万科企业股份有限公司2010年第三季度报告§3 管理层讨论与分析

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万科企业股份有限公司2010年第三季度报告正文

公告日期: 2010-10-25

§3 管理层讨论与分析

    报告期内，随着09 年下半年后行业逐渐加大的新开工陆续转为销售，市场新房供应量逐渐 增加，并在9 月份进入推盘高峰期。万科重点关注的14 个主要城市，9 月份新推盘面积较二季度月均水平增加一倍左右。受供应增加的影响，三季度主要城市住宅成交量总体呈现环比上升的趋势。但与去年同期相比则仍有明显下滑，三季度上述城市新房成交面积较去年同期下降 35.9%。而从成交批售比（成交批售比=成交面积/批准预售面积）指标来看，三季度市场新房供应 多于同期成交，自09 年以来的去库存化进程已经结束。预计四季度的新房供应将持续处于较高 水平，市场可售存量将逐渐上升。

    今年上半年土地市场有较为明显的降温迹象，而三季度有所反弹，出让底价及成交均价环 比二季度有所上升，但仍未回到09 年水平。整体来看，开发企业资金面趋紧仍是主要趋势，土 地市场的反弹预计难以持续。

报告期末，为巩固前期调控成果，进一步贯彻国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，国家有关部委相继出台措施，对房地产调控提出了新的要求，包括：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例下限调整到30％及以上；调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策等。截止报告披露日，多个城市出台的实施细则中，普遍还对单个家庭的购房套数做出了限制。

    上述政策进一步体现了国家调控房地产市场、防范房价过快上涨的决心，将对市场产生显著影响。政策出台以来，在售项目的来访量普遍回落，客户成交意愿也明显下降。预计随着政策效果的逐步显现，投资性需求将进一步受到抑制，市场整体销售速度将放缓，可售存货量将有所增加，供求关系将朝向更有利于购房者的方向转变，自住型需求将进一步主导未来市场。

    面对市场环境的变化，公司将继续坚持“不囤地、不捂盘、不当地王”的基本策略，始终坚持按购房者愿意接受的价格售出房屋，以保持合理的销售速度。由于公司今年以来的推盘节奏占据了先机，后续销售压力不大，同时万科小户型产品、装修房占比高等产品结构、特色上的优势依然存在，公司对继续跑赢大市有较为充足的信心。

    三季度公司继续坚持以自住型需求为主的产品定位，取得了良好的销售业绩，实现销售面 积280.8 万平方米，销售金额346.4 亿元，分别比2009 年同期增长73.9%和124.9%。今年1-9 4 月，公司累计实现销售面积601.1 万平方米，销售金额714.2 亿元，分别比2009 年同期增长17.8%和54.8%。 由于项目竣工时间在一年之内分布并不均匀，今年1-9 月份公司竣工面积在全年中占比较低，1-9 月份累计实现结算面积216 万平方米，比去年同期下降39.0%，结算收入221.4 亿元，比去年同期下降24.2%。公司实现营业收入223.8 亿元，比去年同期下降24.2%。随着四季度更多项目竣工并转入结算，预计公司第四季度实现的结算收入将超过前三季度总和。

    由于去年同期结算的项目多为2008 年低谷期内售出，今年以来结算收益水平有较为明显的恢复，净利润同比情况明显好于收入同比。7~9 月份，公司实现净利润4.6 亿元，同比增长6.1%。

    1-9 月份，公司累计实现净利润32.7 亿元，同比增长10.6%。截至报告期末，公司尚有784 万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约863 亿元。 其中合并报表范围内已售未结面积660 万平方米，合同金额778 亿元，较中期时分别增加40% 和44%。由于近年来公司装修房比例上升，从完成销售到满足结算条件的时间逐渐拉长，已售未结算资源的存量不断增大。预计未来至少一年时间内，这一趋势仍将延续。由于公司三季度销售顺畅，8、9 月份的单月销售屡创新高，报告期末，公司所持有的货币 资金较中期时大幅增长，至315.4 亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和158.3亿元，资金实力进一步增强。受预收账款大幅增长的影响，公司的资产负债率较中期时也有所上升，至73.7%，但预收账款并不构成实际的偿债压力，公司有息负债占总资产的比例实际上仅为23.9%，且有息负债中短期负债的比例仅为35.2%。截止报告期末，公司的净负债率为 27.2%，较中期的40.8%下降13.6 个百分点。 截止9 月底，公司各类存货中，已完工开发产品（现房）52.4 亿元，占比仅4.3%，较中期时进一步下降，继续保持着良好的存货结构。

    报告期内，公司继续坚持“宁可错过，绝不拿错”的谨慎投资策略，发挥战略纵深优势，控制拿地风险。第三季度新进入清远、扬州、廊坊等城市，累计新增项目20 个，对应的按万科 权益计算的规划建筑面积合计526 万平方米。1-9 月份新增项目万科权益规划建筑面积合计1427 万平方米，新增项目的平均楼面地价在2400 元左右，保持在较低水平。目前万科的资金状况良好，为发展留有余力。公司将始终坚持谨慎投资策略与快速开发策略，以合理的价格获取房屋开发实际需要的项目资源，同时关注市场调整可能带来的发展机会。