提问：廖老师，您好！根据市场最近的销售量，第一，大家一直都在讲“最近几个月销售一直在下降”；第二，根据目前看到的市场状况，11月跟12月新盘推出的量都在减少，比上几个月减少了很多。那么，作为我自己来讲，想买第一套房的话，说现在出手好呢？还是等过完年以后比较好？昨天我得到一个最新的消息，万科作为房地产比较大的公司，万科蓝山这个项目，他们自己内定的市场价格是3万，让销售人员对外说是3万左右。也就是说从这个消息看过来，我们也不知道现在市场真正的状况到底是什么了，看起来开发商也在试水，到底这个价格是合适，是高还是低？如果大家积极性比较高，可能价格就会涨一些；如果预期达不到，就会降一些。所以作为我们自己来讲的话，我觉得找一个合适的时候出手可能比较好，因为在买房子当中，我听有的专家说是快年底的时候买，还是年后买，因为这个不太清楚，所以想问一下，现在出手是最合适呢？还是等一等，到过完年以后再说呢？

 

 

廖承军：其实这个问题是最难的一个回答，因为您等于是让我告诉您，股市明天是涨还是跌，或者买哪支股票，哪天再把它抛了会挣多少钱是一样的。您要知道，股评家也不会告诉您具体怎么操作，但是他会讲一些趋势的问题。

 

从现在来说，您刚才说的销量在减少的问题是不难解答的，正因为供应量减少了，所以它的成交、它的销售全在下降；同时，也在于近期楼市销售、价格快速的回升，所以才将更多的没有支付能力的人排除在购房之外，所以会有一定的下降，这个都是正常的，不难理解。

 

我曾经写过一些文章，在这里面我做出了自己的判断，从现在的趋势来讲，影响市场最大的，可以很明确的说就是政策。而对于政策的判断实际上是一个很难的事情，包括现在很多人提到优惠利率是否会取消，明年是否信贷收紧等等的问题，实际上都比较复杂。刚才我注意到您说的，很多信息都是听说，包括万科在北京拿的地，包括3万这个价，这些影响您的实际都是您心里的预期，为什么管庄附近的房价被炒到15000了，为什么这些楼盘受到人们的抢购呢？其实都是受到人心理预期的影响，但是这个心理预期又很难确定。

 

这里我有一些自己的观点，第一个，我认为现在一些普通型的住房已经是跟风上涨，这些楼盘我是不会买的，也不会去选。现在很多人看中投资型的房产，这是非常可怕的事情，也就是说大家都在想到投资，并没有想到居住。如果是投资占到一小部分，居住占到另外一大部分，这样的市场会是平稳的。但现在不是，比如说现在购买第一套房利率可以打到七折，但是很多比我们更有钱的人，他购买第二套、第三套房子的人，难道他们也是自住吗？不是的！肯定是投资，但是他们却可以申请到7.01折的利率。那么，他比我们要有钱，他的收入是我们的5倍，甚至是10倍，但在市场中他们却在跟我们共同竞争，因为他们的预期也是房价是继续的上涨，造成了购买第一套房的购房者根本就没享受到优惠，反而让投资、投机者占据了绝对优势。

 

那么再谈谈市场中要是以投资为导向的话，整个市场未来的趋势肯定是逐渐的在攀升的过程当中，但是我对北京现阶段来说，我当时是给出了两个判断，就是从现在市场发展的角度来说，我认为今年下半年，也就是说现在这个阶段，包括12月份，可能会有一个喘息的过程，包括很多楼盘可能会打折，可能会给出一些优惠，因为前一段时间释放得过于迅猛了，这个无论从哪一个方面的预期来说都会有一个喘息的阶段，所以您可以从这个时间段来考虑；第二，我认为明年二、三季度交替阶段，政策会有一个变化，这个变化可能会在一定程度上也一定收紧的可能性，包括信贷政策和其他的货币政策会有一定的变动，这种情况下，我认为部分房价也可能会有一定的振荡，但是我不认为会有比较大幅度的下降，而需要关注的是投资、投机性行为是否会泛滥，他们造成市场向上的可能性更大。

 

而现在我们要做的是什么呢？我觉得我们现在要做的是从原来见一个楼盘就想去买一套房子的方式转变成分区域、分楼盘去精挑细选的过程。现在已经不像以前了，如果今天我不买这个楼盘，明天就上涨20%、30%，甚至买不到；现在不是，现在你有时间去精挑细选了。比如说我最开始在购房智囊团论坛跟大家进行交流的时候，大家就说了我：“你08年下半年买房你是傻子”。所有人都是在说我，说你为什么要替开发商说话，为什么要说是适合购房的时机？当时我就列举了一系列的条件，其中有我认为09年会发生什么样的变化，市场会是什么样的变化等条件，判断为什么我认为现在采购是一个合理的、合适的阶段。包括今年四月份在春节房展当中我提出的一些观点，大家上来就问我：“现在该不该买房”？我说：“我说的是我的观点，但是我的观点是大家可以买房”。秋季房展的时候，大家又问我：“现在该不该买房”？我说：“现在你可以挑选房子，而一旦挑中了，不要再等了”。

 

我认为政府和国家不能在法律和政策上严格控制住投机行为的话，这个房市未来是一个非常可怕的市场，甚至很可能短期内会出现一个暴涨的过程。我在我博客的文章中做过一个详细的分析，您有时间可以去看看，在此不详细做描述了。但其中我最想强调的就是为什么我们现在买第一套房的人是7折利率，而买第二套房的人会有7.01的利率，政府控制不住的话，将来市场还有多少是自住的？我就是这样一个观点。