0402，金融街，如此质地，如此价格，是上帝的礼物，给有眼光的人准备的，股票市场从来不缺珍宝，缺的是发现。仅仅租金，2年后的租金就可以支持目前200亿的市值。700万土地储备算白送。腾飞在2012年，目前买入，2 年2倍是大概率。

最最低估的珍宝，完全可以养老的股票！

和600823 600007等同类股票相比。000402严重低估。

很多人买股票分析什么主力庄家，什么养套杀，那是没有入门的表现，好股票可以穿越一切。

目前公司的出租物业33万米，同时西单广场年底竣工，其中5万米商业可以出租。    

同时在金融街还有大约17万米可以开发的储备用于出租，3年后在北京用于出租的物业达到54万米。      

物业出租，租金有半年缓冲其，之后趋于正常，考虑到金融街地区在中国的唯一性，预计出租率不低于90%。写字楼租金3000每年每米，商业部分更高，比如金融街购物中心1楼租金高达100元每天每米。

我们保守假设54万米出租率70%，平均3000每年每米。年租金可达10亿。

我们还没有计算天津和重轻的可出租物业。同时租金每年以5%左右增长。

每年10亿的租金，9亿的营业利润，每年5%的增长，完全可以给予200亿的定位。

比如600007和600639都是收租金的，定位都在营业利润的20倍左右。

上面说了，仅仅北京的出租物业3 年后就可以定位200亿。

虽然0402负债多，但是0402大量其他资产我们都还没有计算。相信这些资产经过运作都是不会亏钱的。

700万米的土地储备能定位什么价格，现在分歧大，但总不会是0吧。

总之，目前0402是非常非常值得买入的。

自己开地产公司，不如现在收购0402股权。用60亿可以控制近500亿资产，带来750万米在黄金地段的土地。

另外一个数据说明0402的低估，0402上市以来总共在市场圈钱190多亿，其中50多亿是债券，从来没有亏损过，现在的适值却只有200亿。

56万米，3000每年，可以达到15亿，70%的出租率计算，未来租金可以到10亿，如果加上天津等外地市场，租金也许远远超过10亿，目前看津塔的20万米也要出租。西单5万米商业，租金肯定超过3000每年每米。平均计算3000还是合理的。金融街的车库可值钱了。每个车库每月租金1000元，基本上也是折合成3000每年没米。

70%的出租率已经能够考虑了大堂等不可租面积。应为金融街地区目前出租率超过96%。

惠州项目土地基本白送，资源天赋中国唯一，主要前期需要投入，我非常看好。目前和他1小时车程的0069别墅已经卖到13万一个平方。金海湾的景色比后者有过之无不及，今年试推了30套别墅，均价2.6万，几分钟抢光，这个项目是长期开发项目，3年后每平方超过10万是很可能的。海景别墅在中国太少了，今海湾必定带来惊喜。今海湾的稀缺，未来翻几倍很正常。深正香港很多人购买力惊人，深正出台了限购令，无疑对今海弯是大利好。我相信不要过几年，今海湾将成为中国最顶级的别墅。

长期看，这次房产调空迟早回结束，现在地产古早已经反映了预期，初在价格定位的底段。而0402更是低的荒唐。

0402在北京的出租模式是前半年免费，然后每年增长5%左右，目前写字楼3000每年每米左右。

0402以前租金少，市场普遍认为他是普通地产，但漫漫的他的租金开始月来月多了，现在正是市场认识的盲区。先不考虑开发，就现在每年4亿的租金营业利润可以定位多少。

目前市场上收租金的公司大约有600415  600007  600639等，比比他们的营业利润和总市值的关系。

0402最近3年的租金增速，津塔项目招租也开始了，8元每天每米。这些都还没有计算进去。

要用价值重估的话，金融街核心区的写字楼目前单价超过4万，商业部分更高。按照目前已经建成的，就超过200亿了。还不计算金融街以外的资产。      

但是我从来不用价值重古给地产定位，我更注重现金流。

0402根据土地储备，未来会达到120万，在北京，天津，重轻。总共的持有物业未来超过120万米。

中报报告期内,公司持有的出租物业包括金融街中心(A5),德胜国际中心部分房产,金融街购物中心,金融街C3四合院,金树街餐饮,金融街区域的零散写字楼和车位及重庆嘉年华部分写字楼和车位等,合计建筑面积约33万平方米

报告期内,公司出租物业合计实现营业收入约2.16亿元,同比增长73.40%,占公司营业收入比例约为10.93%。公司金融街中心(A5)为2009年5月入市的项目,2010年进入稳定经营阶段,产生较多出租收入,使本报告期出租物业营业收入同比增长较大.

报告期内,公司继续持有丽思卡尔顿酒店,惠州喜来登酒店,金融街公寓和金融家俱乐部,合计建筑面积约为14万平方米。

报告期内,公司经营物业共实现营业收入约1.26亿元,同比增长21.16%,占公司营业收入比例约为6.37%.公司各经营物业抓住经济回升向好时机,采用灵活多样的销售手段,积极开拓市场,同时公司采用措施有效地控制了营业成本,经营收益较上年同期稳定增长。

地产港股全部是公许价值计算的，所以净资产非常高，打折很正常，假设0402也全部公允价值计算，净资产会超过400亿，打折很正常。

分析股票要全面，不要一叶帐目。

所以我从来不用资产重估给地产股定位，只用现金流。（念经忏悔）

出处：http://user.qzone.qq.com/8228583/blog/1287819791

这位朋友错别字甚多，但分析的很不错