物业税的讨论刚刚开始升温，国家又于5月27日发布关于降低房地产开发资本金要求比例的政策，一时间让大家感觉眩晕，这到底是吃着萝卜挨大棒呢还是挨了板子喂美味儿呢？不同观点的人恐怕也持不同的看法，但就我对于这两项热议政策的初步分析，发现了唯一受惠的一类商品住宅，那就是90平方米的普通商品住宅。

 

自2008年10月份以来，国家一系列的税费调整政策开始出台并实施，其中针对90平方米以下普通商品住宅的减免优惠力度最大（特别指明包含二手房）。再加上2006年以来“90/70”政策的严格执行力度，这三年来市场上90平方米及以下商品住宅市场占有率可达到65%左右，总量也正值上升阶段。

 

那是什么让我认为这两项热议的政策会导致90平方米住宅房价的爆涨呢，请看我的分析：

 

1、  有人提议以90平方米为划分是否收取物业税的标准。如果可行，那么80-90平方米的两居商品住宅必将最为受益，且受益的性价比最佳；

 

2、  有人提议按每户人均30平方米为划分是否收取物业税的标准，以一家三口计算，80-90平方米的两居商品住宅也必将最为受益，且受益的性价比最佳；

 

3、  有人提议按第一套住宅1%收取，第二、第三套住宅提高收取物业税的比率标准，通常有投资意识的民众第二、第三套住宅会等待升值或出租，则即使开始交纳高额物业税，这部分成本可以加在收取的租金中，但选择80-90平方米的房子可以有效规避其它可能的条例危险，且性价比依然最佳；

 

4、  有人提议第一套住宅不收取物业税，我看必将催生假离婚和婚前购房热潮，房价必然上涨。虽然不知道政策会如何规避这些风险，但房价却不会出现有些人想象中的爆跌，如果房价坚挺，则对于单个人来说投资80-90平方米的商品住宅性价比最佳；

 

5、  此次降低房地产开发资本金比率，其中普通商品住宅允许下调至20%，商业地产和豪宅项目只能下调至30%，足可以看出对普通商品住宅的项目开发 “实质意义大于信号意义”，普通商品住宅的开发力度将会增强，其中90平方米商品住宅非常适合中等收入及夹心层家庭的购买，会在一段时期内成为主流热销户型，在性价比最优及购买力的支持下，投放量和市场价格也必然同步的上行。

 

现阶段，一个“小阳春”使中国的房地产市场逐渐恢复了生机，此时的准购房者们正是最易受舆论影响的时期，他们错过了一次“抄底”的时机，心里正处于一个微妙的时间段，舆论影响他们的消费行为是我最为担心的地方，通过我十年来的观察，可爱的准购房者们很少会通过细致的分析做出购房行为的判断，甚至在购房前连最起码的个人财务计划都不会做，或许在一个需求旺盛的市场里，这样的不理智行为就会占据主导。

 

所以，无须太多数据做为说明，此时的舆论引导必然左右消费行为的动向，购房行为将更加寻求安全，“安全，怎么安全，90平方米的住宅吗？也许是！房价还会再涨吗？再不买是不是更没机会了？既然要出手，就得考虑选个安全的~（心里描写）”，那么90平方米的商品住宅是否会出现热卖，我们不妨等等看。

 

 

 

很多人说我的分析“假设”过多，这点我不得不承认，做为一名草根出身的非房地产行业人士，与那些职业相符的专家相比，存在着严重的信息不对称问题，只能根据自行搜索的数据和个人财务经验做出相应的分析与判断，但请大家注意一点，难道我们前几年因为只依据某些专家的“呐喊”吃的亏还少吗？难道现在买房前还不能自己去做出分析和判断吗？！