一、有“意思”的词以及房地产行业背景介绍

在文亭的提醒之下，我意识到可能大家对房地产行业的背景并不是很了解，但我考虑如果像课本那样介绍“房地产ABC”，会失去很多趣味。因此，我会先很简单介绍一下房地产行业，然后选几个一年内比较火的词给大家讲讲。先把这些词列出来，感兴趣的同学可以利用网络搜索引擎先自行预习（^@^）：

 “大小婴儿潮”，房地产行业固有周期受人口影响

 “圈地”，从美梦到梦魇

 “70/90”，制定政策的人有多单纯，开发商就有多狡诈（福建开发商的对策）

 “第二套房”，政策如何逐步收紧

 “拐点”，负面预期如何影响市场

（欢迎大家提供感兴趣的词！mail to: demi_0521@hotmail.com ，其他关于房地产你感兴趣的东西，也可以发信给我！）

二、房地产市场过去几年的回顾以及房价为什么会上涨

1、市场概况：2005年开始，中国房地产市场出现了供不应求的局面，房价持续快速上涨。

2、需求的旺盛由多个层次的原因造成：

（1）真实需求，也就是自住购房需求，由于大婴儿潮的第二次置业逐渐到达高点，而小婴儿潮的第一次置业开始，真实自住需求旺盛。

（2）投资/机需求，这两年在某些地方可以占到1/3甚至更多。不动产本身就具有增值保值的效应，而伴随人民币升值预期的加强，海外热钱持续流入，更是炒热了中国的不动产，带来投资/机需求的暴增。

3、伴随市场的火热，供给出现了问题：

（1）在市场销售持续高热情况下，土地、房产开发比却在持续下降，市场存在一定的“捂盘、屯地”现象。

（2）结构失衡：大户型更赚钱，更具保值效应，是投资/机者的宠儿，因此在供应结构上，开发商愿意开发大户型，造成结构失衡，中小户型严重不足。

4、需求的火爆和供给结构上的失衡，必然带来房价的暴涨：

通过计算收入房价比，可以看到房价已经到了夸张的程度，对比台湾房地产市场，我们看到中国政府调控的不力。未来只有保障性住房才能够真正改善房价。

三、对房价下跌的预测

1、房价已经开始出现了下跌，从短期看，市场阶段性降价已成定局：

"    短期供应会放量：

"    紧缩的货币政策和清查闲置土地都迫使开发商加大开发力度；

"    而去年年底开始的成交量下降，造成大量房子积压，开发商开始使用打折、送物业费的方法，降价投放市场；

"    过去几年投资/机购房量巨大，而由于央行去年持续加息，租金水平尚未调整到位，投机者可能会将部分房产放出，二手房交易放量；

"    整体看，短期市场供应很大。

"    而短期需求下降：

"    在国家宏观政策、房地产相关政策和“拐点论”等舆论导向之下，具有真实购房需要的老百姓开始持币观望；

"    而原来在某些城市占有一定份额的投资/机需求，大量萎缩，如北京、上海等地，这也造成市场需求有限。

"    国家处置闲置土地的风声加紧而银行信贷紧缩，带来开发商资金压力。为了实现现金回笼，开发商已经开始降价将手里的房子出清，而如果出清手里的房子也无法支撑开发的，目前正在寻找多种融资渠道，或者出卖部分股权，或者寻找过桥贷款，或者进行股权信托，市场上目前这样的公司很多，但是从融资周期考虑，这个时间应该不会超过3个月。预计房价下跌将会在未来一个季度内有较为明显的趋势。

"    考虑区域市场的不同情况，房价下跌的比例将会不同：对于这两年开发商特别关注，囤地特别严重的地方，放量肯定会相对明显，这些地方的房价泡沫又相对多，因此房价下跌可能相对惨烈，而对于房地产行业还不是很发达的三四线城市，房价的下跌可能很小，甚至没有。

2、长期看，中国房地产有比较坚实的需求支撑，发展仍然看好。

四、买房建议

根据小婴儿潮计算，至少到2015年都将是住宅的需求高峰期，如果有真实需要的话，考虑这两年内开发商为消化土地存量，放量将保持较大的水平，建议购房。如果以投资为目的，目前商业地产仍被低估，可以考虑投资有独立产权的商铺，但要注意筛选机会。另外，商业地产信托产品也值得关注（门槛较高）。

特别说明：房地产行业相关因素很多，我的观点请各位批判的接受或者批判的反驳，欢迎在沙龙的时候讨论、辩论。但是，请不要将此篇文章的任何部分转载，希望大家尊重我的版权，谢谢！