国内地产泡沫确实不小

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发改委公布的《中国城市发展报告》2012卷显示：中国城镇化率为52.57%。城镇化增速快过我们预期，人口红利正在快速消退。近几年城镇化率：2002年是39.1%、2003年是40.5%、2004年是41.8%、2005年是43%、2006年是44.3%、2007年是44.9%、2008年是45.7%、2009年是46.6%、2010年是49.7%、2011年是51.3%。平均年新增长城镇人口不足2千万。

国土资源部《2012中国国土资源公报》显示：2012年国有土地供应量为69.04万公顷，其中住宅用为11.08万公顷。截至2012年底，2012年全国出让国有建设用地面积32.28万公顷，全国处于在建状态住房用地26.30万公顷（同比增加31.3%），未开工面积10.05万公顷。陈宏杰博客 blog.sina.com.cn/TimesBaby

2010年新浪有一个专题，列出了10个国家的人均居住面积。截至2009年底：美国人均居住面积为67平方米，英国是35.4平方米，法国是35.2平方米，德国是39.4平方米，意大利是43平方米，荷兰是40.82平方米，西班牙25.8平方米，日本 19.6平方米，韩国 19.8平方米。当年中国城市30平方米，农村33.6平方米。如今中国城市人均住宅建筑面积和农村人均住房面积分别为26和28平方米。

以在建住房26.30万公顷，按26平方/人计算，可新安置城市人口1亿。以在建住房+未开工36.35万公顷，按26平方/人计算，可新安置1.4亿。以欧洲发达地区人均35平方计，分别可新安置0.75亿和1亿，皆远远高于现在年均增长不足0.2亿的实际需求，就宏观而言，中国房地产供求失衡，非中心城市存在巨大风险。陈宏杰博客 blog.sina.com.cn/TimesBaby

人是脆弱的动物，一段时间持续的同向趋势往往可以扭曲人类的感知与基本判断，我们应当知道一些简单的道理，比如：外力再强亦无法颠覆事物发展的一般规律；外力施加越大，受到的反作用力越大；世上没有只涨不跌或只跌不涨的品种。1989年日本人普遍认为日本土地稀缺，人口密度无法下降，房地产刚需几乎是永远存在，他们的论据是正确的，但结论——所以房价不会下跌——是错误的。