虑投资物业公允价值变动的贡献，新鸿基平均的投入资本回报率只有5.8%，净资产回报率只有8.2%，换句话说，如果新鸿基的转型发生在上世纪90年代以后，开发成本的上升将使它面临收益率大幅摊薄的压力。

条件3：资本市场的融资支持

产品市场的支持使得新鸿基的净经营现金流平台迅速扩大，而资本市场的支持则进一步加速了转型，并使负债率维持在低位。

尽管新鸿基在努力提高内部现金流创造能力，但在整个转型过程中，外部资本市场的支持也不容忽视。新鸿基在1988财年启动集中转型后，于1988和1989两个财年连续配股，总融资额40亿港元，使手持现金增加了35亿港元。此后在持续投资的1992财年-1997财年，又分别于1993财年、1994财年和1996财年进行了3次股权融资，从1988年-1996年新鸿基累积在资本市场的股权融资总额达到170亿港元，并带动债务融资额增长了120亿港元，而净负债资本比则始终维持在12%以下。

资本市场的支持还进一步加速了租售并举的转型，在没有股权融资的年份，公司的投资支出通常控制在20亿港元的水平，但在进行股权融资年份则提高到40亿-50亿港元水平。资本市场的配合成为租售并举转型的重要支持。