中国地产泡沫有限

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2010年3月15日后中国地产又一轮急升，舆论再次关注中国（尤其是一级城市）的地产泡沫问题，楼市泡沫在不少人口中已至破裂边缘。对此老陈倾向于泡沫强度尚未至此，换言之，地产价格应仍可稳定甚至上升一段不短时期。我们回望90年代初之前，政府以低至工资额5%的租金提供给城市居民几乎每家每户一套住宅。90年代初房屋私有化开始，政府以极其低廉的价格出售给居民房屋。几乎在一夜之间中国创造了约70%的城市私人地产拥有率。这一政策变化也是一次巨大的财富再分配工程——政府到人民，而且那些公寓通常处于市中心黄金位置。地产上升最大得益群体是政策分房参与人群，而最大受害者是如今的刚性需求方，但是最大受害者有部分是最大得益者的后代，从这个角度看，最大受害者其实只是承担了当初的得益者的部分应付账款。下图显示，中国真实GDP（扣除通胀因素）升速远远快于中国资产价格升速，也就是说，资产价格必须“补涨”，来与GDP的速度匹配。陈宏杰博客   blog.sina.com.cn/TimesBaby

90年代后，住房价格增长以大大超过GDP增长的速度快速上升。80—90年代末房价翻番拉开序幕，但有一点必须重点指出，中国房价是比发达国家低得多的基础上起来的，而中国又拥有世界最多的人口。财务杠杆也许是判断房地产市场泡沫程度的一个重要的敏感性指标。发达经济体内家庭负债与可支配收入的比值远高于中国，就现在的数据，中国只有44%，而美国、英国近140%，丹麦和爱尔兰甚至达到200%。中国因上一代消费者以超低价获得房屋，所积累的储蓄款成为现在房价坚实的基础，房价急升所消耗的居民存款尚未触及底线。陈宏杰博客   blog.sina.com.cn/TimesBaby

此外，在上海、北京、杭州、深圳等主要城市房价升值虽然过速，价格已经远远高于这些城市大多数家庭所能负担的范围，触发政府采取措施抑制泡沫再发育。但另一个事实是，大城市房屋库存量总体偏低，低价分配消耗了城市绝大部分土地资源，剩余土地遭遇非常规哄抬完全符合供求原理，京沪深三大城市数据显示需求依然强劲。尽管价格较高，里昂证券最近的一项调查发现，56%的中国中产家庭有购买新房意愿，这与中国的高储蓄率密不可分。事实上今年对于中国的二级和三级城市，是个量价齐升的好年景。政府及早认识到地产行业的一些问题，采取果断措施，将放缓地产行业发展速度，但不会导致楼市崩溃。陈宏杰博客   blog.sina.com.cn/TimesBaby