今年北京楼市二手房成交量逐月走高，房价也随之水涨船高，多个热点区域更是好房难求，均价一路飙升。随着恐慌性购房者的大批涌入，高端住宅项目逐渐显现出他的优势。然而在保值，稳中有升之外，涉足这类项目的人群有一定限制，因此，也就决定了高端物业的稀缺性，其价值也得到了体现。

纵观京城六大别墅区，西山别墅区是一块被风水大师们广泛认可的宝地。这次让我们走进香山较小的冬天，看看蛰伏在那里的别墅状况。

交通：

在山前区域内，东西向的主干道由北向南有香山路、闵庄路、杏石口，宽阔的道路保证了交通的顺畅；而西四环的开通，更是拉近了香山与市区的距离。西五环快速路保证人们快捷地到达香山地区，而别墅基本都在五环沿线，交通很是方便；而得益于西五环的开通，从香山到中关村、亚运村、CBD的时间也将进一步缩短，将来城铁９号线一开通将会更方便。

山后区域的道路交通借助于八达岭高速路，形成以京包快速路、六环路为主线，以南北向的上庄路、颐阳路、温阳路、圆清路、北安河路，东西向的沙阳路、北清路、东北望北路、翠湖北路、翠湖南路为骨架的五横五纵的路网体系，规划总长度达589公里，按照规划，北部地区目前已经完成各级道路建设261公里，未来5年将加快道路建设，形成完善的道路交通体系。同时推动地铁4号线北延，形成新区与城区的轨道交通联系。

但是需要指出的是，海淀后山区域尽管离市区不算太远，但是交通状况并不理想，尤其是上下班高峰时段，与北五环相接的肖家河桥、红山桥路段、圆清路和黑山扈路以及亮甲店桥、太舟坞路口等几个路段都容易出现拥堵。

为改善区域交通状况，海淀区政府计划将4号线从龙背村向北延至北清路永丰科技园，以缓解北部新区的出行压力。按照初步安排，地铁四号线延长里程达8公里，沿途设车站4座，站名初定为百旺山站、西北旺站、航天城西站、永丰站。据北京市发改委3月公布的消息，在北京市今年重点推进的164个项目的前期工作中，就包括有地铁4号线北延工程，并将于今年完成设计工作；

　【区域配套】：区域内高端配套设施尚匮乏，高档餐饮、娱乐、购物场所较少，大型消费场所要就近去中关村、西四环和石景山区域。医疗机构有著名的三零九医院等。

　　区域内教育资源和游览休闲资源发达。海淀区域名校云集，自然资源得天独厚，三山五园以及现代游玩胜地比比皆是。

     值得一提的是周边的环境非常不错，除了香山大环境之外，小环境的社区建设也非常不错。

    自在香山周边的市政绿化花园

【在售项目推荐】：

图为北辰香麓项目效果图

图为保利西山林语项目效果图

    保利西山林语公寓 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)2009年10月31日开盘“山语间二期”，开盘均价15000-16000元/平方米。目前开始认筹，开盘当天享受2万抵3.5万的优惠。项目位于海淀区西北旺镇冷泉村，本次开盘共2栋8层电梯板楼，1梯4户。户型以90平米两居，小三居为主，88％高实用率。容积率1.39。物业费2.58元/平米。2011年5月31日入住。

 

图为御香山项目效果图  

       御香山(论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)预计2009年12月中旬开盘销售，本次推出28号-35号独栋别墅、37号-40号独栋别墅，户型面积700平米-1000平米，均价50000-55000元/平米，总价3500万/套起，2011年4月30日入住。

 

图为自在香山项目实景图

    自在香山 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索) 在售联排和独栋别墅，均价38000元/平方米。独栋户型面积470-1300平米，联排470平方米。项目位于海淀区旱河路与闵庄路交叉口西北角，物业费5.6元/平方米，2010年2月入住。

【置业建议】：

　　从环境角度来说，西山别墅区的山水景观、植被绿化等在全北京别墅区中独一无二，环境将是未来别墅最稀缺的资源。而且距离城区较近，具备第一居所的条件。

　　西山别墅区中的山前版块离中心城区较近，受传统西贵情节影响，该区域别墅供不应求，近年来一直处于消化存量状态。随着别墅用地的禁批，区域别墅价格上涨迅速，尤其是独栋别墅更是一路走高，虽然去年以来受大势影响，价格看稳，但长期仍然向好。

　　而西山别墅区中的山后区域虽然距离中心城区稍远，并不是单一居住板块，兼有大小各种科技园、产业基地，是集居住、商业、现代服务产业于一体的综合性现代化新区，高科技产业园区和基地将是房产增值的关键所在，正如亦庄的发展轨迹。整个山后区域高科技园区到2010年的工作人群将达到15万人左右，仅本区域增量人口就有很大的消化能力，更遑论交通改善之后，山后板块20公里半径的辐射区域以及中关村区域强大的消费能力。在未来一段时间内，山后板块有可能呈现供不应求的局面。

　　当然山后区域的硬伤也不可忽视，交通的拥堵、高档商业配套的欠缺仍然是困扰该区域的发展的现实的问题。海淀区政府计划将4号线从龙背村向北延至北清路永丰科技园，区域内交通状况有望得到改善。